ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Экономика или мораль?
Решением от 15 июня КС разрешил приватизацию социального жилья, полученного гражданами после 1 марта 2005 г., признав противоречащей Конституции норму закона о приватизации, вводившую такой запрет. В то же время суд признал не противоречащей Конституции норму федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса, в соответствии с которой с истечением установленного законом срока граждане утрачивают право на бесплатную приватизацию.
Одно из немногих последствий приватизации 1990-х гг., которое действительно реально отразилось на уровне жизни граждан, – это открывшаяся возможность бесплатной приватизации квартиры. Такая возможность многим позволила стать обладателями значительных капиталов в квадратных метрах. Это было вполне справедливой, а главное – реальной в отличие от ваучеров компенсацией для граждан, несколько поколений которых работало на государство практически бесплатно.
Теперь о ваучерах уже забыли, а очереди в отделах приватизации меньше не становятся. И на этот процесс может быть две точки зрения – экономическая и моральная. Выгодно ли с экономической точки зрения продолжать бесплатную приватизацию при нынешних ценах на строительство и недвижимость? Разумеется, ответ на этот вопрос отрицательный. Однако при нынешних макроэкономических показателях Россия вполне может позволить себе подобное.
Второй фактор – моральный. Правильно ли лишать одних людей той возможности, которой другие успешно воспользовались? Заметьте: каждый гражданин РФ право бесплатной приватизации все равно может использовать лишь единожды. Учтите также печальное демографическое положение в стране. Учтите и затруднения при реализации программы “Доступное жилье”.
Безусловно, положительная социальная роль приватизации (люди получают собственное жилье) уравновешивается отрицательными последствиями данного процесса: сокращается муниципальный жилой фонд, из которого выделяется жилье очередникам.
Несомненно, бесплатная приватизация в том виде, в котором она существует, будет рано или поздно отменена или изменена. Вполне естественно решение города четко разделить муниципальную собственность и частную. В Москве сейчас около 5 млн квартир. Каждый год в эксплуатацию вводится около 4,5 млн кв. м жилья. То есть это огромный рынок, и без строгих правил игры на нем не обойтись. Иначе будут пробуксовывать и все реформы, связанные с развитием ЖКХ. Ведь сейчас получается так, что в одном доме, в одном подъезде сосуществуют квартиры, находящиеся в муниципальной и частной собственности. Владельцы квартир, возможно, и хотели бы более полно реализовывать свои права на недвижимость – сменить управляющую компанию, сделать ремонт в подъезде и проч. Но наниматели абсолютно в этом не заинтересованы.
Разумеется, в первую очередь отмена или продление приватизации скажется на объемах рынка вторичного жилья. На сегодняшний день объем предложения на рынке вторичного жилья Москвы составляет около 23 000 квартир. Если ориентироваться на среднюю рыночную цену, то годовой объем рынка вторички в денежных показателях можно оценить примерно в $1 млрд. Много это или мало?
Если сравнивать I квартал 2006 г. с 2005 г., то объем предложений на рынке вторичного жилья уменьшился примерно на 30%. На рынке наблюдаются ажиотажный спрос и снижение количества предложений. В то же время, по некоторым данным, не приватизировано около 20% жилья, подлежащего приватизации. Разумеется, продление приватизации до 2010 г. значительно увеличит объем рынка вторичного жилья.
Нельзя умолчать о том, что сейчас помимо потока нанимателей, которые хотят стать собственниками, есть и обратное движение: люди желают расприватизировать жилье. Разумеется, большая часть этих людей приняла подобное решение из-за того, что проживает в ветхих домах “под расселение”. Ведь по закону если семья из нескольких поколений проживает в квартире дома, который подлежит сносу, то при расселении они могут получить несколько квартир. То есть саморегулирующиеся механизмы рынка работают вне зависимости от принятой или отклоненной законодательной базы.
Полагаю, в любом случае к 2015 г. мы будем иметь жилой фонд, четко зафиксированный в частной или муниципальной собственности. Исходя из этого будет проще планировать как риэлторскую, так и девелоперскую деятельность, потому что объемы рынка будут прогнозируемы. Если рассуждать далее, мы будем иметь социальные дома, куда будут переселять должников по квартплате. Жилой фонд будет более строго дифференцирован по ценовым показателям. И ситуация на рынке недвижимости станет более спокойной и предсказуемой.