Особый путь Москвы
В Москве строительство высококлассных складов, хотя и не так давно, стало профессиональным бизнесом. Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, говорит, что ситуация, сложившаяся в складском сегменте Московского региона, уникальная. Другим регионам ее повторить не дано.
– Насколько велика инвестиционная активность в этом секторе?
– Любой банк, который сейчас занимается недвижимостью, в частности офисной, почти с такой же охотой занимался бы и складской. Рынок складов в отличие от рынка офисов развивается революционно. Можно сказать, что в этом сегменте мы перепрыгнули из каменного века сразу в капитализм. Вы посмотрите, сколько сейчас на этом рынке иностранных денег, инвесторов, грамотных проектов.
На офисном рынке раньше, если у девелопера был участок или здание и сколько-то денег на его развитие, подсчетами или анализом особо не занимались, действуя по принципу “все равно все сдастся”. Зато на нем были отработаны технологии [работы на рынке коммерческой недвижимости] и учтены ошибки: некоторые девелоперы, уже научившись, после офисов стали заниматься складами. С инвестиционной точки зрения это похожие вещи. Пришли и новые девелоперы, но они используют накопленный опыт. Наконец, о складах просто стали писать в прессе, устраивать конференции – раньше ведь не было никакой информации. Вырос рынок консалтинговых услуг – теперь можно понять, к кому обратиться.
– Раньше никто не мог дать совет, как построить правильный склад?
– Когда я 11 лет назад начал заниматься складами, я, например, не мог проконсультировать девелопера. Раньше слово “склад” означало только одно – сложить и закрыть на замок. Сейчас арендаторам складов важно другое – постоянная оборачиваемость товаров. Поэтому термин “склад” мы используем по привычке, наряду с ним так же широко употребляются и слова “распределительный центр”, “дистрибуторский центр”, “терминал”, “логистический парк”.
– Почему до последнего времени не строили хорошие склады?
– Был разрыв между тем, сколько были готовы платить арендаторы и какую доходность хотели получить инвесторы. Сейчас этот разрыв почти устранен.
– Доходность складского бизнеса продолжает постоянно снижаться...
– Бесконечно уменьшать свою доходность инвесторы не могут, иначе девелопмент становится просто невыгодным. Банк сам никогда не будет строить склад: между ним и потребителем должен стоять профильный инвестор и девелопер, который построит и сдаст склад арендаторам или продаст другому инвестору. Сейчас инициатор проекта может взять кредит под, например, 8% и вложить средства в проект, который принесет ему при продаже около 10,5–11,5%. Разница – это то, что он зарабатывает. Но если ставки кредита зависят от общемировой конъюнктуры (стоимости капитала), а не от реалий московского рынка, то доходность инвестиционного приобретения – как раз от нее и еще от затратной части проекта (земля, строительство). Все эти показатели только в последние год-два пришли в такое соотношение, когда проекты имеют финансовый смысл и, соответственно, реализуются успешно, интенсивно и в большом масштабе.
Но падение цен в складском секторе, как это ни покажется странным, незначительное. Раньше высококачественный склад можно было арендовать за $160 за 1 кв. м в год, а сейчас – за $120. Но цифра в $160 включала в себя эксплуатационные расходы (около $20–30 за 1 кв. м в год!), и таких больших по размеру складов и сделок, как сейчас, раньше вообще не было. Небольшие объекты и сейчас стоят дороже рынка. Фактически за последние 2–3 года цены снизились примерно на 7–8%.
Скорее всего, цены будут продолжать снижаться, однако это снижение не может быть бесконечным.
В России никогда не будет, как, например, в Восточной Европе, где несколько лет назад построили слишком много складов и ставки аренды упали до $60–70 за 1 кв. м в год. В Москве другая ситуация – это огромный рынок с точки зрения спроса. На мой взгляд, с учетом всего вышесказанного ниже $90–100 чистые (triple net) арендные ставки не опустятся никогда. Они просто будут колебаться в соответствии с нормальной цикличностью рынка складской недвижимости.
– Чем, на ваш взгляд, можно объяснить поведение девелоперов, которые анонсируют крупные проекты, а потом пересматривают (в сторону увеличения) сроки их вывода на рынок?
– Мне непонятна психология этих людей. Какие выгоды могут быть у компании, если она объявит заранее о своих планах? Объявить, а потом не сделать – это явный антипиар. Финансового смысла я тоже не вижу. Для крупного банка, который собирается финансировать проект, не столь уж важен факт продвижения и упоминания этого проекта.
– В ближнем Подмосковье склады строятся довольно хаотично: где густо, где пусто. С чем это связано?
– У девелоперов пока нет возможности свободного выбора. Чтобы они могли взять карту, поставить на ней точку и сказать: вот здесь мы хотим построить склады. В Европе с этого начинают – смотрят карту, и не отдельной страны, а всего континента, с транспортными коридорами, изучают, какие грузы по ним перевозят, исследуют таможенные факторы и другие показатели. Исходя из этого принимают решение, где надо строить склад, чтобы он был востребован. Это основы логистики.
От Москвы отходят трассы во все стороны света, и пока что почти все равно, где строить. Главное – строить надо на хорошей трассе и не слишком далеко от Москвы, не далее 30 км, а желательно еще ближе.
– Сейчас наиболее востребованы участки между МКАД и бетонкой. На ваш взгляд, какие перспективы по расширению подмосковной географии строительства складов?
– На первом месте [при выборе] стоят сложности в получении земель. Перед этим все остальные проблемы стираются. Пока девелоперы не могут получить участок, где они хотят, все остальное – просто фантазирование. Но если позволить себе пофантазировать, то бетонка – это хорошо для складов. За бетонкой уже менее хорошо, а дальше надо выбирать. Вдоль Симферопольской трассы – нормально, она проездная, вдоль Ленинградского шоссе, хотя оно совершенно забито, как ни странно, тоже можно строить – оно востребовано, так как соединяет Москву с Питером, северными воротами России.
На расстоянии 70 км от Москвы строить пока далековато. Если смотреть на 10 лет вперед, то, возможно, в России появятся те же тенденции, что и в западных странах. Там уровень жизни не так сильно колеблется в крупных и маленьких городах. Пока столичному бизнесу не нужны склады на расстоянии 70–80 км от МКАД, а у местных компаний нет финансовых возможностей их арендовать – подмосковные регионы бедные.
– Что сейчас является основным для арендаторов при выборе склада?
– В первую очередь расстояние до потребителей, для которых они работают. В идеале арендаторы, работающие на Москву, хотят склады в Москве. Но здесь не только плохой трафик, но в принципе пока нерентабельно строить новые терминалы. Второй фактор – это физические показатели склада: высокие потолки, ровный пол и т. д.
– Несмотря на революцию в складском секторе, по обеспеченности качественными складами на 1000 жителей Москва имеет самый низкий показатель в Европе. Нам надо догонять Европу?
– Прежде всего нужно принимать в расчет такой показатель, как платежеспособность этой тысячи жителей. В Москве живет больше народу, чем в любой европейской столице, но совокупная покупательная способность 15 млн москвичей равна, может быть, 3 млн жителей Лондона. Кто сейчас арендует новые склады? Компании, которые сидели в старых, класса С, но поняли, что переехать в современный терминал – это правильный способ осуществлять логистику. Но таких не более 15%. Множество компаний продолжает держать свои товары в старых складах. Это настоящее болото, исчисляемое миллионами квадратных метров.
– По привычке?
– Это общее развитие рынка. Еще 20 лет назад москвичи жили в основном в панельных домах и хрущевках. Когда стали появляться новостройки, какая-то часть людей задумалась об улучшении жилищных условий. Через 50 лет таких людей станет еще больше. Потому что появится больше таких домов и у самих людей вырастет благосостояние. Аналогичная ситуация и со складами. Если сейчас удовлетворяется самый насущный спрос, то потом люди будут спрашивать качественные склады потому, что по-другому работать будет невозможно. Индустрия изменит свои стандарты. И хранить товары на каком-нибудь заводе или в бомбоубежище будет смешно. Учитывая общую емкость российского рынка в силу его уникального размера, настоящего насыщения рынка вообще не предвидится, на мой взгляд, а не только в ближайшей перспективе. Хотя временное насыщение возможно.