ГРОМКИЕ ИМЕНА: Сколько стоит “новый” Сочи

Чтобы поднять на ноги “новый” город, потребуется в целом от 122 млрд до 313 млрд руб. из бюджета разных уровней и от частного бизнеса. Мэр города Виктор Колодяжный, человек из команды губернатора края, убежден, что сможет привлечь инвесторов, так как создает для них комфортные условия. И не сомневается, что Сочи станет хозяином Олимпиады.

– Кроме центрального городского стадиона в Большом Сочи и ближайших районах нет пока ни одного спортивного “олимпийского” объекта. Не было ли с вашей стороны слишком большим риском подавать заявку в Международный олимпийский комитет (МОК)?

– Когда представители МОК общались с нами, они так и сказали: “Вы счастливые люди, потому что у вас есть возможность построить объекты XXI в.”. Да, почти все спортивные сооружения будут строиться с нуля, зато по самым современным мировым стандартам, в соответствии с последними требованиями международных спортивных федераций. Но мы уже начали строить их. Заложен первый камень будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине, в прибрежном комплексе Олимпиады. В ближайшие недели мы будем делать пробный пуск первой очереди горнолыжного комплекса “Карусель”, инвестором которого выступает Нацбизнесбанк. Начинается строительство горнолыжного комплекса “Роза Хутор” компании “Интеррос”и уже вводит в строй комплекс на р. Лауре компания “Газпром”.

– Вы выиграете последнюю эстафету у конкурентов – городов Зальцбурга и Пьенчонга?

– Уверен. Мы разработали очень подробную олимпийскую концепцию. В заявочную книгу войдут 17 глав, в которых будет дано описание ситуации в спортивной, туристической сфере, транспортной отрасли и в каждом секторе, изложены планы по развитию и приведены гарантии инвесторов или кредиторов. Это как бизнес-план. И в него вошли все объекты, которые необходимы для проведения Олимпиады. Город будет удобным для спортсменов, болельщиков, туристов: например, транспортное сообщение мы хотим организовать таким образом, чтобы любое расстояние от одной точки до другой можно было проехать за 20 минут. И где еще вы найдете сочетание таких факторов, как снежные горы и море. Представьте себе только: море и зимняя Олимпиада!

Есть еще один важный параметр, по которому можно судить, подходит город или нет для проведения зимних Игр, – наличие на его территории горного склона для слалома-гиганта. У нас эти склоны для слалома находятся на плато “Роза Хутор” в Красной Поляне.

– Кто вас консультирует в строительстве спортивных сооружений, вообще в том, как готовиться к Олимпиаде?

– Мы не стали изобретать велосипед. Есть зарубежные компании-консультанты, которые работают на этом рынке не один десяток лет и выиграли не одну заявочную кампанию. Одни консультанты нам помогают в маркетинге, другие – в строительстве спортивных объектов. Например, в команде с нами агентство спортивного маркетинга IMG, рекламная сеть FCB, одно из крупнейших мировых PR-агентств Weber Shandwick. Архитектурная фирма HOK Sport+Venue+Event разрабатывает проекты всех будущих спортивных сооружений. Helios Partners разрабатывает заявочную книгу, а ICON отвечает за внешний вид Сочи.

Осенью должно пройти окончательное согласование с международными спортивными федерациями тех участков, где будут размещены спортивные объекты.

– Сколько денег вы собираетесь в целом потратить на промоушн Олимпиады?

– ... (Пауза, свидетельствующая об отказе от ответа.)

– Сочи не в первый раз подает заявку в МОК. Кто инициировал идею вновь попытать счастья и все-таки принять Игры?

– Идея принадлежит губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву. Но ее поддержали на самом высоком уровне. Нам помогают президент России Владимир Путин, вице-премьер правительства РФ Александр Жуков, президент Олимпийского комитета России Леонид Тягачев, представитель президента РФ в нашем Южном федеральном округе Дмитрий Козак. И граждане страны. Вы знаете, что последние опросы общественного мнения показывают, что 63% россиян считают проект важным?

– Серьезная у вас поддержка. Могла ли быть предопределена победа Сочи в предварительном отборочном туре, когда определялась тройка лидеров?

– Вы знаете, что могла быть не только тройка лидеров, могла быть и четверка, и пятерка. Все-таки между городами-претендентами состоялась серьезная борьба. Знаете, многие за рубежом до подачи нами заявочной книги в МОК даже понятия не имели, что такое Сочи и где это [находится].

– Все-таки как вам удалось войти в тройку?

– Мы пришли в МОК со своей программой и защитили ее. Она вызвала интерес у международного жюри. И сегодня мы должны доказать, что сделаем то, что мы предложили и защищаем. Сыграла роль и титаническая работа, проделанная командой Сочи. А ведь с нами боролись очень серьезные ребята – представители Алма-Аты, Софии, Хака (Испания), которые тоже подали анкету в МОК.

– Как города-соседи реагируют на то, что Сочи вышел в полуфинал?

– Могу сказать, что сегодня администрации городов и края работают в одной команде. В этом году мы от Краснодарского края трижды выходили с проектами на международный уровень. Были на экономическом форуме в Лондоне. Каждый год вот уже шестой раз подряд ездим в Канны (там проходит ежегодная крупнейшая выставка по недвижимости. – “Ведомости”). Выставляли проекты в Германии. У нас есть лидер – губернатор края, который делает все для того, чтобы мы развивались.

– Успеете построить все запланированное к 2014 г.?

– В этом сомнений нет. Я сам строитель. Еще в советские времена я был управляющим треста. И знаю, как что строится и сколько лет.

– Федеральная целевая программа “Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006–2014 гг.)” (ФЦП) была утверждена в июне федеральным правительством. Концепция подготовки к Олимпиаде – это только часть ФЦП. Можете вкратце рассказать, что представляет собой ФЦП в целом?

– Главная цель программы – в развитии инфраструктуры Сочи и создании условий для строительства горноклиматического курорта мирового уровня. Задача также в том, чтобы обеспечить российских спортсменов тренировочными базами, где они смогут готовиться к соревнованиям по зимним видам спорта. Ведь в России таких крупных баз не осталось. И одна из важных целей, конечно, – создать площадку для проведения в России международных и общероссийских соревнований. В частности, сейчас мы должны создать конкурентные преимущества, чтобы получить право проведения XXII Зимних олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 г.

– В ФЦП предусмотрено два сценария – на тот случай, если город станет хозяином Игр, и если не станет. Финансирование и объемы строительства при первом и при втором сценарии будут разными?

– В первом варианте объем финансирования всех мероприятий ФЦП составит около 313,9 млрд руб. Из федерального бюджета поступит 185,8 млрд руб., 9,2 млрд руб. – из бюджета Краснодарского края и городской администрации, остальные 118,8 млрд руб. будут привлечены из внебюджетных источников. При втором сценарии потребуется примерно 122 млрд руб. Из них 56,8 млрд руб. – из федерального бюджета, 8,4 млрд руб. – из регионального и муниципального и 57,7 млрд руб. составят внебюджетные источники.

– Как долго могут окупаться деньги, вложенные в подготовку к Играм?

– По оценкам экспертов, в экономическом отношении Сочи за восемь лет пройдет тот путь, на который без Олимпиады потребовалось бы 25 лет непрерывного экономического развития.

– Идея разработать ФЦП появилась не этим летом и даже не в этом году. Но в чем ее основная цель – она появилась потому, что в Сочи

решили устроить Олимпиаду-2014? Или все-таки потому, что на Игры была сделана ставка, чтобы привлечь в город инвестиции и создать здесь настоящий европейский курорт вроде российского Лазурного Берега?

– Это две взаимозависимые программы – ФЦП и подготовка к Олимпиаде. Но даже если через год в МОК все решится не в нашу пользу, мы все равно привлечем денежный ресурс. Главное – что объем финансирования инженерной инфраструктуры останется почти таким же и при первом, и при втором сценарии.

– У вас в городе инженерные сооружения не обновлялись, кажется, с середины прошлого века. Все СМИ писали об этом, когда была обнародована новость про Олимпиаду. Почему такая ситуация в городе?

– Я не хотел бы отвечать за других руководителей, которые были в Сочи до меня. Но вы знаете, что в 1990-е гг. вплоть до 2000-х гг. у нас в стране во многих регионах наблюдался застой. Сейчас мы учимся делать бизнес. И не все сразу получается. Городская администрация и население города стремятся к тому, чтобы сделать Сочи самым красивым и самым прогрессивным городом. Для этого в том числе мы хотим провести здесь Олимпиаду.

– Из отдаленных районов Сочи всегда было трудно добраться до пляжей на общественном транспорте, а теперь в городе еще и пробки. Что конкретно делается, чтобы упростить этот процесс? По ФЦП в обновление транспортной инфраструктуры будет вложено больше денег, чем в туристические и олимпийские объекты, вместе взятые.

– Уже практически готова транспортная схема, разработанная архитекторами города. Она включает дорожные развязки, которые позволят решить проблемы с пробками. Будет построено и несколько автодорог между районами Сочи и стратегически важными для Олимпиады объектами. Проблем много. Но средства планируется выделить значительные – около 115 млрд руб., 108 млрд руб. из них пойдут из федерального бюджета. Это действительно самый крупный раздел ФЦП. Поэтому, думаю, решим все проблемы.

– То есть транспортную инфраструктуру вы собираетесь поднять на какой-то принципиально новый уровень?

– Пожалуй, это будет самое большое наше достижение. Новые транспортные проекты в Сочи уже развиваются. Мы специально ездили в Германию и из Германии в Швейцарию, чтобы посмотреть, какие у них дороги, чтобы перенять опыт. В итоге мы построили за 24 месяца дорогу европейского уровня от аэропорта до Красной Поляны.

– Для горной местности это действительно очень хорошая трасса, мне довелось там побывать. Один из ее участков – самый длинный на Черноморском побережье автодорожный тоннель. Сколько составили инвестиции в эту трассу?

– В саму дорогу мы вложили где-то 700 млн руб., это без тоннеля. В тоннель мы вложили в прошлом году около 2,5 млрд руб. Теперь мы строим объездную дорогу вокруг города, чтобы разгрузить центр, – это около 15 млрд руб. Работаем с дорожной техникой нового поколения – строим по 200 м в месяц.

– Когда серьезно займетесь благоустройством сочинских пляжей? Ведь за ними закрепилась слава не очень-то чистых.

– Краевой администрацией даже конкурс проведен на обустройство пляжей. Инвестсоставляющая проекта предполагает на пляжах различные платные услуги. Уже определены предприятия, которые занимаются поддержанием

чистоты и предоставлением платных услуг. Мы решили ликвидировать стихийную торговлю на набережных. Наняли на работу сотрудников, которые поддерживают чистоту на пляжах.

Есть проект переноса железной дороги с береговой линии в другую часть Сочи. Но пока не решили со сроками его реализации. Вообще, если говорить об экологии курорта, то после реализации ФЦП Сочи, я думаю, станет самым благоприятным регионом России. Только лишь на природоохранные мероприятия выделяется 2,65 млрд руб. Весь же комплекс мероприятий в рамках программы напрямую влияет на улучшение состояния окружающей среды. Мы подвергнем кардинальной реконструкции существующие и построим новые сети водоотведения, новые очистные сооружения. На это по ФЦП выделяется 9,5 млрд руб. Модернизация транспортной инфраструктуры, о которой я уже говорил, также будет оказывать благоприятное воздействие на экологию. Это будет достигнуто за счет разгрузки дорожной сети и снижения загазованности центральной части курорта. Хотим закупить экологически чистый общественный транспорт. В рамках реструктуризации энергетики планируется перевод котельных с мазута на газ, что снизит выброс вредных веществ в атмосферу в 1800 раз.

– Правда ли, что оценка МОК будет зависеть от состояния сочинского морского порта?

– Реконструкция морского порта входит в концепцию развития береговой зоны. Планируется его перепрофилировать под пассажирский порт. Грузовую часть вынесем из центрального района Сочи. Это повысит привлекательность города. Надеемся сделать это на “олимпийские” деньги.

– Кто из крупных инвесторов или девелоперов уже участвует в большой сочинской стройке?

– Что касается развития туристического бизнеса, вы можете посмотреть на комплекс “Газпрома” в Красной Поляне. Сначала этот проект вообще не рассматривался как олимпийский. Но когда началась подготовка к Играм, стало понятно, что он тоже будет использован. В Имеретинской долине расположится основная Олимпийская деревня. Одним из инвесторов нескольких проектов там будет “Базовый элемент”. Всего долина занимает 600 га, из них под Олимпиаду отведено 150–180 га. Горнолыжный центр на плато “Роза Хутор” профинансирует “Интеррос”. Если к этим объектам проявят интерес другие инвесторы, то проведем конкурс.

– Какие из проектов в Большом Сочи и вокруг него не являются стратегическими для Олимпиады, но будут, возможно, использованы во время Игр и повлияют на развитие туристического бизнеса в целом?

– Например, мы собираемся строить в Сочи гигантский аквариум, инвестор этого проекта – компания из Саудовской Аравии Atex International. Океанариум будет даже не европейского, а мирового класса. Проект представляет собой огромный бассейн в несколько этажей, на каждом этаже будет создан ареал обитания для того ли иного вида рыб. Завезем акул, скатов, разных коралловых рыб... Насколько я знаю, подобного океанариума в России еще не было. Для него потребуется 3 млн куб. м воды.

– Какова площадь участка, объем инвестиций?

– Для строительства этого объекта нужен участок в 0,6 га. Но мы еще не определились с местом. Объем инвестиций составит более $10 млн.

– Что еще из интересных планов?

– Хотим построить многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс между Красной Поляной и городом. Проект называется “Теннис гольф и SPA-курорт”. Его девелопер – компания “Юмако”. Мы этот проект даже на выставку в Канны возили. Надо также отметить, что сформирована заявка для участия в конкурсе на создание особой экономической зоны туристско-рекреационного типа в Хостинском районе Сочи.

В Хостинской бухте собираемся создать новую набережную и марину – искусственный остров (как в Арабских Эмиратах), который будет соединяться с берегом мостами. Ориентировочная стоимость проекта – $800 млн. Еще один прибрежный объект – ландшафтно-рекреационный комплекс “Старый город”, который собираемся создать на адлерской набережной, для него требуется объем инвестиций примерно в 155 млн евро. Разработали концепцию тематического парка с гостиницами “Прометей в стране Золотого руна”, стоимость проекта оценивается в $676 000. Также хотим построить аквацентр в районе парка им М. В. Фрунзе на искусственном полуострове, там будут представлены все виды водного спорта. Оцениваем этот проект в $260 млн. Планируем построить тематический развлекательный парк с гостиничным комплексом на Малом Ахуне. Пока что находимся в поисках инвестиций для большинства этих идей.

– Давайте поговорим об инвестиционном климате и рынке недвижимости в Сочи. Что привлекает в ваш город внешних инвесторов?

– Мы готовы носить инвесторов на руках. Для них создан режим наибольшего благоприятствования.

– Кто может стать инвестором того или иного строительного проекта в Сочи?

– Любой гражданин, который хочет заниматься бизнесом и обладает соответствующими средствами.

– Могут ли местные игроки рынка недвижимости составить достойную конкуренцию московским, питерским и другим российским игрокам?

– В Сочи работает более 90% московских компаний. Почти все компании зарегистрированы в Сочи, но капитал у них из Москвы. Есть еще ростовские компании. Местных мало. Есть сильный девелопер “Юмако”. Есть “ПримИнвестПроект”, но у них только один точечный жилой объект.

– Как поднимутся цены на объекты недвижимости в процессе стройки века?

– Цены на недвижимость в Сочи формируются так же, как и везде, – рынком. Стоит ожидать, что в случае выигрыша в заявочной кампании и реализации ФЦП спрос на недвижимость может возрасти.

– Какие еще факторы кроме Олимпиады влияют на рост стоимости жилой недвижимости?

– Есть разница между ценами в зависимости от района города. Лазаревский – район более дешевый. Адлерский, так как он тяготеет к центру, – более дорогой. Рост цены во многом подхлестывает дефицит площадей. Город большой – 350 000 га, но только около 8% составляют городские территории. Остальное – федеральные земли, заповедники.

У нас реализуется, кроме того, программа переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Этот фонд составляет около 200 000 кв. м. Механизм строится на взаимодействии инвесторов с жильцами домов, жильцы выступают в роли продавцов. Такая схема тоже влияет на рост цен.

– Можно узнать максимальную стоимость земли в центре на каком-либо примере?

– Недавно по одному из инвестиционных договоров было реализовано 19 соток земли по цене $170 000 за сотку на ул. Воровского. Это одна из центральных торговых улиц курорта.

– Как у вас развит офисный сектор, есть ли потребность в современных комплексах?

– Спрос на нормальные офисы европейского класса сейчас превышает предложение. Сектор этот растущий. Пока современные бизнес-центры можно по пальцам пересчитать. У нас только три таких объекта – “Сокол”, “Панорама” и недавно открылся бизнес-центр “Олимпийский”. Цены аренды в них – около $40 за 1 кв. м в месяц. Но город стимулирует инвесторов развивать офисные проекты. Ставку аренды земли в инвестдоговорах по таким проектам мы понижаем. Мы разбили город на 100 территориальных зон, и в каждой зоне у нас действуют свои коэффициенты, которые регулируют инвестдеятельность.

– Какова в среднем себестоимость строительства в городе?

– В Сочи себестоимость – один из факторов, который значительно влияет на рост цен. Много трудных площадок. У нас сложная геология. Много оползней. Приходится зачастую глубоко бурить землю или срезать склоны. Себестоимость в жилищных проектах – от $500 и выше на 1 кв. м без отделки. В торговых центрах с отделкой до $2000 доходит.

– Каков срок окупаемости торговых, гостиничных проектов?

– Это все равно что выводить среднюю температуру по больнице. Каждый проект уникален, и его срок окупаемости зависит от множества факторов. Нормальный срок по бизнес-планам – около семи лет.

– Создается впечатление, что Сочи растет ввысь, судя по проектам, которые мне довелось видеть.

– Опять же смотря в каком районе. В центре надо идти ввысь. Это связано и с эффективностью проектов, и с объективной причиной дороговизны земли. Но это должно быть не в ущерб градостроительному облику.

– Как регулируется строительная деятельность в городе? Существует ли генеральный план?

– Генеральный план разработан, но пока не принят. В связи с разработкой ФЦП в него сейчас вносятся некоторые коррективы в соответствии с мероприятиями этой обширной программы. Ожидаем, что в ближайшее время он будет утвержден.

– Есть еще свободные ниши для строительного бизнеса, которые пока не заняты теми или иными игроками?

– На самом деле огромный резерв для инвесторов остается в офисном, торговом, гостиничном и выставочном бизнесе. В городе нет ни одного крупного торгового центра. Два пока только строятся. В Сочи проводится более 50 ежегодных выставок. Но нет ни одного специализированного комплекса для них.

Может, для вас это будет новостью – самый острый дефицит Сочи испытывает в сегменте 5-звездочных гостиниц. У нас нет ни одной. Надо построить более 2000 номеров 5–звездочных, около 10 000 номеров 4-звездочных и 13 500 номеров 3-звездочных. Это большая работа. Первая ласточка уже есть: из отелей класса люкс недавно открылся первый бутик-отель “Гранд Отель СПА Родина” на месте бывшего санатория “Родина”.

– В вашем городе действительно чувствуется недостаток отелей разного класса. Видимо, поэтому несколько лет назад была создана отдельная программа развития гостиничного сектора.

– Если вспомнить историю, с начала 1990-х гг. в Сочи сильно сократилось количество отдыхающих. Их стало еще меньше в год дефолта – в 1998 г. Летом 1999 г., наоборот, начался приток туристов, и это было очень ощутимо. Для многих просто дорого было ехать отдыхать куда-то за границу. А мы, наоборот, не могли всех принять, нам некуда было их расселять. Поэтому началось строительство мини-гостиниц.

Существуют проблемы и с качеством обслуживания. Поэтому лучшие обучающие программы, которые городским департаментом образования разрабатывались для сферы туризма, мы постарались отдельной строкой включить в ФЦП, понимая, какого объема будут инвестиции в ФЦП и Олимпиаду.

– Какие-то из крупных гостиниц вы собираетесь сносить или реконструировать?

– “Москва” будет реконструирована. Старые корпуса отеля “Звездный” (бывшая “Кубань”) владельцы планируют сносить и на их месте строить новые. Существует также проект реконструкции гостиницы “Жемчужина”.

– Неужели невозможно пригласить зарубежных операторов? И будет ли наконец в Сочи Hilton, ведь ходили слухи?

– Несколько зарубежных цепей интересовались городом, в том числе Hilton. Гостиничная сеть Marriott сейчас выбирает соответствующий их требованиям участок. У нас есть площадки, которые мы можем предложить операторам для строительства. Мы не собираемся обременять гостиничных инвесторов долей города в проектах. Это либо 5%, либо продажа участка инвестору в собственность.

– Как вы поступите с частным сектором мини-гостиниц, который, наверное, принимает 90% туристов?

– Мы планируем их организовать. Раньше пытались справиться с ними, издавая разные постановления, но поняли, что это бесполезно. Теперь общая идея такая: создать из этих мини-отелей единую гостиничную сеть, как Holiday Inn в Европе. Это позволит контролировать набор и качество услуг. В этом году мы повысили налог на вмененный доход в некоторых районах. Отель на 10–12 номеров платит $4000–5000 в активный сезон.

Есть некрасивые с градостроительной точки зрения районы, где можно увидеть нагромождение частных гостиниц в самых разных стилях. Будем эту проблему решать. Может быть, с помощью частного бизнеса, который выкупит эти здания и создаст на их месте гостиничные цепи.