Убогое наследие прошлого
“Качественные площади по-прежнему в дефиците, как и в прошлом году. Большинство складов Ростова – старые советские постройки”, – говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. “Существующие склады строились 10–20 лет назад, у них низкие потолки (6–8 м), устаревшие коммуникации и плохо оборудованные помещения – нет пожарных систем, отопления”, – соглашается аналитик рынка складской недвижимости C&W/S&R Светлана Андреева. По данным менеджера по аренде промышленно-складских помещений АН “Альтаир” Ларисы Сухарь, около 80% всех складов расположены в промышленных зонах города (ул. Луговая, Доватора, Портовая, Вавилова, Орская, Троллейбусная, Таганрогское шоссе), в Батайске и его окрестностях (10–15 км от Ростова). “Расположение складов на территории бывших предприятий дает определенные преимущества: в большинстве случаев въезд к ним удобный и есть железнодорожная ветка”, – говорит Андреева.
Такие помещения, по словам Сосницкого, продаются по цене 10 000–16 000 руб. за 1 кв. м.
По словам старшего эксперта отдела коммерческой недвижимости АН “Нирлан” Светланы Аксеновой, арендная ставка в холодных складских помещениях зависит от месторасположения и составляет 70–150 руб. за 1 кв. м в месяц, отапливаемые площади сдаются по 140–230 руб. за 1 кв. м в месяц. Несколько выше аренда складов в центре города – 90–180 руб. и 160–300 руб. за 1 кв. м в холодных и отапливаемых помещениях соответственно. “Колебания цен зависят от степени приближенности к центральному рынку”, – объясняет Аксенова.
Участники рынка говорят, что требованиям класса В отвечают всего 3–5 складов в городе и его окрестностях (на ул. Портовой, 2-й Луговой, Аксайской и в г. Батайске). “Высота этих складских помещений от 6 м, есть авторампы, офисные площади, системы охранной и пожарной сигнализации, автоматическая система пожаротушения, проложены оптиковолоконные телефонные линии, температурный режим регулируется, рядом проходит железнодорожная ветка”, – рассказывает Сосницкий. Стоимость 1 кв. м складов класса В составляет около 21 000 руб., а аренда обойдется в 280–300 руб. за 1 кв. м в месяц.
Основным характеристикам класса В отвечает и склад на ул. Доватора, 160, площадью 44 000 кв. м, считает Сосницкий. “В нем до сих пор нет отопления”, – возражает Сухарь. По ее данным, арендная ставка здесь составляет 180 руб. за 1 кв. м в месяц. Собственники ориентируются на крупные компании, арендующие 5000–10 000 кв. м, добавляет Сосницкий. В комплексах на ул. Луговой, Портовой и в Батайске арендаторам предоставляются услуги ответственного хранения, при этом арендная ставка возрастает до 300–400 руб. за 1 кв. м в месяц, – рассказывает эксперт.
С 2005 г. компания “Донской табак” начала сдавать складские комплексы на ул. Нансена, 160 (площадь 10 000 кв. м), рассказывает замдиректора по закупкам и логистике Сергей Анисимов. После переноса производства в левобережную промзону использование этих складов для собственных нужд стало неэффективным, объясняет он. На складе есть отопление, вентиляция, авто- и железнодорожная рампы, собственная котельная и автономная дизельно-генераторная установка. По данным Аксеновой, ежемесячная арендная ставка в нем составляет 120–180 руб. за 1 кв. м. Еще один склад площадью 5500 кв. м “Донской табак” сдает на ул. Совхозной. Для снижения логистических затрат компания строит на территории нового производственного комплекса (ул. 1-я Луговая, 17) склад листового табака площадью 2000 кв. м и склад готовой продукции площадью 5000 кв. м. Затраты на строительство последнего Анисимов оценивает в 60 млн руб.
Реформирует свою внутреннюю логистику и “Ростсельмаш”. По словам и. о. начальника пресс-службы компании Мариам Ананян, до конца апреля 2007 г. на территории завода будет построен новый терминал для хранения запасных частей площадью 15 000 кв. м, а общая площадь всех складских помещений увеличится до 34 000 кв. м. Строительно-монтажные работы оцениваются в 195 млн руб., говорит Ананян. Планируется, что к августу 2007 г. склад будет запущен в эксплуатацию – к этому времени его должны оборудовать погрузочной и стеллажной техникой, установить программное обеспечение. Кроме того, от своего склада до пл. Страны Советов “Ростсельмаш” проложит автодорогу. Общий объем инвестиций составит около $12 млн, добавляет Ананян.
Из-за отсутствия качественного предложения многие компании вынуждены строить складские комплексы самостоятельно, заключает Андреева. По ее словам, собственными складами владеют “Балтика-Дон” (5000 кв. м), “Русский сувенир” (10 000 кв. м), “Шатура”. В городе стремительно развивается торговля (работают Metro Cash & Carry, “О’кей”, “Магнит”, “Старик Хоттабыч”, “Спорт Мастер”, “М.Видео”, “Эльдорадо”, “Евросеть”, “Мир” и другие сети), поэтому спрос на качественные складские помещения остается высоким и превышает предложение, констатирует Андреева. “Очевиден недостаток качественных проектов, рассчитанных на крупные российские и иностранные компании”, – добавляет она.
Впрочем, склады класса А в Ростове появятся уже к концу этого года: Национальная логистическая компания (НЛК) обещала 30 декабря ввести в эксплуатацию первую очередь (на 10 000 кв. м) логистического центра в Батайске. По словам специалиста по рекламе и связям с общественностью НЛК Полины Винокуровой, общая площадь терминала составит 40 000 кв. м, емкость – около 70 000 паллето-мест. Проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной распой), стоянка на 200 большегрузных автомобилей и парковка на 150 легковых автомашин. Планируется, что полностью строительство завершится к концу 2007 г.
Чиновники областной администрации не раз рекламировали планы по строительству логистических центров двух иностранных компаний – FM Logistic и PGP. Пока вопрос с выделением площадок под них не решен. А местные инвесторы, по словам Сосницкого, “активно консультируются” у брокеров и подыскивают земельные участки рядом с железнодорожными ветками для строительства складов высокого класса.