ДОХОДНОЕ МЕСТО: Хватай мешки – вокзал отходит

Земли транспорта на территории Москвы всегда были священной коровой. Хотя теоретически они считались частью резервных территорий города, но об их застройке никто на официальном уровне не говорил даже в сослагательном наклонении. И вот весной 2006 г. лед тронулся: не успело ОАО “РЖД” получить земли, находящиеся в его ведении на территории Москвы, в долгосрочную аренду на 49 лет, как 8 июня 2006 г. был создан Координационный совет по реорганизации этих территорий, в который вошли представители столичного стройкомплекса и руководства РЖД. Чтобы у всех отпали сомнения в серьезности намерений заинтересованных сторон, уже было объявлено о пилотном проекте в районе Поклонной горы. Сомнения отпали, но вопросы остались.

РЖД: no comments

В некоторых полученных “Ведомостями” комментариях был выражен скептицизм по поводу экспертных оценок, которые были озвучены в прессе в последние недели. В частности, анонимный источник в РЖД заявил, что московская сторона слишком “вкусно” изобразила перспективы, открывающиеся в связи с присоединением новых земель к Москве и их раздачей страждущим застройщикам. Сами железнодорожники пока занимают выжидательную позицию, в связи с чем сложилось впечатление, что все вопросы уже решены в коридорах московской власти. На призыв озвучить позицию РЖД источник сказал, что до заседания Координационного совета никаких официальных заявлений не будет (что ж, ждать осталось недолго – заседание намечено на июль).

В то же время он подчеркнул, что для РЖД главный вопрос – это развитие Московского железнодорожного узла, поэтому при выборе площадок и стратегии их освоения руководство компании будет исходить не только из инвестиционной привлекательности различных территорий, но и в первую очередь из того, чем можно пожертвовать без ущерба для основного бизнеса. То есть необходимо оценивать не только состояние инфраструктуры, но и перспективы развития схем логистики – с учетом изменений размещения промышленности и коммерческой недвижимости в городе.

Бытие определило сознание

Между тем очевидно, что, несмотря на позицию умалчивания, руководство РЖД весьма позитивно настроено в отношении идеи реорганизации своих территорий, значительная часть которых находится в заброшенном состоянии и никак не используется. Ранее источник в столичном стройкомплексе заявил, что никаких компенсаций РЖД со стороны московского правительства за использование земли не предусмотрено, поскольку город не выкупает эту землю, а проводит реорганизацию. В чем же интерес железнодорожников?

Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, который также входит в Координационный совет по развитию территорий железнодорожного узла, разъяснил экономику процесса. Земли транспорта на территории города – это, по сути, гигантская фрагментированная промышленная зона. Хотя эти земли находятся в федеральной собственности, но с позиций процесса реорганизации городские власти подходят к ним как к промышленным территориям, относящимся к целевой программе реорганизации производственных территорий.

Ключевой момент – собственник (РЖД и ее дочерние компании) вправе выступать в качестве инвестора. Для такой компании, как ОАО “РЖД”, с ее финансовыми ресурсами, это отличная возможность занять достойное место под солнцем в сфере девелопмента в Москве. Город отстаивает свои интересы через механизм согласования функционального назначения различных территорий и полномочия по утверждению градостроительной документации.

Королевский подчеркнул, что в процессе реорганизации ключевой задачей для города является сохранение его промышленного потенциала. Тот же принцип действует и в отношении инфраструктуры железнодорожного транспорта. Очевидно, что точки соприкосновения с позицией РЖД имеются, поскольку сохранение и развитие железнодорожного трафика – это то, что волнует транспортников (наряду с инвестиционными перспективами проектов).

Все накроется?

В настоящее время больше всего известно о планах застройки участка в Западном административном округе, прилегающего к железнодорожной ветке киевского направления в районе Поклонной горы. Но и здесь далеко не все ясно. Освоением площадки займется компания Mirax Group, которая уже разработала предпроектные предложения. Однако пока не известно, будет компания единолично заниматься управлением данным проектом или для этого будет создан специальный консорциум. В Mirax Group воздержались от комментариев, сославшись на то, что эти решения будут приниматься на уровне правительства Москвы и руководства РЖД.

Пока поступает противоречивая информация о деталях проекта. Ранее Сергей Полонский, президент Mirax Group, заявил, что железнодорожные пути будут накрыты бетонными платформами, на которых воздвигнут 1,1–1,2 млн кв. м площадей, предназначенных под офисы и рекреационные цели. Эксперты уже успели воодушевленно порассуждать о том, какой класс офисов здесь более уместен (сошлись на классе B) и какие понадобятся инвестиции (их оценили ни много ни мало в $3 млрд).

Между тем вопрос о “накрывании” железнодорожного полотна с руководством РЖД не согласован и там (опять же анонимно) выразили скептицизм по поводу такой перспективы. Этот вопрос будет решаться руководством компании в первую очередь с позиций безопасности. Кроме того, при реализации любых проектов необходимо учитывать непрерывный цикл работы Московского железнодорожного узла, который только на пригородном сообщении перевозит ежедневно 2,5 млн пассажиров. Если это сообщение хотя бы временно прервать, произойдет транспортный коллапс.

Дело техники

Как показывает мировая практика, в принципе, вести строительство над железной дорогой возможно, но это может потребовать дорогостоящих технических решений, которые значительно увеличат сроки окупаемости проекта. В частности, сейчас действуют весьма жесткие нормы по виброизоляции. Например, в районе комплексной застройки “Полуостров Крым” у ст. м. “Варшавская” только для одного дома система виброзащиты от проходящей под ним линии метро обошлась инвестору почти в $1 млн. По сравнению с подземной веткой метро шум и вибрация от прохождения составов (особенно товарных) непосредственно под монолитным зданием будут значительно выше.

Нет полной ясности и насчет назначения будущих объектов. В распоряжении редакции имеется список первоочередных проектов будущей программы по версии правительства Москвы, который подготовлен Москомархитектуры. Вторым пунктом значится: “Участок киевского направления Московской железной дороги и прилегающая территория от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. Mirax Group. 1 млн кв. м жилья”. Так что это, вполне возможно, будет жилье, а не офисы. Если проанализировать весь список, то жилые и коммерческие площади распределяются в нем примерно поровну, но нет ни одной площадки, где бы происходило смешение двух жанров. В РЖД заявили, что пока не знают о содержании “московского” списка и готовят свои предложения.

400 га плюс окрестности

При всей масштабности проекта на Поклонной горе он будет далеко не единственным. 2800 га занимает вся полоса отвода Московской железной дороги в пределах города, а с прилегающими городскими территориями может быть реорганизовано до 4000 га. По предварительным оценкам, на землях Московского железнодорожного узла под застройку может быть реформировано около 400 га (объекты торговли, общественные центры и жилищное строительство) – эту цифру озвучили в градостроительном департаменте.

Одним из результатов такого реформирования станет сокращение санитарно-защитных зон объектов РЖД, поскольку возводимые объекты торговли и общественные центры будут выполнять функцию акустического щита. Это позволит реконструировать прилегающие городские кварталы и построить дополнительные объемы жилья и объектов социальной сферы. Более точная количественная оценка будет дана в рамках разработки общегородской программы развития объектов РЖД.

С точки зрения перспектив развития объектов коммерческой недвижимости особый

интерес представляет освоение территорий РЖД в рамках существующих промзон, а также грузовых дворов вокзалов и крупных станций. По словам Королевского, объекты путевого хозяйства РЖД расположены в 23 промзонах из 48, включенных в программу реорганизации промышленных территорий. По 25 промзонам уже ведется разработка проектов планировки, в 12 из них имеются объекты РЖД. По четырем промзонам при согласовании с РЖД возможна корректировка разрабатываемой градостроительной документации, что позволит существенно увеличить объемы застройки (Павелецкая, Верхние Котлы, Северянин и Огородный проезд).

Коммерческая недвижимость

Большие планы существуют по поводу грузового двора Белорусского вокзала. Там возможна реорганизации территории под многофункциональный комплекс площадью около 500 000 кв. м. Аналогичный проект предлагается осуществить в районе грузового двора станции Москва-Товарная Курская в ЦАО. При условии переноса железнодорожной ветки у станции Нижние Котлы возможно размещение крупного общественного многофункционального комплекса городского уровня. Многое на карте коммерческой недвижимости изменится со строительством Четвертого транспортного кольца. Это, в частности, повлияет на территории, прилегающие к платформе Фрезер. Здесь возможна реорганизация промзоны “Карачарово” с размещением многофункционального комплекса.

А вот грузовой двор Савеловского двора, по словам Королевского, уже вызвал интерес у ОЦВ (Отраслевой центр внедрения новой техники и технологии, дочерняя компания РЖД). Преимущества этой площадки – близость к ЦАО и Третьему транспортному кольцу (ТТК). Здесь тоже предполагается строительство многофункционального комплекса. Также предлагается подготовить проект освоения пространства над железнодорожными путями на участке от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, построить многофункциональные и гаражные комплексы на участке железной дороги между Курским вокзалом и площадью трех вокзалов. Отдельными крупными проектами станет освоение территорий, прилегающих к Малому кольцу МЖД, которое будет со временем использоваться для внутригородских пассажирских перевозок, а также скоростная транспортная система объединенного Московского авиационного узла.

Жилье на рельсах

Немало участков предполагается использовать и для жилищного строительства. Помимо упомянутого участка от Минской улицы до ТТК (1 млн кв. м) это грузовой двор станции Павелецкая-Товарная (в случае его перебазирования можно построить 300 кв. м жилья). Еще 150 000 кв. м жилья может дать реформирование территории грузового двора платформы Красный Балтиец. Дальше больше: при условии реформирования грузового двора и прилегающей территории в районе платформы Северянин (в границах ярославское направление МЖД, пр-т Мира, ул. Красной Сосны, граница парка “Лосиный остров”) можно застроить около 50 га, что позволит ввести 500 000 кв. м.

Весьма значительные объемы жилья можно построить за счет территории грузового двора Рижского вокзала. Существование таких планов подтвердила префект СВАО Ирина Рабер. По ее словам, имеются большие резервы в зоне отчуждения железной дороги, полосе отвода и на территории, занятой постройками РЖД. Этот район вплотную прилегает к Марьиной Роще, он расположен вблизи от центра и ТТК, что делает его весьма перспективным для жилой застройки. Что касается сообщений в прессе о том, что Рижский вокзал (наименее загруженный из столичных вокзалов) будет закрыт и сохранен только как памятник архитектуры, то эту информацию Ирина Рабер опровергла, заявив, что такие вопросы находятся в компетенции железнодорожников.

Вижу землю!

В 2006 г. избитый тезис о том, что земля в Москве почти закончилась, начал терять свою актуальность, самые смелые фантазии девелоперов начали становиться реальностью. Столичные власти всерьез взялись за поиски и юридическую подготовку земельных резервов. Оказалось, что если поскрести по сусекам, то найти можно немало: промзоны, просроченные инвестконтракты, реконструкция кварталов, участки вдоль новых дорог, “Москва-Сити”, в перспективе – “Большой Сити”, деревни... А теперь еще и такой немалый резерв, как земли РЖД.

С учетом перспективных проектов объем коммерческих площадей в Москве может довольно быстро удвоиться. Не повторит ли Москва участь Берлина, где после строительного бума 90-х гг. пустуют и офисы, и квартиры? Не исключено, что в ближайший год-два девелоперам придется больше беспокоиться не о том, где взять площадки, а о том, сможет ли рынок переварить такой объем новых коммерческих площадей. Впрочем, пока у арендаторов был хороший аппетит, а здания НИИ и прочие помещения “вне классификации” все меньше вписываются в их “рацион”.