Земля растет в цене
Земельные торги начали проводиться в Новосибирске в 2001 г. До начала регулярных торгов через аукционы продавалось не более двух-трех участков в год. За редким исключением участки на муниципальных торгах предлагаются в аренду, рассказывает начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Николай Диденко. Передача в аренду, а не собственность позволяет исключить покупку участков в спекулятивных целях, говорит чиновник. Если за два-три года на участке так и не начато строительство, у властей есть возможность изъять площадку. А построив объект, застройщик может приватизировать земельный участок под ним по шестикратной ставке земельного налога, поясняет собеседник. По итогам торгов средняя годовая арендная плата составила 10 млн руб. за 1 га. По минимальной цене – 724 000 руб. в год за 1 га – ушел участок для строительства складской базы на окраине Кировского района в Северном проезде, по максимальной – 32, 771 млн руб. за 1 га – под строительство жилого дома в Ленинском районе по ул. Станиславского.
При передаче земли в собственность цены составили $1–2 млн за 1 га. “Мы продаем лишь те площадки, где подключение к магистральным сетям трудоемко и дорого”, – поясняет Диденко. За полтора года продано лишь два таких участка. По цене 57,8 млн руб. за 0,89 га ушел участок на ул. Мостовой, возле автовокзала, и за 39,1 млн за 1 га – в пойме реки Каменки. Первым в собственность был передан в 2003 г. участок площадью 41 га по ул. Большевистской. Тогда местный девелопер “Труд” обошел на аукционе шведскую IKEA. При стартовой цене 42,7 млн руб. участок был продан за 84,6 млн руб., т. е. фактически 1 га земли обошелся “Труду” в 2 млн руб. Шведская компания сочла цену слишком высокой и отказалась от борьбы.
Сегодня в Новосибирске существует несколько возможностей приобретения площадки под строительство, рассказывает адвокат, член Новосибирской областной коллегии адвокатов Марина Антонова. Площадку без сноса и с известной стоимостью подключения к магистральным сетям можно купить на муниципальных торгах. Однако популярностью пользуются другие способы – получение в мэрии площадки на условиях предварительного согласования, а также покупка юрлица, обладающего правом застройки участка, или покупка площадки как объекта незавершенного строительства. В этих случаях цена примерно та же, что и на муниципальных торгах.
Приобретая площадки на вторичном рынке, участники ориентируются на результаты муниципальных торгов, добавляет коммерческий директор риэлторского агентства “Эрмитаж” Илья Маслов. “Еще несколько лет назад покупатели смотрели на величину градостроительного сбора, сейчас же – на итоги аукционов”, – замечает он. По его данным, за последние два-три года на аукционах земля подорожала более чем в два раза. “Тогда градостроительный сбор для площадок в центре составлял около 30 млн руб. за 1 га, что считалось очень дорого, – говорит Маслов. – А сейчас площадка на Мостовой с сумасшедшими расходами на подключение к сетям – более 600 млн руб. – ушла за 58 млн руб.”.
По мнению гендиректора Сибирского института оценки Татьяны Яговкиной, за последние 2–2,5 года земля подорожала в 2–5 раз. Наибольший рост пришелся на участки, расположенные по магистралям или в центральной части города, меньше всего – на обширные площадки на окраинах. По данным Яговкиной, максимальная цена составляет сейчас $3 млн за 1 га. Как правило, это перспективные площадки под торговую недвижимость, например в районе Гусинобродского рынка.
Стоимость земли напрямую зависит от цен на недвижимость и очевидно, что в ближайшие годы рост цен на землю продолжится, добавляет президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. Однако в долгосрочной перспективе с насыщением рынка недвижимости коррекция цен на земельные участки вполне возможна, полагает он.