ОРИЕНТИРЫ: Штампованные форматы для усредненных семей
Большинство регионов радостно рапортуют об ударных темпах строительства ТЦ в своих городах-миллионниках. Региональный торговый бум в разгаре. В Екатеринбурге за первые пять месяцев 2006 г. девелоперы ввели в строй два комплекса суммарной площадью 88 500 кв. м, к концу года в городе должны открыться еще четыре гиганта. В Перми в 2006 г. появится 120 000–130 000 кв. м торговых площадей, в Нижнем Новгороде на ближайшие 2–3 года запланировано как минимум четыре крупных многофункциональных ТЦ. И т. д., не говоря уже о Санкт-Петербурге и Москве. И везде, куда ни посмотришь, ставшие традиционными мультиплексы, детские игровые залы, фуд-корты...
Раньше россияне и не подозревали, что в магазине можно не только делать покупки, но и смотреть кино, играть в боулинг, лакомиться фастфудом. Если в магазине был не один этаж, а несколько, покупатели покорно шли наверх по лестнице, а не ехали на эскалаторе. Сейчас наличие “удобств” и “развлечений” становится обязательной составляющей современного торгового центра.
Более того, доходит до курьезов: например, в Екатеринбурге в четырех из шести проектов ТРК, которые сдаются в этом году, запланированы мультиплексы. Они добавятся к действующему мультиплексу в молле “Парк Хаус”. Более того, знакомые консультанты поделились информацией, что еще ряд местных девелоперов раздумывают над аналогичными проектами. “Не то чтобы они не понимали, что это приведет к конкуренции и перенасыщению рынка, просто сложилось устойчивое мнение: в крупном ТРЦ должен быть мультиплекс”, – заступается за девелоперов собеседник. Сможет ли город-миллионник переварить столько кинотеатров, затрудняются сказать даже местные аналитики.
Законодательницей моды в торговых примочках до недавнего времени была прогрессивная Москва, но ее обошла Северная Пальмира: три месяца назад в петербургском ТРК “Нептун” открылся первый в России океанариум. Инвестору он обошелся почти в половину суммы, затраченной на весь торговый комплекс, – в $16 млн из $36 млн. Окупить затраты собственник планирует за 5–6 лет. Правда, для этого необходимо, чтобы ежегодная проходимость океанариума была не ниже 800 000 человек. Однако это развлечение не для слабонервных. К примеру, проводя ознакомительный пресс-тур на открытии ТРК, организаторы честно предупреждали приглашенных: из-за особенностей конструкции и выгнутого стекла посетителям может стать дурно. Еще более экзотический проект готовит к реализации в Ленинградской области итальянская Margheri Group – в начале сентября она планирует начать строительство ТЦ “Новый Колизей”, в центре которого разместятся искусственное море и пляж.
В Нижнем Новгороде в состав ТЦ “Золотая миля” девелопер включил казино и ночной клуб, очевидно рассчитывая, что те деньги, которые посетители не потратят в торговых залах, они оставят там.
Активную изобретательность девелоперов эксперты объясняют тем, что до сих пор в региональных городах сохранялся дефицит любых торговых форматов. Современные ТЦ для региональных девелоперов, многие из которых принимаются за подобные проекты впервые, – как яркие игрушки, им хочется сделать их как можно более привлекательными.
Но в погоне за “красивостью” нередко допускаются серьезные просчеты. “Кошмарными гибридами” называют неудавшиеся ТЦ екатеринбургские аналитики. Такими они считают комплексы, претендующие одновременно на звание деловых, торговых и развлекательных центров, но без четко выраженной концепции, таких, например, как “Антей”. Кстати, интересный факт: в начале лета “Антей” предпринял попытку привлечь принципиально нового арендатора. Руководство заявило, что их якорем может стать местная Регистрационная палата, и начало с ней переговоры о о переезде в бизнес-центр, являющийся частью ТРК. Директор “Антея” рассказал “Ведомостям”, что это “может стать фишкой центра и привлечь целевую аудиторию – состоятельных людей, которые приобретают недвижимость”.
Реконцепция и редевелопмент торговых центров, которые уже вовсю идут в Москве, скоро могут стать и массовым явлением в регионах. В том же Екатеринбурге концептуализацией, как они говорят, торговых точек уже озаботилась местная администрация – летом она начала общегородской “смотр”. В результате собственники некоторых ТЦ задумались о смене концепций. Например, ТЦ “Успенский”, из которого владельцы планируют в перспективе сделать универмаг. Пока для России этот формат в дефиците, однако в той же Москве консультанты его активно продвигают. Правда, пока про открытие универмагов больше говорят, чем реализуют.
У аналитиков нет сомнений, что небольшие региональные торговые центры, неудачно расположенные, с плохими подъездными путями, маленькими парковками или без таковых, очень быстро будут терять свою конкурентоспособность. Сейчас это происходит с московскими торговыми комплексами первой волны. Из примеров столичной практики можно привести ТЦ “Гвоздь”, в некоторой степени – Новинский пассаж, “Дворянский дом”, а также более новые комплексы, которые вызывают у консультантов противоречивые оценки, – те же “Аркадия”, “Европарк”.
Но реконцепция и редевелопмент неудачных ТЦ произойдут не раньше, чем регионы заполонят комплексы более удачных форматов. Однако и это может быть дорогостоящим и не всегда успешным мероприятием. К примеру, от смены концепции руководство екатеринбургского “Успенского” сдерживает объем требуемых инвестиций (не менее $50 млн).
Екатеринбургские аналитики ожидают прихода в город профессиональных сетевых ритейлеров, торговых операторов. Игроки полагают, что этот процесс послужит толчком к исчезновению самых неудачных торговых комплексов.
Итак, многие регионы сейчас переживают такой этап, какой Москва прошла несколько лет назад, когда и на ее территориях было много разнообразных конструкций, позиционирующихся как ТЦ, вплоть до обыкновенных крытых рынков. Но после дикой стадии развития рынка непременно начинается эра профессиональных ТЦ. И здесь игроков могут поджидать сложности.
Если обратить внимание на “профессиональные” ТЦ Москвы, то можно увидеть довольно много однообразия. Консультанты уличают создателей ТЦ в участившейся штампованности проектов. Ставшее заметным однообразие в подходе к строительству торговых комплексов в России, к содержанию этих самых концепций может не только оттолкнуть в конечном итоге драгоценных покупателей от ТЦ, но и стать серьезной проблемой для арендаторов. А в результате это неизбежно скажется на благосостоянии владельцев зданий. Взять ту же московскую Ленинградку (известный торговый коридор, берущий начало на пл. Тверской Заставы и продолжающийся вплоть до Ленинградского шоссе). Всем известно, сколько новых крупных проектов ТЦ запланировано на этих территориях. Помимо существующих “Галереи Аэропорт” и “Метромаркета”, а также ряда небольших торгцентров здесь в скором времени появятся такие гиганты, как “Метрополис”, “Авиапарк”, подземный комплекс под пл. Тверской Заставы. И все эти проекты содержат, например, большую развлекательную составляющую. Потому некоторые эксперты опасаются, что часть покупателей так и не доедут до “Меги” в Химках, осев прямо на площади у Белорусского вокзала.
Понятно, что принцип успеха любого магазина (вплоть до торгового центра) из трех важнейших факторов – хорошее местоположение, местоположение и местоположение – никто не отменял. Но растущая взыскательность покупателей настоятельно начинает требовать и разнообразия. Стандарты хороши там, где они нужны, – например, в вопросах совместимости компьютерной техники. Но задайте любой домохозяйке вопрос: что с ней сделает муж, если она будет по понедельникам кормить его котлетами, по вторникам – сырниками, по средам сосисками, по четвергам – голубцами?..
Похоже, пора девелоперам и консультантам поближе присмотреться к некоторым малым форматам, которые начинают завоевывать популярность, хотя и не отличаются сверхдоходностью. Например, “книжный магазин – читальня – кафе”, так сказать, в одном флаконе. А может быть, добавить пару шахматных столиков? Или боулинг и бильярдная вместо мультиплекса. А может быть, настольный теннис? Или, наоборот, совместить все это в одном ТЦ.
Пусть, пока ребенок смотрит “Супермена”, мама сделает необходимые для семьи покупки и присядет с чашкой кофе и женским романом, который, вполне вероятно, ей захочется дочитать дома, и она его приобретет. А папа, вспомнив былое, докажет самому себе, что у него “рука тверда и верен глаз”. И живот не слишком велик.
Хотя, к сожалению, слабо верится в развитие формата, при котором ребенок, старательно обучающийся домашнему хозяйству, ходит по торговым залам с самостоятельно составленным списком покупок (периодически сверяясь с родительской версией). А в это время мама наслаждается частью “Белый” знаменитой кинотрилогии “Три цвета” Кшиштофа Кесьлевского, тогда как папа в кафе упоенно листает новое издание биографии Бориса Пастернака, оттеняя удовольствие зеленым чаем. Подобная семья, вероятно, будет большую часть времени проводить вместе...