ДОХОДНОЕ МЕСТО: Спальный и деловой

Современному Крылатскому больше подходит название элитного спального района – коммерческой недвижимости здесь строится мало. Даже в градостроительном плане развития Западного округа район фигурирует лишь в разделе “Сохранение и развитие природного комплекса”. По информации управы “Крылатское”, до 2020 г. в районе будут строиться в основном жилые дома и спортивно-рекреационные объекты.

Выгодная география

Крупных бизнес-центров непосредственно в Крылатском пока всего два: Krylatsky Hills (класс А, около 60 000 кв. м) и “Крылатский” (класс В, около 18 500 кв. м). Эти объекты обеспечивают почти весь объем офисных площадей классов А и В в районе.

“В настоящее время офисы классов А и В в Крылатском составляют примерно 82 000 кв. м (меньше 2% от общего объема качественного офисного парка Москвы), – говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. – На класс А приходится всего 4,5% от общего объема всех существующих столичных офисов этого класса и около 25% от их общего объема за пределами Центрального делового района (CBD). Офисы класса В занимают около 22 000 кв. м – это примерно 1% и от подобных офисов в Москве в целом, и от общего их объема за пределами CBD”. Ограниченное предложение офисных помещений классов А и В в Крылатском обусловливает минимальную долю вакантных площадей – в настоящее время она составляет 0%, подытоживает Лочмеле. По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), примерно 10% всех потенциальных арендаторов, звонящих в компанию, интересуются районом Крылатское.

“Крылатское изначально рассматривалось как район, выгодный с точки зрения жилой застройки, – говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. – Стоимость жилой недвижимости здесь одна из самых высоких в Москве, жилые проекты окупаются гораздо быстрее офисных. Что касается офисных центров, то они, в принципе, стали строиться за пределами центра города сравнительно недавно. Девелоперы опасались, что проекты в отдаленных районах будут неуспешными. Сейчас ситуация меняется: Крылатское – популярный район”.

“На наш взгляд, Крылатское является перспективным как для жилого строительства, так и для коммерческой недвижимости, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК строит здесь жилой комплекс “Крылатские огни”. – “Ведомости”). – Здесь благоприятная экологическая среда, много зеленых зон, парков, водоемов, исторических построек, отличные

ландшафты – все это привлекает покупателей жилья. Если же рассматривать район с точки зрения строительства коммерческой недвижимости, то с учетом увеличения арендных ставок и нехватки хороших площадок под офисы в центре Москвы усиливается тенденция смещения бизнес-центров за пределы Садового кольца. Западное направление, в частности район Крылатское, является для этого наиболее привлекательным. С учетом его природных возможностей, социального состава населения и близости Рублевского шоссе здесь будут успешными офисы классов А и В, даже несмотря на удаленность от центра Москвы”.

Напротив, Ольга Кисарина считает, что перспективы развития Крылатского как делового центра не слишком обнадеживающие. “Рублевское шоссе – правительственная трасса, которая уже сегодня перегружена, а строительство крупных многофункциональных центров может серьезно ухудшить ситуацию с транспортной доступностью”, – аргументирует она.

Тем не менее растущую популярность Крылатского подтверждает тот факт, что брокеры и консультанты по коммерческой недвижимости искусственно расширяют его географические границы, “присоединяя” к району внутреннюю и внешнюю стороны МКАД в диапазоне примерно 58–64 км. “Границы Крылатского рассматриваются бизнесом не с точки зрения географии, а с точки зрения перспектив и возможностей района – поэтому они введены за МКАД, – объясняет Кисарина. – Например, строящуюся “Резиденцию” на Рублево-Успенском шоссе также относят к Крылатскому, хотя формально она расположена за его пределами”.

Виктория Манзюкова, директор отдела корпоративных услуг C&W/S&R, отмечает, что направление Крылатское – Кутузовский проспект всегда было популярным, так как большинство менеджеров среднего и высшего звена проживают на западе Москвы и Подмосковья. Но бизнес-центры появлялись здесь только точечно. “Эксперты C&W/S&R пока не используют отдельное условное обозначение для Крылатского, просто говоря, что район входит в состав деловой зоны, которую принято называть “деловые районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК)”, – говорит Манзюкова.

Крылатскому еще далеко от того, чтобы стать ярко выраженным и сложившимся деловым районом офисного рынка Москвы, соглашаются специалисты компании Knight Frank, это обусловлено прежде всего его значительной территориальной удаленностью от исторического и делового центра города. “Сейчас основная деловая активность сосредоточена в центре города”, – заявляет Мария Котова, директор отдела исследований рынка Knight Frank. Но тут же оговаривается: “В связи с последними тенденциями, которые прослеживаются на рынке, с уверенностью можно говорить о перспективности данного района. Нехватка свободных территорий и транспортная загруженность города создают предпосылки к децентрализации, расширению географии офисного строительства за пределы Садового и ТТК и возникновению субрынков”.

“Спальные районы могут застраиваться качественными офисами по причине закономерного расширения географии деловой недвижимости, – размышляет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. – Однако девелоперской активности по строительству офисов на других окраинах Москвы пока не наблюдается. Формирование Крылатского как делового района не может рассматриваться в отдельности от Рублевского шоссе. Возможность реализации таких проектов, как Krylatsky Hills, бизнес-центр “Крылатский” или строящийся “Профико”, к примеру, на востоке или юге Москвы почти исключена. При их проектировании соседство с Рублевским шоссе было отнюдь не последним критерием для выбора площадки. На наш взгляд, в столице складывается дисбаланс офисного предложения в пользу западных районов”.

“Основная бизнес-элита Москвы действительно живет в районе Рублево-Успенского или Новорижского шоссе, – подтверждает Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации “С-Холдинг”. – Я лично слышала от многих людей, что они уже устали по три часа в день тратить на дорогу до офиса в центре и обратно и хотят работать где-нибудь поближе к дому. В то же время они думают и о своем персонале, который едет в офис на метро, так что Крылатское подходит и тем и другим”.

Эксперты отмечают, что все больше девелоперских компаний обращают внимание

на такой новый для российского рынка формат офисной застройки, как бизнес-парки и технопарки. Как правило, они располагаются на окраинах города, но соответствуют общепринятым стандартам качества, предъявляемым к офисным центрам классов А или В. По классификации IPD (Investment Property Databank), бизнес-парк – это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, обеспечивающий хорошую доступность к ведущей магистрали. Его назначение – предоставить более дешевые (благодаря удаленности от центра) качественные площади компаниям, нуждающимся в так называемом бэк-офисе в противовес представительскому помещению.

Манзюкова говорит, что в этом случае для арендаторов важно, чтобы удаленность нового офиса компенсировалась характеристиками здания: простой и удобной планировкой этажей, отличными системами жизнеобеспечения, дополнительным сервисом (наличием в здании столовой, отделения банка, химчистки и т. д.).

Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property, добавляет, что в нынешних условиях, когда спрос на качественные офисные помещения существенно превышает предложение, рынок проглотит любой формат бизнес-центра, будь то высотное офисное здание в пределах деловой части города либо бизнес-парк, вынесенный на окраину столицы. “И тот и другой тип деловых комплексов имеет ряд достоинств и недостатков, с которыми пока арендаторы вынуждены мириться, – говорит Соков. – Другой вопрос, что станет с этими объектами лет через 5–7, когда будут реализованы такие крупные проекты, как “Москва-Сити” и др. Сейчас ситуация другая: выбирает скорее инвестор, а не арендатор”.

Бизнес-парк

В 2005 г. в Крылатском был построен первый бизнес-парк класса А – Krylatsky Hills, ставший визитной карточкой “офисного” Крылатского. До своего ввода в эксплуатацию Krylatsky Hills оценивался экспертами весьма скептически, вспоминает Манзюкова. Тем не менее, говорит она, их прогнозы не оправдались и c началом сдачи в аренду бизнес-парк вызвал настоящий ажиотаж со стороны арендаторов. В результате каждое из четырех зданий было сдано в аренду задолго до окончания строительства.

Том Вайзман-Кларк, директор отдела консультационных услуг C&W/S&R, ведший проект Krylatsky Hills, вспоминает: “Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке было некоторое предубеждение против успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея – бизнес-парки в Москве до того времени не строили. Проект “Крылатские Холмы” стал первым таким объектом в столице. Нам приходилось бороться и с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра Москвы. Мы доказывали, что и далеко от Садового кольца можно возвести такой офис. Первыми это поняли западные компании: Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco и др. Их не надо было убеждать, что центральное месторасположение не является главным при выборе офиса, – в других странах они также привыкли располагаться вне центра города, где за разумную цену можно арендовать большие площади. Российский арендатор в Krylatsky Hills только один, и он занимает всего 600 кв. м – это 1% от всей площади бизнес-парка”.

Сегодня Krylatsky Hills – это четыре офисных здания, примерно равные по площади, каждое из которых символизирует определенную стихию – воды, земли, огня и воздуха. Общая площадь комплекса – 58 226 кв. м. Минимальная площадь арендуемого блока – 600 кв. м. “С начала маркетинговой кампании, – говорит Том Вайзман-Кларк, – в бизнес-парке предлагались площади с арендной ставкой $400 за 1 кв. м (не включая НДС и эксплуатационные расходы), к ее концу они возросли до $550. Это неудивительно, поскольку с появлением первых знаковых арендаторов интерес к проекту значительно возрос”. Заказчик и девелопер объекта – “Строймаркетинвест” (CMI Development). У бизнес-парка большая парковка на 1400 машин.

Офисы у парка

К концу 2007 г. в Крылатском появится еще один высококлассный бизнес-центр – “Профико”. Его владелец и управляющий – Промышленно-финансовая компания, заказчиком выступает компания “Рыбстройинвест”. Как ранее рассказывал в интервью “Ведомостям” руководитель “Рыбстройинвеста” Геннадий Жигарев, участок, где сейчас строится “Профико”, – это откос, который был занят гаражами, сараями и т. п. объектами. Сложность строительства на откосе состоит в необходимости делать подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Сейчас работы ведутся уже на уровне 8-го этажа.

По окончании строительства БЦ будет представлять собой 26-этажное здание общей площадью 50 000 кв. м с вертолетной площадкой на крыше и пятиуровневым подземным паркингом на 400 машин. Офисы займут ровно половину площадей – 25 000 кв. м. На 1-м этаже расположатся отделение банка, непродовольственный магазин, сетевая кофейня. На цокольном этаже – столовая для сотрудников фирм-арендаторов.

По обеспеченности машино-местами “Профико” превосходит существующие в столице стандарты, тем не менее, не скрывает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ, в первое время ул. Крылатские Холмы, на которой расположится комплекс, будет скорее всего заставлена машинами сотрудников и посетителей: по предварительным подсчетам, в БЦ будет работать более 1000 человек.

Решение данной проблемы девелопер видит в комплексном развитии прилегающей к БЦ территории. Офисный комплекс строится в непосредственной близости от природного парка “Москворецкий”. Компания “Рыбстройинвест” уже получила добро от столичного правительства на создание спортивно-рекреационной зоны с многоуровневым подземным паркингом на 500 машино-мест (согласно ППМ № 157 от 16 марта 2004 г.). По словам Рассказова, данный проект находится в стадии разработки. Он отметил, что строительство будет вестись на территории, где сейчас расположены площадки для складирования и кооперативные металлические гаражи. “При желании и согласии жителей мы сможем построить новые гаражи”, – заявил представитель девелопера.

Плюсом нового комплекса Рассказов считает его выгодное месторасположение и хорошую транспортную доступность – по окончании строительства Краснопресненского проспекта дорога от центра Москвы до “Профико” на машине займет всего 20 минут. О “перспективах” и так перегруженного Рублевского шоссе и улицы Нижние Мневники девелопер предпочитает не упоминать.

“Профико” уже на стадии строительства был присвоен класс А. Консультанты говорят об отличных перспективах его реализации. Николай Рассказов отмечает, что комплекс будет сдаваться в аренду исключительно поэтажно – мелких арендаторов здесь не ждут. Он рассказал о ведущихся переговорах с одной крупной западной компанией, которая заинтересована в аренде почти 13 000 кв. м. Арендные ставки, по словам Рассказова, скорее всего будут фиксироваться в рублях и пока не определены. Тем не менее уже сейчас консультанты прогнозируют их на уровне не менее $600 за 1 кв. м в год (без операционных расходов и НДС).

“Профико” – не первый опыт “Рыбстройинвеста” в офисном обустройстве Крылатского. Недавно компанией был построен “Крылатский” – бизнес-центр класса В на Осеннем бульваре. В этом здании, кстати, разместился ее собственный офис. Общая площадь БЦ – около 18 500 кв. м, в аренду сдаются почти 12 000 кв. м. Парковка – наземная охраняемая на 250 машино-мест, подземная – на 26 машино-мест. Арендные ставки в здании – от $600 до $900 за 1 кв. м в год (включая операционные расходы и НДС).

Мелкие, но многочисленные

Крылатское привлекает арендаторов разумными ставками аренды. По словам Лочмеле, средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок в строящихся качественных офисных зданиях классов А и В здесь при заключении договоров предварительной аренды находится в диапазоне для класса А – $550–600, для класса В – $450–500 (не включая операционные расходы и НДС). Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на офисные помещения класса В по сравнению с периодом 2–3-летней давности выросли примерно на 20%.

“Уровень арендных ставок на качественные офисы Крылатского совпадает с предложением в соседнем Северо-Западном округе и ниже примерно на 20–30%, чем в Юго-Западном округе, – говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. – По сравнению с Центральным округом ставки аренды для класса А в Крылатском ниже в среднем на 30–40%, а в отдельных, уникальных случаях разрыв еще больше. Подобный разрыв по уровню арендных ставок характерен и для помещений класса В”.

“За последние 2–3 года ставки аренды для помещений класса А практически не изменились, – продолжает Крыжановская. – Но скорее всего ставки возрастут к моменту готовности БЦ “Профико” (конец 2007 г.)”.

“Арендаторы крупных бизнес-центров – это якоря, которые могут притянуть в район большое количество мелких компаний, которые либо уже связали свой бизнес с обслуживанием данных гигантов (юристы и т. д.), либо надеются на сотрудничество, – подтверждает Кисарина. – Но пока предложить им офисные площади Крылатское не может. Основная масса предложения – первые этажи в жилых домах. Их довольно много, но они быстро расходятся”.

“Арендные ставки в перепрофилированном жилом фонде составляют от $260 до $400–450 за 1 кв. м в год, – говорит Кисарина. – Они варьируются в зависимости от класса дома, качества сделанного в помещении ремонта. В административных зданиях за 1 кв. м офисов с арендатора запросят от $200 до $600. Офис в отдельно стоящем здании может обойтись в $700 за 1 кв. м. Дешевле всего отдают помещения в подвалах и полуподвалах – по $200 за 1 кв. м. Предложений по аренде много, но все быстро поглощается рынком. Что касается продаж, то они, наоборот, довольно редки. В зависимости от здания 1 кв. м обойдется покупателю от $3000 до $5600. В жилых домах, к примеру, на Осеннем бульваре офисы продаются по $4500–4700 за 1 кв. м”.