ОРИЕНТИРЫ: Собака и ее хвост
Рынки бывают разными, но PR-приемы общие. Проект запускается в Интернет, молву о нем подхватывают СМИ, а на следующий день сами бизнесмены начинают сомневаться, строить им на Западе города или все-таки поскорее бежать на Восток. О таких явлениях писали еще в начале 1990-х гг. авторы американского учебника “Путеводитель журналиста по опросам общественного мнения”. В “Путеводителе”, в частности, рассказывается, как “правильно” следует социологам, работающим на политических лидеров, проводить опросы, чтобы получить нужный результат.
В секторе московских офисов высшей ценовой категории пока не случилось ничего из ряда вон выходящего. Но офисные промоутеры любят делать из рядового случая громкое событие и создавать ажиотаж вокруг отдельных зданий.
Каждое утро все тщательнее приходится просматривать сообщения в почтовом ящике редакции, ибо среди них все чаще попадаются анонсы, авторы которых явно перебарщивают в восхвалении тех или иных девелоперских идей. Либо у некоторых профи из братии строительных пиарщиков просто такой стиль работы. Либо эти спецы на самом деле не настолько увлечены своей профессией, чтобы пиарить с вдохновением, как герои того известного фильма.
Похоже, печальная участь постигла и кампанию по раскрутке бизнес-парков. Тонких ходов по продвижению в свет этого офисного формата пока не получается. В анонсах каждого нового проекта (например, “Гринвуд”, “ИКЕА Бизнес-парк”, Western Gate и “Резиденция”) бизнес-паркам отводится явно большая роль, чем та, на которую они могут претендовать в цивилизованных рыночных условиях. Создается впечатление, что данный формат – единственная надежда потенциальных арендаторов на комфортные условия и невысокие цены (само наличие комфорта при сравнительно невысоких арендных ставках в классическом европейском бизнес-парке, разумеется, никто не оспаривает).
Итак, пресс-релизы, неумеренно восхваляющие формат бизнес-парков, поступили сразу от трех вполне уважаемых компаний. Возможно, это было просто совпадение. “Новости” были оперативно опубликованы на специализированном сайте. Заголовки о бизнес-парках появились в СМИ. Поэтому на следующий день это уже не выглядело совпадением, а было похоже на внезапно оживший интерес игроков к формату, который Москва на самом деле открыла еще лет шесть назад.
По мнению авторов рыночных обзоров, приложенных к пресс-релизам и посвященных, конечно же, новым бизнес-паркам, за пределами Садового кольца уже находится около 60% офисов. Сложно поверить. Ведь если говорить о помещениях классов А и В, то подобных объемов вне центра еще не достигли даже все деловые зоны столицы, вместе взятые. И подтверждение этому можно найти в любом ежеквартальном отчете аналитиков крупнейших брокеров и консультантов рынка коммерческой недвижимости.
Дальше – больше. Промоутеры бизнес-парков теперь называют их новой моделью на рынке. У осведомленного читателя сразу возникает вопрос: куда же делись те “старые” модели, которые начинали строить девелоперы года три-четыре, а то и пять лет назад? И где, собственно, в Москве можно найти работающий бизнес-парк, чтобы понять, какую долю он занимает в общем объеме офисных площадей, расположившихся за пределами Садового кольца?
Достроенным и открывшимся можно считать разве что “Крылатские Холмы”. Все остальное – это либо давно заявленные и пока не завершенные проекты, либо новые, рассчитанные на несколько лет строительства комплексы. Либо то, что в формат бизнес-парка никак не вписывается.
К разряду первых точно можно отнести проект в Нагатинской пойме, на территории завода ЗиЛ. Вторая категория – “Гринвуд”, “Сетунь Хиллз”, “Дубровка Плаза”, “Трой Бизнес-парк”, “ИКЕА Бизнес-парк”, “Резиденция”, Western Gate. А “Дукс”, West Bridge, “Аврора Бизнес-парк” или “Легион-1”, с точки зрения зарубежных консультантов, могут называться просто комплексами деловых зданий.
Надо определиться, что такое бизнес-парк. Это офисные здания, иногда разной этажности и класса, но имеющие общую систему управления, единую сеть инженерных коммуникаций и развитую социальную инфраструктуру, как-то: рестораны, кафе, парикмахерские, фитнес-центры и даже отели. Все это занимает не меньше 10–16 га земли. И строятся они никак не в центре и даже не в близких к центру районах, а на самых окраинах городов. Вот у компании “Визави” достает здравого смысла не называть свои шедевры классов В и С бизнес-парками. Хотя на этот статус они могли бы претендовать благодаря масштабности проектов.
Авторы обзоров также сообщают, что появление новых парков повлияет на ставки аренды офисов в Москве: ставки снизятся. Придется подождать до 2009–2010 гг., когда череда проектов выйдет на рынок. Но трудно спрогнозировать, будет ли актуально снижение цен в том отдаленном будущем. Хотя можно верить, что ставки аренды в самих бизнес-парках близ “Шереметьево” и Химок действительно будут ниже, чем в Центральном деловом районе и на Третьем транспортном кольце.
В то же время центр еще надолго останется главным деловым районом города. Туда будет стремиться руководство международных холдингов, не жалея кошелька. А удел основного штата компаний (типа сотрудников бэк-офисов) – селиться в парках на окраинах.
Каждому свой бизнес. Одни строят, другие “делают PR”. Москва в этом неоригинальна. В кипящих деловой жизнью европейских столицах тоже существует промоушн. Но все сферы бизнеса “у них” давно поделены между игроками, форматы офисов четко определены. На российском растущем рынке пока приходится разбираться, где речь идет о действительно порожденной рынком тенденции, а где, напротив, тенденцию пытаются навязать рынку.