Нечего купить
Никакого традиционного летнего спада в этом году на нижегородском рынке новостроек не наблюдалось. “Пожалуй, только в июне число покупателей чуть снизилось, а в июле все словно забыли, что сезон отпусков в разгаре, спрос был очень активным”, – делится своими наблюдениями Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании “Лотос-НН”.
Обычно застройщики повышают цены раз в месяц или раз в квартал. Летом же желающих купить жилье было так много, что большинство строительных компаний повышали цены каждую неделю – кто понемногу, а кто и сразу на 1000 руб. за 1 кв. м. “Недавно один из застройщиков поделился со мной сомнениями: как часто стоит повышать цену – два раза в день или три”, – рассказала Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Правда, грешили этим местные застройщики. Сергей Канаев, генеральный директор столичной компании “ПИК-Регион”, сообщил: “Рост цен на наших объектах в Нижнем Новгороде составляет 1–1,5% в месяц, динамика роста только перекрывает инфляцию”.
Часть застройщиков повышала цены медленно, так как распродавала остатки. Есть и такие, кто приостановил продажи. “Некоторые застройщики ожидают скачка цен в сентябре – октябре. Тогда и они выставят свои квартиры по новым ценам”, – объясняет подобную тактику Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка компании “Монолит”. По его словам, в I квартале рост цен составил 8–10%, во втором – уже 10–15%, а в третьем цены растут на 10–15% ежемесячно.
В результате в Верхних Печерах – спальном районе, традиционно пользующемся спросом, – цена в $1000 за 1 кв. м уже никого не смущает, хотя в начале года по такой цене продавали жилье в престижном центре города. “Видимо, мы сильно занижали доходы нижегородцев, на практике оказалось, что платежеспособность населения весьма высокая”, – говорит Чуранов.
По мнению Натальи Корнеевец, директора по договорным отношениям риэлторской компании “Содружество-НН”, решительности, с которой жители города скупают подорожавшее жилье, способствует и возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие. “Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки, – отмечает Корнеевец. – Сейчас в среднем по городу кредит на новостройки можно взять под 13–17% годовых в рублях на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 11,5–15% годовых. Добавьте к этому низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса, и вы получите все возрастающую популярность ипотеки”.
Бурные темпы роста цен на жилье вновь привлекли к первичному рынку внимание частных инвесторов. По данным Романчевой, на некоторых объектах число инвестиционных квартир достигает 40%. Правда, по мнению Чуранова, среди частников много тех, кто оказался инвестором поневоле: “Человек планировал купить квартиру в престижном районе, но, пока выбирал, цены выросли, и на жилье нужного качества и метража уже не хватает средств. Тогда покупают то, на что хватает, пока накопления совсем не обесценились”, – поясняет эксперт. Например, в начале года двухкомнатная типовая квартира в Верхних Печерах стоила около 1,3 млн руб., в середине – уже на полмиллиона дороже. Как считает Романчева, оптовая скупка квартир из уникального явления уже превратилась в рядовой факт: застройщики покупают жилье у коллег для расселения ветхого фонда, столичные инвестиционные компании – для последующей перепродажи.
Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения. “Три месяца назад мы рекламировали 50 объектов, сейчас – 10. Нам нечего продавать: одни застройщики все продали, другие придерживают жилье, третьи не могут начать строительство”, – жалуется Чуранов. “Хотя мы не снизили объемов и темпов строительства, предложить покупателям нам сейчас практически нечего – все уже распродано”, – говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу “Жилстрой-НН”.
Задолго до окончания строительства продали все квартиры в своих домах “Нижегородский дом”, “Лотос-НН”, “Нижегородстрой” и другие застройщики, а еще в конце прошлого года многие дома сдавались с непроданными квартирами.
Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве. “Сначала был принят 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”, затем произошла передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти, – перечисляет Романчева. – Злоключения застройщиков на этом не кончились: грянула ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса”. “Любые нововведения требуют определенного периода адаптации и для самих застройщиков, и для органов власти, создания новых структур и отладки новых механизмов. А когда перемены накладываются одна на другую, градостроительная пауза затягивается”, – резюмирует эксперт. “Вновь начатых объектов очень мало, единицы вместо десятков”, – подтверждает Чуранов.
“2006 год будет пиковым по темпам роста цен”, – считает Сергей Иванов, директор компании “Выбор”. С ним соглашаются и другие эксперты. Застройщики полагают, что дефицит на первичном рынке жилья сохранится как минимум до конца года. Но после эры дефицита, говорят риэлторы, может наступить эпоха затоваривания: “Если одновременно на рынок выйдут все те проекты, о которых заявлено, в том числе и проекты крупных московских компаний, если все инвесторы, частные и оптовые покупатели выбросят жилье на рынок, то в дефиците будут уже покупатели”, – считает Романчева.