ДОХОДНОЕ МЕСТО: Борьба за бизнес и пассажира

“Зоны крупных аэропортов, генерирующие высокий трафик пассажиров и обладающие хорошей транспортной доступностью, безусловно, являются привлекательными для девелопмента коммерческой недвижимости. Здесь могут быть расположены небольшие по площади офисные центры, как встроенные, так и отдельно стоящие, рестораны, кафе, объекты фастфуда, торговые и развлекательные комплексы, галереи”, – говорит заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Евгений Семенов. “Наиболее выгодными для строительства объектами коммерческой недвижимости в непосредственной близости от аэропорта являются торгово-развлекательные площади и гостиницы для физических лиц, а также складская и офисная недвижимость – для компаний, осуществляющих грузоперевозки и экспортно-импортные операции”, – уточняет старший консультант по коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин.

Сам себе якорь

Центром притяжения для большинства объектов коммерческой недвижимости в аэропортовой зоне, по мнению специалистов, являются сами воздушные терминалы. По словам Андрея Жамкина, сам аэропорт следует рассматривать как якорь для других проектов. Каждый столичный аэропорт объявил о планах по строительству новых или реконструкции старых терминалов.

Как рассказала пресс-секретарь Международного аэропорта “Шереметьево” Анна Захаренкова, в этом аэропорту планируется реконструировать все существующие терминалы. Генподрядчик – германская строительная компания Hochtief – планирует построить новый международный аэровокзальный комплекс “Шереметьево-1” общей площадью 40 000 кв. м. Новое здание будет расположено рядом с существующим терминалом и сможет принимать 1500 пассажиров международных линий в час, т. е. 5 млн человек в год. “Новый международный терминал “Шереметьево-1” откроется в конце 2006 г. Здание будет отличаться современным дизайном в оранжево-синих и серебристых тонах, внутренняя отделка помещения будет приведена к единому стилю. Аэропорт “Шереметьево” сможет порадовать своих пассажиров услугами нового терминала в новогодние праздники”, – говорит Анна Захаренкова.

В 2007 г. начнется реконструкция терминала “Шереметьево-2”. В рамках реконструкции предполагается расширить терминал на 140 000 кв. м, в результате чего его пропускная способность увеличится более чем в два раза до 18 млн пассажиров в год. Кроме того, в июле 2005 г. уже началось строительство “Шереметьево-3”. В частности, планируется построить здание терминала пропускной способностью 9 млн пассажиров в год, многоуровневую стоянку на 3500 машино-мест, а также подъездные дороги и эстакады, рулежные дорожки и перрон, рассчитанный на 32 стоянки для воздушных судов. Этот терминал предполагается ввести в эксплуатацию в ноябре 2007 г.

В 2003 г. аэропорт “Внуково” также объявил о масштабной программе реконструкции. В развитие инфраструктуры, по данным пресс-службы аэропорта, планируется инвестировать около $1,3 млрд, что позволит увеличить пропускную способность “Внуково” до 20 млн пассажиров в год. Одним из главных пунктов программы является возведение нового пассажирского 5-этажного терминала общей площадью 201 000 кв. м по проекту немецкой компании Obermeyer Planen.

Значительную площадь будущего терминала займет посадочная галерея длиной около 500 м. Подземный уровень терминала будет совмещен с железнодорожной станцией аэропорта “Внуково”. На этом же уровне разместятся камеры хранения, стойки быстрой регистрации для пассажиров, прибывающих из Москвы на электропоезде. В свою очередь, первый и второй наземные уровни терминала будут предназначены для обслуживания прилетающих пассажиров, а прием вылетающих будет происходить уже на 3-м этаже. Для обслуживания VIP-пассажиров, официальных лиц и делегаций оборудуют специальные залы на четвертом уровне терминала. По замыслу немецких архитекторов новый терминал на всех своих уровнях будет иметь сквозное разделение на две зоны – для обслуживания внутренних и международных рейсов. Кроме того, здесь будут работать два ресторана с панорамными видами, офисы авиакомпаний, билетные кассы, представительства турагентств и справочные. Строительство первой очереди терминала площадью 174 000 кв. м планируется завершить к началу 2008 г.

По данным пресс-службы компании “Ист Лайн”, в настоящий момент эксплуатируемая площадь основного терминала в аэропорту “Домодедово” составляет 112 000 кв. м. До конца 2006 г. ее планируется расширить до 220 000 кв. м, тем самым увеличив пассажиропоток до 16–18 млн человек в год. В результате будут увеличены зоны прилета и отлета, а также откроется более 50 новых торгово-развлекательных точек: рестораны, магазины, зоны отдыха, кинотеатр, сервисы.

Группа компаний “Ист Лайн” решилась на реконструкцию аэропорта “Домодедово”, несмотря на затяжной конфликт с Росимуществом. Группе до сих пор не удалось оспорить в суде решение Росимущества о незаконности договора аренды. Кроме того, все еще не подписано мировое соглашение. В связи с этим некоторые участники рынка видят серьезные риски для долговременных инвестиций. По мнению других, это означает, что “Ист Лайн” уверена в победе.

“Терминалы, строящиеся в московских аэропортах, отвечают потребностям рынка. В настоящее время большинство из российских аэропортов – международные: чем больше аэропорт, тем больше совершаемых рейсов и, как следствие, грузоперевозок, а значит, и места для хранения грузов должно быть достаточно”, – комментирует строительную активность аэропортов генеральный директор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицин.

“После обновления существующих и строительства новых терминалов, составляющих ядро аэропорта, появляются перспективы и возможности вложения инвестиций в дальнейшее развитие инфраструктуры аэропорта и прилегающих к аэропорту районов. Аэропорт, через который осуществляются грузовые перевозки, является важным местом притяжения для складских и логистических комплексов. В условиях, когда растет число компаний, оказывающих различные услуги в аэропортовом комплексе, также перспективным становится строительство в непосредственной близости от аэропорта отдельного офисного или офисно-гостиничного комплекса”, – считает руководитель отдела аналитики офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. Таким образом, по словам эксперта, расширение старых и строительство новых терминалов являются катализаторами развития всего аэропорта в целом.

Все для гостей

“Помещения аэропортов и сопредельные участки наиболее привлекательны для размещения торгово-развлекательных и гостиничных объектов, рассчитанных на транзитных пассажиров и пассажиров задерживающихся рейсов”, – говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. “Необходимо расположить в аэропортах гостиничные комплексы, зону торговли и развлечений, офисно-выставочный комплекс”, – соглашается Андрей Жамкин.

В настоящий момент в столичных аэропортах работают несколько гостиниц: “Новотель” в “Шереметьево”, “Аэроотель” в “Домодедово”, для пассажиров “Внуково” функционирует гостиница “Аэропорт”, а для пилотов там же построен отель “Экипаж”. По данным Евгения Семенова, средний уровень заполняемости “Новотеля” составляет 95%, “Аэроотель” популярен на все 110%. Не отстают, по мнению экспертов, и “внуковские” гостиницы. Однако столичные аэропорты планируют расширять свой гостиничный сегмент.

“Аэропорты являются привлекательными для гостиничных сетей, поскольку отели всегда будут обеспечены пассажирским потоком. Москва и вся Россия становятся притягательными для международного бизнеса. Соответственно, увеличивается процент бизнес-пассажиров и транзитных пассажиров через Москву”, – утверждает Евгений Семенов.

В ближайшее время предполагается построить 4-звездочную гостиницу в “Домодедово” на 400 номеров и новый гостиничный комплекс в 150 м от пассажирских терминалов “Внуково”, также уровня “4 звезды”. Этот отель будет представлять собой 10-этажное здание площадью около 30 000 кв. м и вместимостью 443 номера. Помимо жилого сектора в отеле разместятся два ресторана, салон красоты, фитнес-центр, бассейн, сауны, магазины, конференц-залы и подземная автостоянка на 65 машино-мест. В данном случае обе новые гостиницы позиционируются в верхнем сегменте. Однако, по мнению специалистов, это не всегда оправданно.

“Наиболее перспективно строить два типа гостиниц: бюджетного класса для сотрудников аэропорта и авиакомпаний и бизнес-класса “3 звезды” или же класса “5 звезд” для транзитных пассажиров”, – считает Андрей Жамкин. “В зоне аэропорта или на небольшом удалении необходимо наличие бюджетных 3-звездочных гостиниц. Гостиницы более высокого класса ориентированы на бизнес-пассажиров. Гостиницы класса “3 звезды” могут быть ориентированы на туристов и транзитных пассажиров”, – говорит Евгений Семенов.

По словам замдиректора по развитию в индустрии гостеприимства NG/CBRE Станислава Ивашкевича, в зависимости от пассажиропотока в каждом аэропорту должен быть представлен весь спектр гостиничных услуг – от “2 звезд” до “5 звезд”. По мнению же Владимира Журавлева, ассортимент вполне можно “усреднить”. “В связи с тем, что гостиницы на территории аэропортов рассчитаны на краткосрочное или вынужденное проживание, оптимально строительство объектов класса “4 звезды” (подобными гостиницами располагают аэропорты “Шереметьево-2” и “Домодедово”)”, – отмечает эксперт.

“Гостиницы не должны быть 5-звездочными – это просто ни к чему. Гораздо рентабельнее строить отели класса “3+”, максимум – “4 звезды”. Это выгодно и для тех, кто вынужден остаться на время в гостинице при аэропорте (например, из-за несостыковки двух рейсов между двумя перелетами образовался интервал в несколько суток или, например, произошла задержка рейса из-за погодных условий либо по какой-то иной причине). Кроме того, наличие на территории аэропорта гостиницы среднего уровня удобно и для авиакомпаний, которым не нужно организовывать трансфер в центр города для тех пассажиров, чей перелет отложен”, – рассказывает Игорь Галицин.

С борта в магазин

В связи с расширением площади терминалов в аэропортах увеличивается и общее количество торговых и развлекательных площадей. По мнению экспертов, спрос среди арендаторов на эти площади особый. “Наиболее перспективными арендаторами являются магазины duty free. Эксплуатация высоких и регулярных людских и транспортных потоков, а также ориентация на импульсные покупки – вот что привлекает торговых операторов в аэропорты. Крупных якорных арендаторов может и не быть”, – говорит Андрей Жамкин. Как рассказал Жамкин, в России первой сетью беспошлинной торговли стала сеть Moscow Duty Free, принадлежащая ЗАО “Аэроферст”, “Шереметьево”, “Аэрофлоту” и ирландской Air Rianta.

“Безусловно, по-прежнему актуальны в аэропортах торговые площади. В первую очередь речь идет о брендовых магазинах – бутиках дорогой одежды, аксессуаров. Общеизвестно, что в зоне duty free можно купить качественную продукцию известных марок за гораздо меньшую цену, чем в московских магазинах”, – напоминает Игорь Галицин.

В итоге магазины duty free, по мнению консультанта управления коммерческой недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Юрия Тараненко, полностью вытеснили из аэропортов крупные торговые сети и девелоперов крупных торговых центров. “Торговые центры открывать вблизи аэропортов не имеет смысла, поскольку поток покупателей ограничен, а торговые точки, существующие на территории аэропортов, полностью удовлетворяют покупательский спрос. Например, присутствие в “Шереметьево-2” магазина duty free значительно уменьшает шансы сетевых супермаркетов”, – говорит Тараненко. Он разъясняет, что открытие полноразмерного торгового комплекса не даст нужного экономического эффекта по нескольким причинам: “В большинстве случаев у людей, приезжающих в аэропорт, не хватает времени для посещения подобных центров, а интерес их ограничен сувенирами, продуктами питания, печатной продукцией, цветами”.

Однако, по мнению Владимира Журавлева, для некоторых ритейлеров путь в торговые галереи аэропортов всегда открыт. “Актуально размещение точек в торговых центрах аэропортов Москвы для сетей, специализирующихся на торговле одеждой, аксессуарами и сопутствующими товарами. В связи с отсутствием развлекательной индустрии помещения аэропортов весьма привлекательны для киносетей и других игроков рекреационного сегмента – боулинга, игровых комплексов”, – говорит эксперт. “Также среди потенциальных арендаторов можно отметить предприятия общепита, торговые галереи из небольших магазинов, торгующих товарами в дорогу, подарками, услугами для путешествующих: аренда машин, информационные услуги, туристические услуги, интернет-салоны, салоны связи, оздоровительные центры и салоны красоты”, – добавляет Андрей Жамкин.

По данным Юрия Тараненко, арендные ставки на торговые помещения в аэропортах чрезвычайно высоки и сопоставимы с аналогичными показателями в главных столичных торговых коридорах. “По оценкам специалистов, арендная ставка торговых площадей, находящихся внутри аэровокзалов, может составлять от $1500 до $2000 за 1 кв. м в год. О сроках их окупаемости судить достаточно сложно, поскольку на свободный рынок сдачи в аренду эти площади почти не выходят. В свою очередь, это свидетельствует о том, что использование их происходит достаточно эффективно”, – утверждает эксперт.

Самолетный “Сити”

Далеко не всегда аэропорты развивают исключительно развлекательную и торговую составляющие. Как отмечают специалисты, многое зависит от специфики аэропорта. “Перспективность застройки определенным видом коммерческих площадей напрямую связана с функциональным назначением аэропорта. Так, “Домодедово” занимает лидирующие позиции в области грузовых авиаперевозок, что дает основу для развития офисной и складской застройки на его территории. Группой компаний “Ист Лайн” уже заявлено о строительстве офисного комплекса класса А “Аэропорт-Сити”. Тогда как аэропорты “Шереметьево” и “Внуково” в большей степени специализируются на перевозке пассажиров, что диктует необходимость организации торговых и гостиничных площадей”, – отмечает Владимир Журавлев.

Масштабный проект “Ист Лайн” включает не только строительство офисных помещений, но и создание всей необходимой инфраструктуры для полноценного делового центра. Прежде всего это мультиплекс Domodedovo Plaza, затем – гостиница, выставочные центры, логистический парк, многоярусные парковки и автозаправочная станция. “Компания будет предоставлять земельные участки в долгосрочную аренду с целевым назначением использования и привлекать инвесторов и девелоперов к реализации проектов “Аэропорт-Сити”. Основной доход от реализации проектов будет формироваться за счет сдачи в аренду земельных участков, управлять же проектами будут в основном сторонние операторы”, – рассказывает Регина Лочмеле. По словам Владимира Журавлева, “потребность в офисных площадях в зоне аэропорта “Домодедово” у арендаторов крайне высока, что особенно актуально в связи с его выходом в лидеры пассажирских перевозок и грузопотока”.

Как рассказывает Евгений Семенов, в определенных кругах на Западе уже давно стала популярной схема “самолет – офис – самолет” и с ростом пассажиропотока обязательно появится необходимость организовать в аэропорте готовые комнаты для переговоров. Кроме того, компании, такие как “Регус” (предлагает уже готовые, полностью оборудованные и обслуживаемые офисные помещения, которые расположены по всему миру, сеть которых постоянно растет), зачастую сдают в аренду готовые офисные места для людей, путешествующих с бизнес-целями. “Люди прилетают в офис и улетают обратно. Соответственно, когда у тебя есть в аэропорту полный комплекс услуг, офисные помещения, гостиницы, человеку можно даже и не выезжать куда-либо, если он приезжает на полдня, или на день, или на два”, – добавляет Евгений Семенов. Также арендаторами офисов станут компании, связанные с авиабизнесом, туристические агентства.

Кроме того, по мнению экспертов, успех ожидает и будущий мультиплекс. “Учитывая, что в рамках инфраструктуры ни одного из московских аэропортов нет современного комплекса с кинотеатром и широким ассортиментом развлечений, подобные объекты просто обречены на успех”, – считает Владимир Журавлев.

Стоит отметить, что возле аэропорта “Шереметьево” реализуется также проект строительства офисного центра, однако здание площадью 25 000 кв. м в д. Мелькисарово станет головным офисом компании “Аэрофлот – Российские авиалинии” и не выйдет ни на рынок аренды, ни купли-продажи. Однако вполне возможно, что в будущем рядом с ним построят свои офисы партнеры “Аэрофлота”.

В одном котле

Как отмечают участники рынка, новое строительство объектов коммерческой недвижимости в аэропортах не окажет непосредственного влияния на весь столичный рынок. “Говорить о каком бы то ни было влиянии коммерческих объектов, функционирующих на территории аэропортов, на московский рынок недвижимости в целом нельзя. Прежде всего потому, что это достаточно самостоятельный сегмент, ориентированный на определенную целевую аудиторию”, – говорит Игорь Галицин. По словам Владимира Журавлева, “данные субрынки развиваются по тенденциям московского рынка, тем не менее даже существенный рост объемов предложения торговых или гостиничных помещений в аэропортах вряд ли значительно скажется на показателях московского рынка”. По данным Андрея Жамкина, проекты бизнес-центров в аэропортах вполне насытят спрос на офисные помещения в аэропортах, однако их доля во всем московском рынком будет крайне мала – около 2–3%.

В дальнейшем, как отмечает Евгений Семенов, процесс развития столичных аэропортов вряд ли ограничится строительством объектов коммерческой недвижимости. “К примеру, в год через “Домодедово” проходит 14 млн человек, а с учетом встречающих – это 60 млн человек. Это огромный людской поток. Когда трафик будет возрастать, потребуется улучшать транспортную доступность аэропорта. Пускать более скоростные поезда, улучшать инженерную инфраструктуру”, – говорит эксперт. В свою очередь, по словам Регины Лочмеле, “развитие современной транспортной инфраструктуры на пути между аэропортом и Москвой окажет положительное влияние на привлекательность соответствующих направлений для девелопмента в условиях децентрализации рынка коммерческой недвижимости в Москве”.