ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Валютный плюрализм

В конце мая Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий обозначать в иностранной валюте и всевозможных у. е. стоимость товаров и услуг. Нарушителям грозят штрафы. Насколько это разумно, вопрос отдельный. Но чаяния парламентариев об укреплении авторитета рубля на сей раз полностью совпали с конъюнктурой петербургского офисного рынка. Управляющие и собственники используют грядущие законодательные новшества как дополнительный аргумент в переговорах с арендаторами.

Рубль наступает

Во II квартале 2006 г. очередная порция городских бизнес-центров отказалась от доллара. Евро так и не удалось завоевать сильных позиций в офисном секторе. Зато все больше собственников доверяют национальной валюте. По данным компании GVA Sawyer, в мае 2006 г. 18% офисных комплексов установили рублевые арендные ставки. В конце 2005 г. такой практики придерживались 13% объектов.

В рублевую зону переходят не только здания экономкласса, но и комплексы высокого уровня (В и В+), работающие в том числе и с иностранными компаниями. Например, от доллара отказался “Сити-Центр” на Петроградской набережной, 18, – самый крупный деловой комплекс класса В+ в городе, имеющий 25 000 кв. м офисных площадей и развитую инфраструктуру. Сегодня офисы в “Сити-Центре” оцениваются в 12 600–16 200 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатацию.

От собственной у. е. к рублю перешел один из старейших БЦ города – “Нептун”. Inform-Future на Тамбовской улице предпочел российскую денежную единицу евро. “Поведение европейской валюты труднопредсказуемо. Мы перешли на нее в конце 2003 г., когда курс достигал почти 37 руб. Сейчас он колеблется вокруг 34 руб. Ежегодное 5%-ное повышение ставок компенсирует лишь снижение курса, но не растущие эксплуатационные расходы. С начала 2006 г. мы фиксировали в договорах минимальную курсовую планку. Выше нее евро ни разу не поднимался. Фактически это и стало переходом на рубли. Так что сейчас мы просто расставили точки над i”, – поясняет заместитель генерального директора “Информ-Футуре” Хельве Заикина.

По информации управляющих компаний, арендаторы, в том числе заграничные, спокойно воспринимают рублевую конверсию. По крайней мере, отказов от офисов нет. А перечисленные комплексы имеют не только 100%-ную загрузку, но и лист ожидания из потенциальных клиентов.

На рубли перешли все БЦ, которыми управляет ГК “БестЪ” (четыре объекта, примерно 15 000 кв. м офисных площадей категории от С до В+). Диапазон арендных ставок – от 7000 до 10 500 руб. за 1 кв. м в год. “Все новые арендные контракты в “Миделе”, “Ресурсе”, “Таймсе” и “Гранате” заключаются в рублях. Прежние договоры, в которых используются у. е., остаются в силе. Однако их продление или перезаключение подразумевает переход на рублевые расчеты”, – комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании “БестЪ. Коммерческая недвижимость” Вадим Демешенков.

“Рубль сегодня – довольно твердая валюта. Номинировать в ней ставки значительно удобнее и с бухгалтерской точки зрения. При расчетах в долларах бизнес-центр выставляет платеж по одному курсу, арендатор через несколько дней рассчитывается уже по другому, в результате – путаница”, – поясняет Борис Жуков, управляющий БЦ “Т4” и “Эврика”. Эти объекты (в общей сложности 33 300 кв. м офисных площадей в Невском районе) перешли на рубли еще в прошлом году.

Впервые в рублях расценки номинировал бизнес-центр уровня А – это “Лангензипен” на Каменноостровском проспекте (Петроградская сторона), который по плану сдается в эксплуатацию к осени. Офисный комплекс общей площадью около 11 800 кв. м состоит из двух зданий. Инвестор – Управляющая компания “Теорема” – приобрел бывшую недвижимость фабрики “Знамя труда” (до революции – Завод Лангензипена). “Теореме” достались памятник краснокирпичной заводской архитектуры XIX в. и примыкающий к нему недострой советской эпохи. Фабричный корпус реконструирован, а незавершенка превратилась в эффектный арт-объект (архитектор – Сергей Чобан). Фасад здания выполнен из 3D-стекла с внутренней подсветкой, на котором при помощи цифровой печати появились греко-римские орнаменты.

Базовая арендная ставка в “стеклянном” корпусе – 18 000 руб. за 1 кв. м в год, краснокирпичный оценен в 12 600 руб. за 1 кв. м. Договор на аренду почти 2900 кв. м в новом корпусе уже подписал Балтинвестбанк.

От “зеленых” во II квартале отказались и другие представители А-класса – “Атриум” и “Белые ночи”, перейдя на промежуточный вариант – расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро.

Из объектов уровня А приверженность доллару сохраняют БЦ “Дом Швеции” и “Строгановский” – новый небольшой комплекс на Невском, 19. Правда, последний заявил весьма высокую для Петербурга ставку – около $845 за 1 кв. м в год (эксклюзивный брокер – компания “Бекар”).

Большинство офисных объектов (почти 50%, по данным GVA Sawyer) оперируют всевозможными у. е. Их курс колеблется в пределах от 29 до 40 руб. Многие применяют так называемый курс КУГИ (35 руб.), по которому платят арендаторы городских помещений. По оценке руководителя департамента офисной недвижимости компании Praktis Алексея Федорова, в первом полугодии 2006 г. 60% БЦ класса В номинировали расценки в у. е., не привязанных к доллару или евро. В секторе С таких объектов 48%.

“Фактически, используя фиксированный курс у. е., мы рассчитываемся в рублях. Счета арендаторам выставляются в российской валюте. Поэтому, если формальный переход на рубли состоится, он будет совершенно безболезненным для клиентов. Хотя отказываться от у. е. не спешим. Оперировать ими психологически проще, чем цифрами с многочисленными нулями”, – считает гендиректор компании “АйБи Менеджмент” Елена Никуличева (в управлении пять зданий классов В и С, около 25 500 кв. м офисных площадей).

Возможность перехода на рубли до конца года рассматривают управляющие многих бизнес-центров (например, “Елизаветинского”, “Невского, 30”, “Московского”, “Фарватера”, объектов “ВМБ-Траст” и др.). Впрочем, хватает и тех, кто намерен сохранить верность собственной у. е. или даже доллару или евро, подстраховываясь, правда, от дальнейшего снижения курса.

По наблюдениям специалистов GVA Sawyer, собственники и УК стремятся увеличить или стабилизировать доходы, но не хотят отказываться от премии, которую они получат в случае увеличения курса доллара/евро к рублю.

“Мы минимизируем риски и предпочитаем использовать валютную корзину, – говорит зампредседателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. – В БЦ, которыми управляет наша компания, есть контракты в евро, долларах, у. е. и рублях. Необходимо считаться и с предпочтениями собственников. Иностранцы планируют бизнес в родной валюте”.

Торговля выбрала “евро-доллары”

На рынке торговых площадей тоже царит валютное разнообразие. В евро, как правило, номинируют ставки ТЦ, которые возводятся на средства иностранных инвесторов. Например, ТРК “Питер Радуга” в Московском районе, открытие которого запланировано на декабрь, заявляет диапазон 450–900 евро за 1 кв. м в год. Девелопером этого проекта выступает компания Vinci Construction Grands Projets. Общая площадь комплекса составит 85 000 кв. м. Эксклюзивный консультант и брокер – компания “Астера Онкор”.

Коммерческий центр “Невский Плаза”, который к концу 2007 г. прирастет к отелю “Коринтия Невский Палас”, предлагает помещения под бутики по 1300–2200 евро за 1 кв. м в год. Инвестор проекта – мальтийская группа компаний “Коринтия”, собственник 5-звездочного отеля.

Часть действующих ТЦ сохранили верность доллару. Например, в галерее бутиков “Гранд Палас” на Невском проспекте, 44, актуальный диапазон ставок – $920–1800 за 1 кв. м в год. Долгосрочные контракты предусматривают ежегодную индексацию платежей на 5%. Однако переход на другую у. е. в них не прописан.

Во Владимирском пассаже (Владимирский проспект, 19), где средняя ставка составляет $1200 за 1 кв. м в год, курс ограничен снизу 29 руб. В торгово-офисном комплексе River House эта планка – 28,5 руб. “Долларовые расценки достаточно распространены. Однако падение американской валюты вынудило практически всех собственников ввести в контракты с арендаторами курсовую оговорку. Нижняя граница, как правило, варьируется в пределах 27,5–30 руб.”, – комментирует Юрий Борисов, управляющий партнер “АйБи Групп” (в ее активе – шесть реализованных проектов ТРК, в которых компания выступала разработчиком концепции и эксклюзивным агентом; она также управляет комплексами “Румба”, “Южный Полюс”, “Галерея 1814”.)

“Рынок торговых площадей все-таки существенно отличается от офисного. Арендатор сознательно выбирает конкретный объект, вкладывает существенные суммы в отделку помещений и рассчитывает на долгосрочные отношения. Все нюансы подробно обсуждаются в ходе переговоров. Арендные ставки, как правило, индексируются в пределах 2–5% в год, – продолжает Юрий Борисов. – Наиболее распространенный на сегодня вариант расчетов – среднеарифметическое между курсами евро и доллара. Ситуация в области ценообразования достаточно стабильная. Контракты в рублях нам пока не встречались”.

В “евро-долларах”, например, номинирует платежи новый ТЦ “Шкиперский молл”, первая очередь которого заработала этой весной на Василевском острове. Разброс арендных ставок – от 240 до 1200 у. е. за 1 кв. м в год. Такой же практики придерживаются в бутиковом ТЦ Gallery Apriori, к осени открывающемся на Большом проспекте, 56 (Петроградская сторона). Помещения в нем сдает компания “Бекар” по 1000–2000 у. е. за 1 кв. м в год.

“В переходе с одной единицы расчетов на другую сегодня фактически отсутствует спекулятивная составляющая, – считает директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости ГК “Бекар” Всеволод Глазунов. – Собственники пытаются таким образом зафиксировать уровень доходов и защититься от возможных валютных потрясений. Пока на рынке нормально воспринимаются и “евро-доллары”, и у. е.”.

На рублевые ставки предполагает перейти “Гранд Каньон”, сданный в эксплуатацию в конце 2005 г. Девелопером одного из самых крупных ТРК Петербурга (общая площадь – 75 000 кв. м) выступила компания “Соломон”. “Изначально мы номинировали арендные ставки в долларах, используя курс ЦБ или фиксированные величины. Сейчас постепенно переводим контракты в рубли. В российской валюте уже заключается большинство новых договоров. Мы считаем такую ценовую политику разумной. Тем более что государство намерено вывести у. е. из обихода”, – комментирует заместитель генерального директора “Соломон” по PR Ирина Коняхина.

“Пока закон не принят, собственники особенно не беспокоятся по поводу расчетов в у. е. Все счета выставляются в рублях и оплачиваются арендаторами по безналу. Так что переход на отечественную валюту не вызовет особых проблем, кроме технических сложностей, связанных с переписыванием договоров и т. п.”, – полагает Юрий Борисов.