ОРИЕНТИРЫ: Новый властный ресурс

Традиционно такая сфера, как стандарты на офисном рынке, казалось бы, является прерогативой самих участников рынка. Но у администрации Екатеринбурга, похоже, другой взгляд. Недавно было обнародовано решение городских властей создать особую рабочую группу при комитете по организации бытового обслуживания населения – одном из структурных подразделений горадминистрации. Этот новоявленный экспертный совет и возьмется контролировать офисный сектор в городе. Группа подсчитает все существующие кабинеты, выдаст паспорта новым зданиям и присвоит всем объектам тот или иной класс.

Причины для создания подобной структуры у администрации города есть. Например, по официальной версии, надо навести порядок в городе. Екатеринбургские чиновники обеспокоены соотношением объемов офисов А-, В- и С-классов. Игроки рынка сетуют, что до сих пор каждый владелец присваивал своему зданию такой класс, какой ему заблагорассудится. Потому сложно было даже подсчитать точные объемы офисного фонда.

Львиную долю офисов в Екатеринбурге – около 70% – составляют помещения класса С, по оценке региональных СМИ. Свободные офисы категорий А и В в Екатеринбурге весьма трудно найти. Хотя, как заверил заместитель председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Михаил Усольцев, начиная с прошлого года в проектах многих зданий закладываются помещения класса А. Но вот на рынке недвижимости в готовом виде их пока нет.

В одном из последних исследований независимых екатеринбургских аналитиков говорится, что из 2,7–2,9 млн кв. м офисных помещений к классам A и В можно отнести не более 85 000–90 000 кв. м. Но власти рано поднимают панику. Как показывает практика развитых рынков, нет ничего необычного в таких соотношениях. Офисы класса С, или советское наследие, изживаются небыстро. Продукт же классов А и В только осваивается российскими бизнесменами. Что касается помещений А-класса в проектах многих зданий, на которые, видимо, делает ставку екатеринбургский чиновник, то эта перспектива сомнительна. По классификации “большой четверки” редко какое встроенное или пристроенное помещение может претендовать на класс А. Спрос на помещения в Екатеринбурге как раз склоняется в сторону площадей В-класса. Кабинеты же категории А пока не так востребованы, как предполагают местные власти.

Возможно, что спрос на площади класса А повысится в 2008 г., когда в эксплуатацию будет сдан ожидаемый всеми бизнес-центр “Екатеринбург-Сити” (девелопер – Уральская горно-металлургическая компания). А также строящийся комплекс от “Ренова-Стройгруп”. Вместе они дадут городу около 500 000 кв. м площадей класса А.

Но эти проекты у некоторых игроков вызывают опасения. Конкуренция в сегменте А в городе практически отсутствует. Пока в новых офисных центрах ставка аренды за 1 кв. м варьируется от 850 до 1400 руб. в месяц. Один из вариантов развития событий – взлет цен высоко вверх в сегменте А после ввода в строй “Екатеринбург-Сити”. Просто потому, что потенциальные арендаторы увидят, за что им предлагают платить большие деньги.

В состав рабочей группы в Екатеринбурге вошли представители БТИ, УПН, проектных и риэлторских компаний города и сами чиновники. Эксперты уже заканчивают инвентаризацию офисов. Процедура поможет точно определить, сколько в городе кабинетов и в каком они состоянии. Кроме того, группа вроде собирается разработать специальную программу обучения управляющих для объектов коммерческой недвижимости. Но основная цель совета заключается в создании той самой классификации для офисов, как это давно сделано в Москве.

Предварительные итоги работы экспертной группы показали, что 85% рынка Екатеринбурга занимают офисы класса С, многие из которых близки даже к D. Остальное – это офисы класса В, и единицы относятся к классу А. На следующем этапе рабочая группа скажет каждому владельцу здания, к какому классу его объект должен относиться.

Идея губернских чиновников поставить на учет все офисные площади совсем не кажется неосуществимой. Она даже полезна. В таком городе, как Екатеринбург, в отличие от многомиллионных мегаполисов сосчитать все офисные здания не так сложно. Нечто подобное практикуется и в Казани. И даже в Санкт-Петербурге. Создание школы управляющих – тоже дело нужное. Но вот сама классификация – устроит ли она местных участников рынка, будут ли по ее канонам работать в городе девелоперы из столицы, привыкшие к совсем иным стандартам?