Передышка на первичном рынке закончилась
По планам властей Пермского края к 2010 г. объемы ввода новостроек должны вырасти до 1 млн кв. м ежегодно. В 2005 г. действительно произошел всплеск ввода жилья, в первые пять месяцев 2006 г. тоже поддерживаются довольно высокие для края темпы: введенные 162 500 кв. м на 2,1% превысили уровень аналогичного периода 2005 г. Тем не менее до запланированных объемов пока далеко. По мнению финансового директора строительной группы “Камская долина” Владимира Пучнина, ничего страшного в этом нет. “Пик сдачи жилья придется на последние месяцы года, по итоговым цифрам и следует судить о работе строительной отрасли”, – уверен он.
Лидером по объемам ввода жилья в Перми является Дзержинский район, на который приходится почти четверть сданных за первые шесть месяцев 2006 г. квартир. Но лидером по продажам новостроек, по информации Алексея Ананьева, коммерческого директора АН “Респект”, является Мотовилихинский район. Маркетолог-аналитик корпорации “Перспектива” Регина Давлетшина объясняет это несоответствие тем, что “продажи в новом объекте начинаются уже на нулевом этапе строительства и к моменту сдачи дома нереализованной остается лишь небольшая часть квартир. Поэтому, скорее всего, в следующем квартале Дзержинский район по объемам сдачи нового жилья уступит пальму первенства Мотовилихинскому”.
Большинство квартир в новостройках приобретается в Перми на стадии строительства. По оценкам Ананьева, до ввода дома в эксплуатацию продается до 90% квартир, в первую очередь однокомнатных. Мнение Ананьева разделяют и в “Перспективе” – по данным специалистов корпорации, наиболее востребованными квартирами в Перми являются и одно-, и двухкомнатные.
По общему признанию экспертов, большинство квартир в новостройках приобретается за наличные. Ипотечные схемы только начинают приживаться на первичном пермском рынке, конкуренцию банкам здесь составляют сами строительные компании, предоставляя рассрочки покупателям. Для сравнения: на вторичном рынке доля сделок с привлечением ипотечного кредита сейчас превышает 50%.
По итогам июля 2006 г. средняя цена новостроек в Перми установилась на уровне 30 800 руб. за 1 кв. м, утверждают пермские риэлторы. Наибольшая цена, почти в 40 000 руб., была зафиксирована в центральном Ленинском районе, наименьшая, в 21 000 руб., отмечена в периферийном Орджоникидзевском. К середине августа цена 1 кв. м новостроек в Ленинском районе, по данным “Пермского торгового дома недвижимости”, составила уже 43 000 руб., а в Орджоникидзевском подросла до 23 000 руб.
За первое полугодие 2006 г. квартиры в новостройках, по данным корпорации “Перспектива”, подорожали на 14%, тогда как в 2005 г. за аналогичный период цены увеличились более чем на 16,5%. Рост цен не был однородным: за I квартал цены почти не изменились, ощутимое удорожание новостроек началось с середины весны. В цене больше всего прибавили периферийные районы. С начала года максимально подорожали квартиры в новостройках, расположенных в Свердловском (+25%) и Дзержинском районах (+20%). Минимально цены выросли в периферийном Кировском районе (+5,7%).
По мнению Давлетшиной, с конца декабря 2005 г. по апрель 2006 г. цены почти стояли на месте, так как достигли пика платежеспособного спроса. На тот момент, по ее словам, покупатели были не готовы платить больше 28 000 руб. за 1 кв. м жилья в новом доме.
Несмотря на снижение числа платежеспособных покупателей, начиная с апреля строители стали повышать цены. В качестве основной причины компании называют удорожание стройматериалов – с начала года в среднем на 30%. Причиной тому недостаток производственных мощностей и повышенный спрос на стройматериалы в летний сезон.
В настоящее время максимальные цены установились на уже сданные в конце 2005 г. и в I квартале 2006 г. новостройки – в среднем 35 000 руб. за 1 кв. м. Второе место в ценовом рейтинге Перми занимают дома, сдача которых планируется в ближайшее время: в течение III квартала 2006 г. – их продают по 27 200 руб. за 1 кв. м. Наиболее дешевый сегмент – квартиры в домах, срок сдачи которых назначен на 2007–2008 гг. В среднем цена 1 кв. м в них составляет 24 500 руб. Новостройки экономкласса, прибавляющие в цене во время строительства ежемесячно по 3–3,5%, после сдачи госкомиссии могут разом подорожать на 7–10%.
Таким образом, подытоживает Давлетшина, в настоящее время наметилась тенденция: чем отдаленнее сроки сдачи, тем дешевле цена 1 кв. м новостройки. Разница между готовыми новостройками и жильем в строящихся домах может составлять от 18,5% до 50%. Правда, Ананьев добавляет, что некоторые застройщики могут заведомо завышать цены на строящиеся объекты. Как пример эксперт приводит новостройку по адресу: ул. Вильямса, 20/3, в Орджоникидзевском районе, появившуюся на рынке в начале года по цене 22 000 руб. за 1 кв. м, – за несколько месяцев она практически не подорожала, так как цены изначально были установлены почти на максимально возможном уровне.