ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Будет легче собирать налоги
Президент России еще в 2005 г. в послании к Федеральному собранию поручил кардинально упростить систему регистрации и легализации прав на объекты недвижимости и уменьшить обязательные расходы.
Но проект федерального закона о “дачной амнистии”, принятый в марте 2006 г. в первом чтении, по сути, никак не упрощал сложившийся порядок регистрации и поэтому сразу подвергся жесткой критике. В итоге первоначальная редакция была изменена почти на 90% и принята во втором чтении Госдумой 9 июня 2006 г. Окончательное, третье чтение законопроект прошел в Государственной думе 16 июня 2006 г., причем при необходимых 226 голосах за документ проголосовали единогласно все 429 депутатов. В случае одобрения законопроекта Советом Федерации и подписания президентом новый нормативно-правовой акт вступит в силу 1 сентября 2006 г., за исключением статьи 6, устанавливающей уменьшение размера платы за государственную регистрацию права собственности на землю.
Касаясь существа проекта, следует признать, что по сравнению с первоначальной редакцией, которая была разработана правительством, “дачная амнистия” действительно стала более либеральной.
Закон распространяет свое действие на регистрацию земли, которая была предоставлена до введения Земельного кодекса, а также участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Во-первых, по новому закону для регистрации собственности будет достаточно предоставить любой документ, подтверждающий права на земельный участок. Признаются любые акты государственных органов или органов местного управления любой давности о предоставлении земельного участка. Если вообще нет никакого документа, будет приниматься выписка из хозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок.
Если садовый или дачный участок не имеет кадастрового учета, то его придется оформить в любом случае. Если результаты межевания и данные кадастрового учета не совпадут с документами, которые имеются у граждан, собственность будет зарегистрирована в соответствии с данными кадастрового учета.
Во-вторых, существенным моментом определения границ земельного участка является то обстоятельство, что при отсутствии спора по границе участка с соседями теперь не надо будет обращаться в суд для оформления изменившихся со временем границ. Для регистрации права на участок владельцу всего лишь потребуется в правлении своего садоводческого товарищества получить выписку из хозяйственной книги об отсутствии претензий.
Если занимаемый земельный участок оказался большим по площади, чем указано в правоустанавливающих документах, позволяется оформить и эти излишества. Для этого необходимо согласовать границы с соседями, самим кооперативом или муниципалитетом, в случае если участок граничит с общественными землями. Но такую дополнительную площадь участка можно будет зарегистрировать лишь в том случае, если из него фактически невозможно сформировать самостоятельный земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования. Анализ изложенных норм подсказывает, что наравне с облегчением процедуры регистрации практика применения закона может сопровождаться массовым самовольным захватом земель, в том числе за счет соседских площадей, что неминуемо приведет к многочисленным судебным тяжбам.
Еще одно из важнейших нововведений законопроекта – возможность легализации незаконных построек не через суд, как сейчас, а по заявлению в органы местного самоуправления при наличии документа о праве собственности на землю. Федеральные суды будут освобождены от рассмотрения тысяч дел о признании прав собственности на самовольные постройки и реконструкцию. Разрешительный порядок регистрации прав на садовые домики, дачи, гаражи и бани с вступлением в силу закона будет заменен механизмом декларирования. Права на соответствующие объекты недвижимости теперь можно будет зарегистрировать без обращения в БТИ в заявительном порядке на основании декларации, в которой гражданин должен указать кадастровый номер земельного участка и количество квадратных метров.
Вместе с тем законопроект имеет ряд пробелов в разграничении понятий “дачный”, “садовый дом” и “дом капитального строительства”. Поэтому шикарный многоэтажный особняк может быть вполне зарегистрирован за “отдельную” плату в качестве дачного домика, а пенсионер, претендующий на государственную регистрацию права на дачный домик, может быть направлен для проведения технического учета в БТИ по причине того, что именно его небольшая постройка является объектом капитального строительства. Без всяких сомнений, указанный недочет закона нужно устранить, так как последствия для многих незащищенных слоев населения могут быть плачевными.
Следует также отметить, что закон о “дачной амнистии” предусматривает снижение размера платы за регистрацию объектов недвижимости с 500 до 100 руб. Однако указанная норма закона вступит в силу только с 1 января 2007 г. Впрочем, как уже отмечено, не размер платы в 500 руб. является на сегодняшний день основным препятствием в регистрации прав.
Еще одно новое правило законопроекта дает право нотариусам представлять интересы владельцев земельных участков и дач при оформлении и регистрации прав, в том числе сдавать документы своих клиентов в регистрирующие органы. Конечно, обращение к нотариусу должно выступить дополнительной гарантией юридически грамотного оформления необходимых документов по фиксированной цене. Однако такая забота со стороны законодателя наверняка проявлена не без заинтересованности органов нотариата, поскольку по закону владелец недвижимости вправе выдать доверенность на осуществление тех же действий любому юристу – не обязательно нотариусу. При этом гражданин, возможно, обойдется меньшими затратами, чем оплата услуг нотариуса по его ставке.
Везде в цивилизованном мире и земля, и недвижимость должны быть зарегистрированы, так как от этого зависит сбор соответствующих налогов. Инициаторы законопроекта и не скрывают, что это являлось одной из главных целей кампании по выводу из тени нынешних дачных “нелегалов”.
Регистрируя свой объект недвижимости, следует помнить о том, что помимо земельного налога вы также платите налог на имущество физических лиц, а в скором будущем – и налог на недвижимость. Сегодня в России действуют щадящие ставки соответствующих налогов. Однако не исключено, что после регистрации гражданских прав на земельные участки и постройки законодатель будет стимулировать поступления в бюджет посредством увеличения налогового бремени, и никто не поручится, что в будущем россиянам не придется избавляться от “лишней” загородной недвижимости из-за непосильных налогов. Таким образом, вероятно, новый законопроект является подготовительным этапом к масштабному пакету законопроектов по введению в России налога на недвижимость.
В будущем закон также может быть использован государством для решения жилищной проблемы, существующей на сегодняшний день, т. е. собственники могут быть ограничены в улучшении жилищных условий. Проблемы обеспечения жильем решаются легче, когда имеешь дело с собственниками недвижимости – особенно земли.
В заключение нужно напомнить положения Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которым запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и соответствующее свидетельство являются единственными доказательствами существования права. Следовательно, при всех прочих “за” и “против” регистрацию прав на землю и дома следует признать необходимой прежде всего для самих граждан. Ведь только после регистрации они смогут свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и т. п.