НА ВОЗДУХЕ: Земля – лендлордам

На категорию сельхозназначения приходится около 69% площади Подмосковья, земли поселений занимают 27%, промышленности – 4%. Совокупная площадь земельных угодий сельхозназначения, принадлежащих крупным скупщикам, по данным Vesco Consulting, составляет около 400 000–450 000 га при общем объеме рынка сельхозземли в 1,2 млн га. В 2005 г. объем предложения на рынке земельных участков Московской области в категориях земли ИЖС, сельскохозяйственного и промышленного назначения, по данным компании Blackwood, в совокупности составил 51 500 га. Основной объем предложения составляют земли сельхозназначения.

Проблемы оформления земель сельхозназначения коренятся в далеких 1990-х, когда Борис Ельцин подписал указ “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”. Согласно этому документу земля колхозов и совхозов была поделена в равных

долях между их членами. Но без выделения этих долей в натуре. Условно говоря, каждый владел куском земли, но где именно этот кусок – у леса или в овраге, никто не знал. Эта виртуальная собственность долго была тем самым лежачим камнем – ее нельзя было выкупить, перевести в другую категорию. В 2001 г. появился Земельный кодекс, чуть позже – закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. И тогда рынок земли в Подмосковье перешел в активную стадию.

Скупают все

Землю скупали все: так называемые рейдеры, приобретая ее в чьих-то интересах или для дальнейшей перепродажи, производственные компании, финансовые структуры, инвестиционные компании и т. д.

Свободных земельных участков большой площади в 30-километровой зоне от МКАД, по информации компании “Миэль-Недвижимость”, практически не осталось, около 70% сельскохозяйственных земель уже скуплены различными крупными финансовыми структурами. “По нашим оценкам, рыночная стоимость латифундий, принадлежащих крупнейшим землевладельцам, составляет около $40 млрд, – полагает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. – В число богатейших латифундистов входят банки, инвестиционные группы и крупные промышленные предприятия. К примеру, “Центр Капитал” скупил более 120 000 га в Серпуховском, Чеховском, Каширском районах, “Абсолют Банк” владеет более 100 000 га в основном на западе, северо-западе и севере Московской области, ИК “Вашъ финансовый попечитель” – примерно 40 000 га в Рузском районе, что составляет 90% всей сельскохозяйственной земли района, банк “Визави” приобрел около 40 000 га в Волоколамском районе”.

К этому списку можно добавить компанию “Промсвязьнедвижимость”, владеющую землей в Солнечногорском, Истринском, Наро-Фоминском районах. А также Земельную агропромышленную корпорацию (“Знак”), которая имеет земельную собственность в Красногорском, Истринском, Дмитровском, Рузском, Раменском районах. У компании “Ведомство” около 20 000 га собственной земли. Компания Millhouse Capital купила контрольный пакет акций сельхозпредприятия “Матвеевское”, в собственности которого примерно 5000 га земли в Одинцовском и Можайском районах.

“Таких групп, владеющих объемами в несколько сотен тысяч гектаров, несколько, и все они – известные игроки в сфере банковского бизнеса, – резюмирует Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга ГК “КРТ”. – Однако есть и небольшие структуры, владеющие несколькими десятками тысяч гектаров земли. Впрочем, такой подход вообще характерен для крупных финансовых корпораций, в том числе и за рубежом. Бизнес весьма простой: сегодня выкладывается $20 за сотку, которая перепродается через несколько лет за $400”. По информации Агентства антикризисных технологий и инвестиций, 10 крупнейшим земельным собственникам принадлежит 434 000 га земли Подмосковья.

Продаться по любви

Московская область относится к зоне рискованного земледелия, и доходность здешнего сельского хозяйства крайне низка. Кроме того, угодья Подмосковья в радиусе 50–70 км от Москвы ежедневно подвергаются прессингу мегаполиса, и хотя бы по этим причинам нежелательно использовать их под производство сельхозпродукции. После выделения колхозов и совхозов в акционерные общества они разделились на эффективные хозяйства и убыточные. “Первая группа земель уже давно входит в собственность крупных агропромышленных холдингов и надежно защищена правом собственности, – говорит Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости “Агент 002”. – Вторая представляет лакомый кусочек для инвесторов и спекулянтов всех мастей”.

Смена собственников сельхозпредприятий до 2003 г. проходила в единичных случаях по схемам корпоративного поглощения, т. е. через скупку долей, акций, имущественных паев (в зависимости от организационно-правовой формы предприятий) с последующим установлением контроля над колхозом. Бум поглощений начался с весны 2003 г., после выхода закона об обороте земель сельхозназначения. Тогда на рынок вышли такие компании, как “Нерль”, “Ведомство”, “Вашъ финансовый попечитель” и др. Банки тогда не участвовали в скупке.

Стоимость 1 га, по данным Владислава Грачева, руководителя департамента развития компании “Росразвитие”, составляла от 1000 руб. до $5000, зачастую без гарантии успешной регистрации прав на землю. “Рыночную стоимость тогда невозможно было оценить, поскольку земля была ограничена в обороте и рынка, собственно, не было”, – добавляет он.

Наиболее распространенными, как отмечает Алексей Аверьянов, являются два способа скупки сельхозземель: скупка долей в сельхозпредприятиях и поиск крупных участков через связи в местной администрации. “Первой схемой в большинстве случаев пользуются компании, обладающие значительным финансовым и административным ресурсами и специализирующиеся на инвестициях в ликвидные земельные наделы, – говорит он. – По второму пути зачастую идут девелоперы, заинтересованные в развитии проектов в удаленных районах области и не желающие переплачивать перекупщикам”.

Чаще колхозы и совхозы покупались дружественным способом по договоренности с руководством. “Некоторые случаи получили громкую огласку, например скупка совхозов “Марфинское”, “Матвеевское”, рузских совхозов им. Доватора и “Анненский”, кооператива “Ранис” и Первого московского конного завода на Рублевке”, – перечисляет Светлана Моисеева, руководитель аналитического департамента Агентства антикризисных технологий и инвестиций.

“Случаи мошенничества и обмана, конечно, присутствуют, но в процентном отношении их по области не так много, – рассказывает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”. – А вот случаи, когда после скупки паев у населения возникала необходимость в капитальном ремонте местных автодорог из-за резкого увеличения числа автомобилей у местных жителей, не редкость”.

Цена пая варьировалась в зависимости от близости к Москве. В Ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) цена могла составлять $7000–9000 за пай площадью от 1 га и более, на окраине – 9000–15 000 руб., и пай мог достигать 9 га.

Механизм приобретения сельских земель непрост. По закону первичное преимущественное право выкупа паев – у остальных дольщиков, а затем – у субъекта Федерации. По закону со стороны “зайти” практически невозможно, сделку очень легко оспорить, поэтому применялся следующий механизм. “Первая сделка была дарение, – рассказывает Владислав Грачев, – кто-то из крестьян дарил свой пай представителю компании-скупщика, после чего тот становился полноправным долевым собственником на земельный надел колхоза. И уже имел полное право скупать земельные паи”.

Этот вариант не абсолютно надежен с юридической точки зрения. В данном случае сделку можно оспорить, доказав мнимость первой сделки – дарения. Вообще, сделки по продаже земли регулярно оспариваются. К примеру, в Рузском районе в суд подали несколько бывших пайщиков. Покупка земель шла с многочисленными нарушениями – так, колхозникам не выдали копии договоров. В Серпуховском районе пайщики оспаривали сделки на основании того, что земля принадлежит колхозу, а не пайщикам. Этот вариант может сработать, если компания-скупщик не приобрела акции хозяйства.

“По некоторым сделкам правоохранительные органы проводят работы, – рассказывает Светлана Моисеева. – Прокуратура МО возбудила уголовные дела по факту незаконной скупки земельных паев, принадлежащих бывшим колхозам и совхозам в Истринском, Раменском, Пушкинском, Одинцовском районах Подмосковья. Дела слушаются в судах. Однако оспорить покупку паев сложно”. “Насколько нам известно, каких-либо принципиальных решений, ставящих под сомнение сам процесс приватизации, принято не было”, – отмечает Антон Белобжесский, заместитель генерального директора инвестиционной компании “Визави”. Вообще, на рынке существует мнение, что попытки оспорить через суд продажу земли являются частью конкурентных войн за дорогую землю Подмосковья.

Скупка шла по двум направлениям: помимо земельных паев приобретали и акции. Все колхозы – акционерные общества, и их поглощение шло по обычным рейдерским схемам. В отличие от предприятий в Москве сельхозпредприятия в области были в более сложном положении. “В 2003 г. зарегистрировать эмиссию акций у консалтинговых агентств стоило от $70 000. Регистрация кадастрового плана всего земельного надела сельхозпредприятия могла обойтись в сумму, превышающую $100 000, у многих хозяйств просто не было таких денег, – говорит Владислав Грачев. – А за отсутствие регистрации эмиссии ценных бумаг ФСФР имеет право инициировать процесс принудительной ликвидации акционерного общества”. Нарушений в работе обществ и долгов было много, и покупались такие АО легко и дешево.

Но покупатель вместе с землей и хозяйством получал и головную боль. Долги предприятий, продажи активов, оформление прав на землю, землеустройство, социальные проблемы села – далеко не полный перечень проблем. И большинство надо решить, прежде чем дальше что-то делать с купленной землей: продавать, строить объекты недвижимости... К примеру, в процессе оформления прав могло выясниться, что пропали списки пайщиков или постановление главы местной администрации о передаче земель колхозу. А это правоустанавливающий документ, и без него дальше никуда. Чтобы восстановить его, необходимо обратиться в суд о признании юридического факта его наличия. Утеря списков пайщиков из архивов может привести к необходимости восстанавливать каждого пайщика в своих правах на земельный пай, а это не один десяток судебных процессов. А срок доверенностей от колхозников не может превышать три года.

Трудности перевода

Приобретением сельхозземли процесс не ограничивается – можно сказать, он только начинается. После этапа землеустроительных работ владелец переходит к этапу перевода участка в другую категорию – зачастую в земли поселений или земли промышленности. Закон о переводе земель из одной категории в другую вступил в действие с января 2005 г., но порядок перевода земель именно для целей жилищного строительства (для перевода в земли промышленности процедура совсем другая) появился только 15 июля 2005 г. “Полгода все стояло”, – отмечает Юрий Борисенко, руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс”. По его словам, процедура ужесточилась, появились новые “согласователи”. Так, по Московской области в перечень согласующих организаций включена Роснедвижимость, хотя они по закону должны быть просто регистраторами.

После наведения порядка процесс перевода земель стал “осязаемым”. “Процедура наконец-то появилась и прописана достаточно детально, – говорит Роман Рыжков. – Но, как и все новое, процесс идет с некоторым скрипом,

скорее психологического характера”. Человеческий фактор, по отзывам экспертов, в этом процессе не только имеет весомое денежное выражение и большое значение, но и может и вовсе его остановить. К примеру, в той же Роснедвижимости за последнее время поменялось примерно 70% людей, и новые чиновники “профедеральной” направленности имеют негласное указание “землю придерживать”, пока власть в области не поменяется. Местные власти не спешат согласовывать перевод земель в Мытищинском районе, Красногорском, выборочно – в Одинцове и т. д. Кто-то – из принципиальных соображений сохранения “стратегического запаса” сельхозземель, кто-то напуган тем, что коллеги посажены за взятки, и т. п.

Если сельхозземля переводится в категорию земель поселений, перевод регулируется законом МО № 179 от 15.07.2005 “О порядке установления и изменения черты поселений в Московской области”. Процесс можно подразделить на три больших этапа.

“Сначала мы выходим на главу района, – рассказывает Юрий Борисенко. – Объясняем необходимость изменения категории, пишем заявление. Тот направляет обращение к главе муниципального поселения и ходатайство к губернатору. Первый пишет “согласовано”, второй принимает решение об одобрении изменения черты поселения”. Далее глава района принимает решение о разработке проекта черты населенного пункта, и оно выносится на обсуждение местного совета депутатов. После их “согласовано” начинается разработка проекта черты: получение градостроительного задания, предварительно согласованного Главархитектурой области, оформление кадастрового плана и общественное обсуждение. Кстати, протокол этого обсуждения не является обязательным к исполнению. Затем Главархитектура вносит изменения в генплан, Государственная экологическая экспертиза пишет свое заключение, и правительство области принимает постановление об изменении черты поселения”.

Практически на каждом заседании подмосковного правительства, которые проводятся еженедельно, рассматривается от одного до трех проектов постановлений о переводе земли из сельхозназначения в другую категорию. “Необходимо помнить, что, даже после того как проект постановления одобрен и осуществлен перевод земли в другую категорию, правительство Московской области имеет право наложить вето на перевод земель из данной категории, – подчеркивает Максим Бородыня, главный юрист Бюро недвижимости “Агент 002”. – Например, такое возможно, если со временем выяснится, что на рассмотрение правительству были предоставлены поддельные документы”.

“Проблемных инстанций” в процессе перевода, по словам Юрия Борисенко, три: местный совет депутатов, правительство области и Роснедвижимость, поскольку первые два – это органы коллективные и в случае внутренних разногласий повлиять на них сложно, а последний имеет свое видение на процедуру перевода.

Процесс перевода земель занимает от полугода до полутора лет. Средняя стоимость перевода – около $500 за сотку, цена зависит в первую очередь от расположения участка. “Так, в престижных районах Московской области цена перевода может достигать трети от рыночной стоимости земли, – говорит Алексей Аверьянов. – Доля официальных расходов не столь велика, как затраты на “убыстрение процесса”. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс перевода значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Стоимость “быстрого” перевода земли здесь составляет около $1000 за сотку, тогда как средняя рыночная цена земли – около $3500 за сотку”.

Чем больше участок, тем выгоднее его переводить. “По некоторым оценкам, рентабельным является перевод земельных участков от 20 га и более”, – отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.

Основным препятствием на пути скупщиков земли стало оформление кадастрового плана участка, который необходим для совершения любых регистрационных операций с землей, в том числе для выделения земельных паев в натуре. Именно из-за землеустроительных проблем проекты в области сильно затянулись. Скупщики, ориентированные на дальнейшую перепродажу, закладывались на один год, прошло уже 2–3. Критическим, по мнению Владислава

Грачева, для многих будет 2007 год, когда объем вложенных средств станет критическим для доходности проекта, а сроки доверенностей на управление земельными паями будут подходить к концу. Подписать заново 700–1500 доверенностей в том же объеме практически невозможно.

Выигрыш в финале

Купленную сельхозземлю в зависимости от финансовых и прочих возможностей владельцы продают на разных этапах: после объединения паев в один большой участок, перевода под ИЖС, разработки и согласования проекта застройки, подведения коммуникаций к участку. Наибольшая прибыль, естественно, на конечном этапе. Наличие коммуникаций, по данным корпорации “Инком-Недвижимость”, поднимает стоимость земли на 25–40%.

По информации Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, в большинстве случаев участки выставляются на продажу после объединения в один большой и перевода в категорию, разрешающую строительство. “Например, скупив колхозные паи по $8 за сотку и объединив их, собственник может продать земельный участок по $300 за сотку. А после перевода в категорию земель поселений этот же участок будет стоить не менее $1000 за сотку”, – говорит он.

“Предпочитают перепродавать свои участки большинство крупных землевладельцев, –

считает Алексей Аверьянов. – Рентабельность бизнеса по приобретению крупного земельного надела сельхозназначения с последующим переводом участков в категорию под строительство, созданием удобных подъездных путей и сети дорог, оборудованием поста охраны и в итоге перепродажи по 20–30 соток без подряда может составить более 400%. К примеру, стоимость оптовой покупки земли на расстоянии 70 км от МКАД в Наро-Фоминском районе составляет примерно $500–600 за сотку, тогда как перепродать подготовленный участок риэлторы в состоянии за $1500–2000 за сотку”.

Стоит учесть, что земельные спекуляции успешны в отношении далеко не любых участков. Ажиотажный спрос существует лишь на наиболее ликвидные участки, расположенные на удалении до 30 км по престижным шоссе: Рублево-Успенскому, Новой Риге, Калужскому, Дмитровскому, Волоколамскому, Минскому, а также в местах пересечения основных транспортных магистралей Подмосковья, к примеру по периметру бетонной кольцевой дороги.

Для каких целей скупают в Подмосковье сельхозземли, порой не ясно самим участникам рынка. Вариантов, как обычно, несколько: для перепродажи, для строительства жилой или коммерческой недвижимости и для развития сельхозпредприятия. “Каждая из корпораций, вложивших средства в покупку сельхозпроизводителей, имеет свои планы по структуризации приобретенных активов, – рассказывает Антон Белобжесский. – Современные технологии позволяют оптимизировать процесс производства, и вполне возможно, что часть земель будет использоваться для каких-то иных, не связанных впрямую с нуждами сельхозпроизводства целей. Однако говорить о том, что все земли поменяют свое назначение и будут, к примеру, застроены коттеджными поселками, бессмысленно”. Какая именно часть купленных земель планируется под частную застройку, назвать сложно. “Это десятки тысяч гектаров, но в процентном объеме, думаю, не выше 10%”, – полагает Роман Рыжков.

Важная тенденция рынка сельхозземель – необходимой становится подготовка участков к продаже. По мнению Алексея Аверьянова, постепенно спекуляции неподготовленными земельными участками уйдет в прошлое. В руках землевладельцев сосредоточен слишком большой объем предложения, что уже в краткосрочной перспективе вызовет острую конкуренцию. “Продажа “голой” земли сегодня на грани стагнации, – соглашается Валех Рзаев. – Рентабельность маленьких поселков стремительно падает, и потому небольшие участки в пару десятков гектаров плохо продаются. А в одиночку, купив даже 1 га земли в Московской области, весьма трудно его оформить под жилье и невероятно дорого провести необходимые коммуникации, накладных расходов столько, что выгоднее покупать дом в готовом коттеджном поселке”.

В первую очередь тенденция перепродажи подготовленных участков коснется удаленных районов Московской области, где спрос на землю пока не так велик, как в ближнем Подмосковье. Сегодня предложение подготовленных для строительства участков составляет не более 20% рынка.

Некоторые скупщики оставляют землю себе, развивая проекты по строительству недвижимости. Но основной проблемой сегодняшнего рынка земли можно считать отсутствие среди его участников достаточного числа профессиональных девелоперских компаний. “В настоящее время здесь много дилетантов, которые, начав финансировать проект, затем сворачивают его, поняв, что не смогут довести до конца, – отмечает Владимир Яхонтов. – Как следствие, среди тенденций прошлого года и начала этого – появление на рынке площадок с уже частично разработанной исходно-разрешительной и проектной документацией”. Крупные лендлорды зачастую не имеют четких концепций развития своих владений, да и боятся вкладывать деньги в крупные проекты.

Тем не менее ситуация, когда скупщик земли самостоятельно строит затем на ней какой-либо объект, становится все более распространенной. “Многие пробуют себя в качестве девелоперов, – рассказывает Марина Маркарова. – Если компания обладает достаточным опытом работы пусть даже не с масштабными проектами, но на рынке купли-продажи отдельных земных наделов, то при грамотном выборе консультанта самостоятельное освоение участка может стать удачным решением”.

В Подмосковье есть несколько крупных проектов, которые реализуются непосредственно латифундистами. Среди них проект “Рублево-Архангельское” компании “Нафта-Москва” по строительству частного города, проект ИК “Вашъ финансовый попечитель” “Рузская Швейцария” по созданию курортной зоны в районе Рузского водохранилища, пять проектов корпорации “Знак” по строительству жилых, спортивных, торговых объектов в Красногорском и Дмитровском районах.

Компании, располагающие большим объемом финансов, рассматривают земельные проекты как долгосрочные и могут по нескольку лет заниматься оформлением кадастрового плана своих владений. Земельные спекулянты играют на скорости и темпе роста цен. И с тем и с другим многие сегодня промахнулись.

Однако понятно, что объемы сельхозугодий в Подмосковье будут неуклонно таять, какие бы запреты ни ограничивали операции с ними. Существует общемировая тенденция переселения людей в дальние пригороды и поселки, расположенные в радиусе 70–100 км от многомиллионных мегаполисов. И эту тенденцию невозможно остановить, как снег или дождь.