Строители не справляются со спросом
Несмотря на увеличение объемов строительства, спрос остается неудовлетворенным. “Все квадратные метры, попавшие в статистику, уже проданы. Сейчас объем предложения очень мал”, – констатирует директор агентства “Рынок недвижимости” Владимир Родионов. По его словам, на первичном рынке на стадии строительства можно купить только неликвидные объекты: на нижних этажах или с видом на стену соседнего дома. Остальные квартиры, особенно одно- и двухкомнатные, продаются на последних стадиях строительства или после сдачи дома уже гораздо дороже.
Исполнительный директор риэлторской компании “Тим” Евгений Манторов добавляет, что спрос на новостройки увеличивается и за счет развития ипотеки, роста благосостояния граждан, отсутствия других надежных инструментов инвестирования. “Нужно учитывать и отложенный спрос, – уверен Манторов. – Даже рекордные за последние 20 лет объемы строительства не компенсируют недостатка жилья, который возник в 90-е гг.”. Дисбаланс спроса и предложения, по мнению эксперта, не разрешится до тех пор, пока не будет упрощена схема получения участков под строительство и реализованы крупные проекты, как, например, микрорайон “Академический” (девелопер “Ренова-Стройгруп”).
Пока что, по данным администрации Екатеринбурга, за 2006 г. было проведено всего три аукциона на заключение договора аренды земельного участка (в конце мая, июня и июля). С торгов были проданы шесть участков под жилое строительство, три из них, под индивидуальную застройку, достались физическим лицам. Остальные участки (в 58 366 кв. м, 2530 кв. м и 19 667 кв. м) получили соответственно Спортивно-строительное предприятие “Свердлоблспортстрой”, Архитектурно-строительный центр “Правобережный” и компания “ФинансСтройУрал”.
Как сообщили в “Свердлоблспортстрое”, участок под строительство коттеджного поселка обошелся им в 40 млн руб. В “Правобережном” и “ФинансСтройУрале” отказались рассказать о результатах торгов.
В отделе аукционных площадок управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга пояснили, что большинство площадок до торгов не доходит, а отдается по начальной цене единственному участнику аукциона. “Мы публикуем в открытом доступе информацию о состоявшихся торгах, о тех аукционах, которые не состоялись, законодательство сообщать не требует”, – заявили в отделе. Тем не менее чиновники признают, что даже с учетом несостоявшихся торгов количество подготовленных и представленных на аукционе площадок очень мало, и склонны обвинять в этом надзорные органы. “Сейчас на подготовку участка уходит от 10 до 14 месяцев. Необходимо либо упрощать процедуры согласований с федеральными структурами, либо в разы увеличивать штат администрации. Если в городе 200 застройщиков и каждому нужен хотя бы один участок, то нужно 200 человек, которые смогут подготовить площадку для аукциона”, – считают в администрации Екатеринбурга.
Недостаточный объем предложения привел к значительному увеличению цен на первичном рынке недвижимости. По данным Уральской палаты недвижимости, индекс средней стоимости 1 кв. м новостроек за семь месяцев 2006 г. вырос на 38% и составил на начало августа 38 250 руб. Один квадратный метр в однокомнатной квартире в новом доме обходился покупателю в среднем по 39 600 руб., двухкомнатной – 37 848 руб., трехкомнатной – 37 251 руб., четырехкомнатной и больше – 38 735 руб. “В 2006 г. наиболее востребованными объектами на первичном рынке по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, – говорит директор департамента реализации новостроек компании “Ман” Наталья Рогожникова. – Именно они подорожали больше всего – от 25% до 57%”.
Цену новостроек утяжеляет и дополнительная инфраструктура. К примеру, компания “Метеорит” строит жилой комплекс с расположенными на нижних этажах частной пивоварней, мини-аквапарком и большим фитнес-центром. Андрей Климанов, директор “Метеорита”, говорит, что подобные излишества появляются далеко не во всех новостройках. “Просто нам неинтересно строить обычное жилье, хотелось бы создать что-то уникальное”, – рассказывает он, затрудняясь сообщить что-то определенное о сроках окупаемости этих объектов. Комплекс будет обслуживать специально созданная застройщиком компания “Метеорит сервис”. По словам Климанова, в первой очереди комплекса наличие инфраструктуры не будет влиять на рыночную цену 1 кв. м, но повысит стоимость жилья во второй и третьей очередях, “когда будет что показать покупателю”.