Через год, не раньше
Арендные ставки в строящихся бизнес-центрах класса В и В+ будут выше. Офисы в “Купеческом дворе” и Clover house на ул. Текучева (собственник – московская “РГС Недвижимость”), а также в бизнес-центре на пр-те Буденновском, 62 (собственник – ростовская компания “Гедон”), выставляются по цене $35–50 за 1 кв. м. Риэлторы скептически оценивают их перспективы быть арендованными по таким расценкам.
Ситуация на рынке офисных площадей стабильная и предсказуемая, отмечают опрошенные “Ведомостями” участники рынка. Качественных офисных площадей в Ростове по-прежнему мало: помещений класса А на рынке нет, а общий объем офисов классов В и С оценивается на уровне 350 000 кв. м, констатирует руководитель проектной группы отдела консультационных услуг C&W/S&R Сергей Мирский. По его словам, все существующее предложение условно можно разделить на три группы: реконструированные и переоборудованные жилые помещения площадью 30–60 кв. м; здания площадью 1000–10 000 кв. м, построенные или купленные компаниями для собственных потребностей; здания бывших НИИ, гостиниц и заводов площадью 2500–25 000 кв. м.
Пока на рынке не появилось ничего нового, соглашается специалист по коммерческой недвижимости АН “Квартал” Дмитрий Саркисьян. По его данным, в октябре-ноябре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра “Купеческий двор” на ул. Серафимовича (застройщик – СК “Плеяда”), остальные строящиеся объекты будут сданы не ранее весны 2007 г. “К концу этого года офисные площади будут вводиться только на бумаге, в лучшем случае помещения войдут в эксплуатацию через год”, – согласен специалист отдела коммерческой недвижимости компании “Терра” Игорь Барков. Он говорит, что “офисы сдаются без внутренней отделки, а ремонт требует времени и денег, поэтому арендаторы станут их заселять не раньше лета 2007 г.”.
Последние полтора года ставки аренды в существующих административных зданиях практически не менялись, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости фирмы “Нирлан” Олег Воробьев. В новых центрах аренда офисов обходится дороже, так как качество помещений выше, но в целом не оказывает сильного влияния на средние ставки по городу, считает он.
В дефиците маленькие офисы – площадью 10–20 кв. м, говорит специалист по деловой аренде АН “Риэлти-центр” Алексей Руденко. Востребованы площади 50–150 кв. м под представительства компаний и дополнительные отделения банков, добавляет гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. В центре города подобные помещения, находящиеся около магистралей и пешеходных зон, сдаются по 1000–1300 руб. за 1 кв. м. В среднем арендная ставка на офисы в новых зданиях недалеко от центра доходит до 1000 руб. за 1 кв. м, в бывших НИИ – 650–700 руб. за 1 кв. м, добавляет Саркисьян. Чуть ниже ставки в спальных районах (Северный и Западный жилые массивы, Сельмаш) – 500–600 руб. за 1 кв. м, говорит Руденко. На окраинах можно найти офисы по 300–400 руб. за 1 кв. м, отмечает Воробьев.
“По нашим оценкам, $35 за 1 кв. м – это максимальная ставка для ростовского рынка”, – отмечает Сосницкий. “Непонятно, на что они [собственники] рассчитывают”, – удивляется Саркисьян. Ориентироваться на московские и иностранные компании, которые приходят в регион, по его мнению, вряд ли стоит: такие компании предпочитают пока присматриваться к региональным рынкам и “готовы раскошелиться только на торговые площади в знаковых для Ростова местах”.
Спросом у покупателей пользуются отдельно стоящие здания, особняки, пристроенные помещения площадью от 150 до 1500 кв. м – цена на них колеблется от
68 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Сосницкий. По его словам, недавно на пр-те Буденновском был выставлен на продажу офис площадью 200 кв. м по цене 270 000 руб. за 1 кв. м, собственник не согласился на предложение покупателя заплатить по 190 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Баркова, компании, особенно крупные, стремятся разместить свои представительства в отдельном здании, но предложений мало и, если объект интересен, покупатель готов за него платить.
В то же время риэлторы признают, что требования арендаторов к качеству офисных площадей растут. Основные параметры – наличие не только собственных, но и гостевых парковок, качественное кондиционирование, охрана, несколько телефонных линий, доступ в Интернет, перечисляет Сосницкий.
Востребованы помещения 200–500 кв. м в современных зданиях и строящихся офисных центрах, говорит Сосницкий. Покупатели ориентируются на стоимость около 40 000 руб. за 1 кв. м, но цены продаж выше и зависят от объема покупаемых площадей и их расположения, рассказывает он. По данным Воробьева, в бизнес-центре “Белый слон” на ул. Текучева (застройщик – Строительный концерн “Единство”) цена офисов на первом этаже выше 100 000 руб. за 1 кв. м, на верхних этажах – 45 000–48 000 руб. за 1 кв. м. По словам начальника отдела продаж группы компаний “Гарантия” Елены Тороповой, в бизнес-центре “Ростовский”, строящемся на ул. Греческого города Волос, при покупке офисов до
150 кв. м стоимость 1 кв. м составляет 48 000 руб., свыше 150 кв. м – 46 000 руб. Ввод в эксплуатацию этого БЦ намечен на II квартал 2007 г., но в нем уже осталось менее 20% свободных площадей, уверяет она. В бизнес-центрах “Трудовые резервы” на ул. Каяни и “Гвардейский” в пер. Доломановский, где ГК “Гарантия” является соинвестором, продажи сейчас приостановлены. Проект “Трудовых резервов” решили усовершенствовать – он был заявлен как бизнес-центр класса В+, но теперь девелопер решил повысить классность, объясняет Торопова. “Гвардейский” активно строится, одновременно ведутся переговоры “с московским покупателем о приобретении здания полностью”, добавляет она.