Ставки сделаны
По подсчетам специалистов комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, дефицит качественных складских помещений составляет 800 000–900 000 кв. м. Такую же цифру называет аналитик рынка складской недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Светлана Андреева. Она говорит, что многие производственные и торговые компании предпочитают бороться с дефицитом своими силами – самостоятельно строя складские комплексы. Например, компания “Бест” планирует прибавить к существующей складской площадке в 14 000 кв. м (40% которых сдается в аренду) склады общей площадью 53 000 кв. м: 20 000 кв. м придутся на качественные склады (классов А и В), 4000 кв. м займет склад-холодильник (он будет использоваться для нужд компании) – остальное составят склады класса С. По словам заместителя генерального директора компании “Бест” Николая Гаврилова, объем инвестиций рассчитывался исходя из себестоимости 1 кв. м строительства – $600–800 – и составляет свыше $30 млн. “При постоянном росте себестоимости мы отводим на окупаемость проекта около пяти лет”, – говорит он. Собственные складские комплексы строят и компании “Юниленд-Екатеринбург”, “Калина”, “Балтика” и др.
“Принимая во внимание сложившуюся ситуацию на рынке, сразу несколько девелоперов планируют или начали строительство складов в уральской столице”, – продолжает Андреева. Например, компания Multinational Logistics Partnership анонсировала свой новый проект в Екатеринбурге, но строительство еще не начато. Зато построена часть логопарка корпорации “Абак” – терминала “Чкаловский”. Как рассказали в “Чкаловском”, из запланированных на ближайшие пять лет 250 000 кв. м складов класса А на данный момент построено 21 000 кв. м. “Складские площади уже полностью разобраны арендаторами, которые собираются бронировать и дополнительные помещения в следующих очередях терминала”, – радуются в компании. Помимо возведения складов этот проект предусматривает строительство 150 000 кв. м офисных и торговых площадей, а также гостиницы.
Правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга и компания “Урал-контейнер” выступают учредителями другого проекта – “Евроазиатский международный транспортно-логистический центр”, который должен замкнуть международный транспортный коридор Берлин – Варшава – Минск – Москва – Нижний Новгород – Екатеринбург – Омск – Новосибирск – Иркутск – Пекин. На площади 53 га разместятся 70 000 кв. м (14 единиц) складов временного хранения и склады класса В площадью 10 000 кв. м. Общий объем инвестиций прогнозируется в $48,5 млн (первая очередь потребует, как ожидается, $11 млн). К концу года компания планирует сдать два первых терминала по 12 000 кв. м каждый.
“На сегодняшний день наблюдается четкая тенденция к укрупнению и увеличению складских площадей. Это связано как с развитием региональных операторов рынка, так и с приходом федеральных игроков, чьи требования к складским площадям соответствуют международным стандартам”, – резюмирует генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт” Игорь Суханов. Его компания также собирается расширять имеющиеся площади (25 000 кв. м складов классов В+, В, C и D). На 2007–2008 гг. она запланировала строительство складского терминала класса А площадью 35 000 кв. м, так как в этом сегменте наблюдается особенно острый дефицит. Все свои складские площади “Оборонснабсбыт” сдает в аренду.
“В отличие от московского рынка аренды складов, где одной из последних тенденций является использование ставок triple net (чистая ставка аренды без учета эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей. – “Ведомости”), в Екатеринбурге арендные ставки уже включают НДC”, – отмечает Андреева. Суханов объясняет это тем, что операторы регионального рынка пока не готовы работать по продвинутым ставкам. “На уральском рынке ощущается острый дефицит управляющих компаний, которые бы занимались оптимизацией операционных расходов, расходов на коммунальные платежи и налогов на содержание объектов недвижимости. Другая проблема заключается во взаимоотношениях арендодателей и арендаторов: операторы рынка сегодня не готовы работать в абсолютно прозрачных условиях, которые предполагает ставка triple net. Ее требуют крупные федеральные и международные логисты, выходящие на региональные рынки. Однако в реальности таких игроков в уральском регионе пока нет”, – говорит генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт”.
Все участники рынка сходятся в том, что с начала года ставки аренды практически не изменились. В “Чкаловском” это объясняют тем, что они и так зафиксировались на достаточно высоком уровне. “По сравнению с концом 2005 г. в начале этого произошел скачок цен – у нас, например, цены поднялись со 185 руб. за 1 кв. м в месяц до 270 руб. После этого ставки практически не менялись”, – говорят в компании.
В C&W/S&R отмечают, что с 2000 г. ставки на складские площади выросли в три раза. По их данным, на сегодняшний день арендная ставка на качественные помещения класса A/A- в Екатеринбурге составляет $100–160 за 1 кв. м/год, включая НДС; класса В – $70–120 за 1 кв. м/год, включая НДС; класса С – $30–70 за 1 кв. м/год, включая НДС; логистические услуги обходятся в среднем в $120–200 за паллето-место в год.
По мнению аналитиков, арендные ставки останутся на таком же уровне как минимум до начала 2008 г. “С выходом части заявленных проектов на рынок спрос частично будет удовлетворен, но рынок складской недвижимости останется инвестиционно привлекательным и сможет принять еще несколько крупных проектов”, – уверена Андреева. С ней согласен директор по развитию London Consulting & Management Company Дмитрий Золин, который также прогнозирует развитие складского сегмента. “Наиболее доходными будут вложения в земельные участки вблизи крупных магистралей”, – дает он совет девелоперам.