НА АСФАЛЬТЕ: Если деревни сносят…

“Особенностью этого постановления является тот факт, что у людей появилось права выбора: они могут продолжать жить, как жили, или пойти на контакт с инвесторами и улучшить свои условия проживания. Но это их выбор и их личное право”, – комментирует ситуацию Хайкин. Согласие жителей большинства несносимых деревень на сотрудничество с инвесторами уже получено, и территории определены. Осталось дождаться заинтересованных застройщиков.

Изначально идея, как водится, была вполне благой. В конце 1980-х гг., когда деревни возле МКАД уже потеряли былое очарование, а проще говоря, перешли в состояние малопригодных для жизни, правительство задумалось о необходимости их реконструкции. А точнее – сноса, с тем чтобы предоставить их жителям квартиры в новых и современных домах. В связи с этим деревни были включены в генплан Москвы и намечены к сносу. Однако время шло, сменились уже жильцы во многих из этих деревень, а правительство так ничего и не предпринимало. Объяснения тому находились различные: отсутствие заинтересованных инвесторов, сложности с областным правительством, которое заявляло о своих правах на некоторые земли, и многое другое.

Подальше положишь, поближе возьмешь

Реальный снос деревень начался гораздо позже, буквально несколько лет назад. Начало процесса совпало со временем, когда застройщики заговорили о том, что земли под застройку в столице подходят к концу и получить их становится все сложнее. Началось все вовсе не с тех земель, которые включены в столичный генплан. А с тех, что подальше, подешевле и имеют меньше документов в обороте. То есть даже не с деревень, а с садовых участков, земель разорившихся совхозов и тому подобных объектов.

Дело в том, что грамотно оформленных документов на подобные земли практически ни у кого из владельцев нет, а значит, никакой необходимости в компенсации тоже нет, что автоматически снижает затраты на новое строительство, и весьма существенно. Если речь идет о застройке участка в несколько гектаров, а жители требуют компенсацию в размере $100 000 за сотку, как это было в Южном Бутово, то подсчитать накладные расходы застройщика несложно. А ему ведь еще предстоят строительство, подвод коммуникаций, расчеты с городом, да мало ли расходов? Поэтому начинали аккуратно – с земель подальше да попроще.

Первое “письмо президенту” по поводу сноса написали, как это ни странно, вовсе не жители Бутова, которые так “удачно” попали в политико-экономический конфликт этим летом. Написали его дачники и садоводы, которым принадлежали садовые участки возле г. Мытищи. Когда им пришло письмо от администрации с требованием освободить участки во имя нужд города, они сначала не поверили. Потом возмутились, потом захотели отстоять свое, наконец, хотя бы получить компенсации. Чем закончилась история, наверняка сказать нельзя, однако есть основания полагать, что участки все-таки были снесены… После бутовского скандала из Интернета исчезли все упоминания об этом конфликте и сайты, на которых отслеживалось развитие событий.

Другой, хотя и не столь раскрученный прецедент коммуникации дачников с застройщиками имел место в подмосковной Балашихе. Ситуация до сих пор остается открытой и пока не получила никакого логического разрешения. Маркетологи компании “Новая площадь” еще год назад на Конгрессе риэлторов говорили о том, как удачно они начали промоутировать строительство в 2 км от подмосковной непрестижной Балашихи. Идея заключалась в том, чтобы на территории бывшей воинской части и садовых товариществ “Металлург” появился новый подмосковный город – Солнцеград. Для территории в 100 с лишним гектаров архитектор Станислав Пашвыкин разработал проект, который, по его мнению, должен сказать новое слово в архитектуре и градостроительной политике Подмосковья.

Дело осложнялось лишь тем, что на сегодняшний день у компании “Новая площадь”, строящей с сентября прошлого года жилой район площадью 500 000 кв. м на 85 га земли, в аренде только 8,4 га тремя кусками (2,88, 2,86 и 2,80 га). А у садовых товариществ “Металлург”, “Металлург-1” и “Металлург-2” в собственности 32,36, 11,07 и 14,23 га соответственно. Неудивительно, что за земли началась борьба. В ней приняли участие и прокуратура области, и администрация г. Балашихи, и застройщики, и дачники, владеющие участками в садовых товариществах.

В итоге дачники получили от прокуратуры письмо, в котором говорилось, что на территории Солнцеграда земляные работы не ведутся, а подрядчик, осуществлявший эти земляные работы, оштрафован в связи с отсутствием

разрешения на строительство. Также выяснилось, что проектная документация находится в стадии разработки и не утверждена в установленном порядке: существует лишь концепция развития территории, в которую вносятся корректировки в соответствии с особенностями местности. Прокуратура также вполне четко обозначила в своем письме, что застройщик не должен на сегодняшний день строить и продавать дома на этой территории. Однако никому не составит труда найти в Интернете, в прессе да и просто на растяжках в городе рекламу агентств, продающих квартиры в Солнцеграде.

Но чтобы предъявить требования о компенсации застройщикам, дачники должны также иметь на руках документы о собственности. Участки же выделялись садоводам градообразующим некогда заводом БЛМЗ все на том же популярном в советские времена праве бессрочного пользования. Однако постоянное пользование и право собственности – не одно и то же. Но переоформить эти права садовому товариществу все время что-то мешает… За земли идет активная борьба, и кто победит в ней – администрация садового товарищества, которая хочет сделать там коттеджный поселок и готова для этого чуть ли не на свои средства выкупить всю площадь товарищества, или компания “Новая площадь”, которая крайне нуждается в площадях под реализацию своего масштабного и уже неплохо раскрученного проекта, – покажет время.

Марина Концевая, менеджер по связям с общественностью компании “Новая площадь”, по-своему прокомментировала эту ситуацию. По ее словам, строительство Солнцеграда ведется на земле, принадлежащей бывшей воинской части, а также на землях, находящихся в ведении администрации г. Балашихи и выделенных непосредственно под строительство жилого микрорайона. Садоводы и дачники же пока собирают документы, разглядывают надвигающиеся на их участки строительные краны и готовятся вести борьбу за ставшие родными за многие десятилетия сотки с грядками.

Аналогичным образом развиваются ситуации и на землях многих бывших совхозов, перешедших в собственность коммерческих организаций.

Поделили пополам

Затем очередь дошла и до Москвы. В марте 2006 г. вышло ППМ № 150, которое разделило деревни, находящиеся в черте Москвы, на сносимые и несносимые. Единый до того конгломерат деревень, ухитрившихся выжить в главном российском мегаполисе, теперь официально поделен на две примерно равные части. Часть деревень будет полностью снесена, и их территории будут отданы под массовую застройку. Здесь коммерческая выгода налицо: город проводит тендер и получает прибыль

в виде законной доли обременений, налагаемых на застройщиков. А поскольку планируются к застройке довольно масштабные территории, да и расположены они отнюдь не всегда на окраине города, то коммерческая составляющая получается довольно приличной. Таких деревень в ППМ № 150 набралось 36.

Другая категория – несносимые деревни. Их в Москве 29. Они признаны органичной составляющей городской среды и будут сохранены именно как образец малоэтажной застройки. Этот проект для города менее прибыльный и даже скорее затратный. Как комментирует руководитель ГУП “Управление перспективных застроек” Владимир Хайкин, целью проекта является скорее не получение доходов, а изменение социальных условий жизни “столичных деревенских жителей”, более 60% которых на сегодняшний день – пенсионеры.

Однако, по мнению Хайкина, и это не будет проблемой. Так как, даже несмотря на относительно малый выход площадей, поскольку на таких территориях разрешена только малоэтажная застройка, проекты эти обещают создать новый формат на рынке недвижимости столицы – собственный дом в черте города – и в условиях дефицита предложения на рынке быть весьма прибыльными. Потенциально это может быть жилье для верхушки среднего класса и “оппозицией Рублевке”, считает чиновник. Социальный состав деревенских жителей уже потихоньку меняется по мере скупки домов. Суммы сделок различны – от $150 000 до $400 000 за дом.

Ваша очередь, гражданин

В настоящее время сносом деревень на территории Москвы и прилегающих территориях занимается официально лишь одна организация – “Москапстрой”. В свете недавнего конфликта в Бутове и активного интереса, проявленного к нему СМИ (об истоках этого конфликта, истинной стоимости земель и причинах столь агрессивной политики властей у каждого есть свои гипотезы), они не слишком охотно комментируют эту тему, особенно ее экономический аспект.

На вопрос о том, как оцениваются расходы по сносу деревни, заместитель начальника управления “Москапстроя” Виктор Верещагин отметил, что, как и в любой коммерческой организации, все решается исходя из соображений доходности бизнеса. “Каждый сносимый объект оценивается, с его владельцами ведутся переговоры, рассматриваются имеющиеся у них документы и на их основании выплачивается компенсация”, – говорит Верещагин.

Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. “Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены, – говорит первый заместитель гендиректора “Москапстроя” Андрей Новиков. – И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. Есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома, буквально 3–4 кв. м, и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более 10 человек, девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20 000–30 000 за домовладение, то теперь – $100 000–200 000, иногда – до $300 000. То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем”.

Столичные застройщики давно научились, вооружившись законами, противостоять завышенным требованиям жителей сносимых домов и четко аргументируют каждому, что и почему он может получить взамен своего жилья.

Что почем и почему?

Вполне понятна причина, по которой “сельской местностью” власти города озаботились именно сейчас. Дело в том, что с 1 января 2006 г. согласно ФЗ № 131 “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” многие российские деревни переведены на баланс города и фактически сделались его частью. Пункт 7 статьи 11 данного закона гласит: “Сельский населенный пункт с численностью

населения менее 1000 человек... входит в состав городского или сельского поселения”. Это означает, что небольшие деревни просто перестанут существовать. Вместо того чтобы бесконечно ремонтировать отслужившие свой срок дома, муниципальные власти проведут тендер на эти территории и отдадут застройщикам право отселять бывших сельских жителей.

Ведь деревни и поселки – это балласт только для города, который должен за свой счет ремонтировать прогнившие строения и бесконечно чинить коммуникации, а для застройщиков – это потенциальные источники дохода. Да, придется потратиться и на отселение, и на строительство коммуникаций. Но все эти расходы куда как просто списать в себестоимость 1 кв. м и переложить на плечи покупателей. В ситуации тотального дефицита предложения нет никаких сомнений, что рынок проглотит и это.

Более того, городские власти по большей части настолько рады избавиться от портящего картину неликвида, что готовы создать застройщикам самые выгодные условия и даже дотировать инфраструктуру, строительство которой обычно ложится на плечи застройщиков. “Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры сохраняемых деревень и поселков, – говорит Владимир Хайкин.– Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д., кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий”. Роль ГУПа на сегодняшний день Хайкин видит именно в том, чтобы совместно с другими ответственными структурами сделать работу на этих территориях инвестиционно привлекательной для застройщиков.

Конечно, деревни – это крайняя мера. Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни едва ли не последний резерв.

Есть и еще один фактор интереса властей и застройщиков: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2000 за 1 кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? А значит, и сюда придут застройщики, как только появится возможность занять эти территории жильем, уходящим сегодня с молотка.

Чем дело кончится?

Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями.

Так, Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, отмечает заинтересованность инвесторов в застройке уже сложившихся деревень и одновременно называет возможные трудности.

“Деревня – это уже сложившаяся, готовая инфраструктура. Дороги, дворы, расположение домов – все выверено временем. Коттеджный поселок, по сути свой, – это тоже деревня, но несколько в ином виде: иное качество, иная идеология. Превратить одно в другое не так просто. Чаще всего решение, браться за такой проект или нет, напрямую зависит от месторасположения деревни и состава ее жителей. Если деревня “вымершая”, значит, найти собственников и собрать необходимую документацию практически невозможно. За подобный проект девелоперы вряд ли возьмутся”, – объясняет Нечипоренко.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что наиболее интересным с точки зрения девелоперов является строительство на территории сносимых деревень. Это связано с тем, что речь идет о свободных площадках, где нет ограничений по этажности застройки. В реконструируемых деревнях строительство может вестись в рамках существующей застройки, которая большей частью представляет собой ветхие деревенские домики. В связи с этим застройщики ограничены в выборе класса возводимых зданий (элитное жилье требует соответствующего окружения).

“Кроме того, власти города выдвигают требование в отношении этажности строительства в реконструируемых деревнях – здесь может осуществляться только малоэтажная застройка. Таким образом, при условии, что в реконструируемых деревнях вряд ли будут строиться элитные объекты, а этажность застройки ограничивается законодательно, инвестиционная привлекательность подобных площадок является невысокой: строительство жилья невысокого класса в Москве при существующем уровне издержек является рентабельным только в случае его массовости. Понимая это, власти Москвы с целью повышения привлекательности подобных площадок берут на себя все затраты по их инженерной подготовке”, – комментирует Ковалев.

Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации “МИАН-Девелопмента”, объясняет активный процесс по освоению земель московских деревень и более отдаленных районов за МКАД постоянным дефицитом площадок для застройки в Москве.

По ее мнению, такие районы, как Бутово, Молжаниново, Некрасовка, Северный, будут пользоваться спросом у покупателей, а значит, активно развиваться. Практика подмосковных городов это уже доказала. “Застройка таких земель действительно перспективна для девелоперов”, – резюмирует Усова.