Дефицит банковского жилья
Развитие розницы требует от банков присутствия в разных районах города, поэтому сети допофисов растут. Четырьмя новыми точками пополнилась сеть Банка Москвы, по три новых допофиса появилось у Райффайзенбанка и Ситибанка. Около 10 новых отделений – у Восточно-Европейской финансовой корпорации (ВЕФК). С учетом розничной сети “МДМ-банка – Санкт-Петербург”, который в этом году приобрела корпорация, у ВЕФК около 170 точек продаж по всему городу, говорит предправления банка ВЕФК Виталий Рябов. Но самая разветвленная сеть – около 250 филиалов по Петербургу – у Северо-Западного Сбербанка России.
Оценить общее число банковских отделений, действующих в Петербурге, участники рынка не берутся, однако в один голос говорят о том, что их количество растет на глазах. По оценке исполнительного директора Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, в 2006 г. их численность увеличилась на 30–40% по сравнению с прошлым годом. А сотрудник одного из розничных банков утверждает, что за год число розничных точек удвоилось.
Бурное развитие привело рынок к структурному дефициту. “Очень сложно найти удобно расположенные небольшие помещения, которые можно переоборудовать под банковский допофис”, – говорит управляющий агентства недвижимости “Бекар” Елена Афиногенова.
Хотя дефицита на рынке банковской недвижимости нет, найти подходящее помещение трудно, рассуждает генеральный управляющий петербургского филиала Международного московского банка Александр Конышков. ММБ открыл в этом году одно отделение, до конца года планирует открыть еще три. На подбор подходящих помещений банки тратят вдвое больше времени, чем, например, ритейлеры, уверен управляющий петербургским филиалом Связь-банка Денис Гумеров.
Банк “Санкт-Петербург”, который в этом году арендовал два новых офиса, по словам зампреда правления Павла Филимоненка, столкнулся с дефицитом помещений, которые бы соответствовали требованиям по технической укрепленности и энергообеспечению.
В отделении обязательно должно быть хранилище ценностей или сейфовая комната, стены которых армированы металлическим прутом, рассказывает Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН). Пол и потолок должны быть толще, чем в помещении, предназначенном, например, для аптеки или магазина, нежелательно с точки зрения безопасности и наличие подвала, говорит она.
Но требования безопасности – не главное, добавляют участники рынка. Банковский офис должен находиться недалеко от центра, на оживленной магистрали, необходима возможность дальнейшего расширения площадей, отмечает Наталья Телетова, начальник административно-хозяйственного отдела Hansabank, который в этом году открыл петербургский офис. Она утверждает, что банкам приходится арендовать помещение по более высоким ставкам, чем остальным компаниям.
Управляющий УК “Теорема” Игорь Водопьянов говорит, что банк такой же арендатор, как и другие. “Арендная плата одинакова для всех”, – утверждает он. С ним согласен представитель одного из розничных банков, просивший не называть его имени. Банкам приходится переплачивать лишь в исключительных случаях, когда речь идет о суперместе на какой-нибудь из центральных магистралей, говорит он. По его словам, присутствие на Невском или Большом проспекте П. С. для банков вопрос престижа, хорошие места также у станций метро, где концентрируются оживленные потоки пешеходов. В целом требования к банковским офисам такие же, как к любой рознице, – высокая проходимость, удобный подход и подъезд на автомобиле, говорит собеседник “Ведомостей”. Важно также, чтобы была заметна вывеска, добавляет он.
Найденную с таким трудом недвижимость банки предпочитают покупать. Между арендой и покупкой руководство банка, без сомнения, выберет последнее, если помещение продается, говорит Ефремова из ЦАНа.
С учетом инвестиций в ремонт, которые могут достигать $2000 на 1 кв. м, банк заинтересован в приобретении помещений в собственность, подтверждает Филимоненок из банка “Санкт-Петербург”, который в этом году уже потратил на развитие сети 90 млн руб.
По оценке президента группы компаний “Аверс” Михаила Зельдина, примерно 70% помещений находится в собственности банков. Средняя стоимость подходящих под банковские нужды офисных помещений, по словам Зельдина, – порядка $2000 за 1 кв. м, еще не меньше $800 надо потратить на ремонт. Срок возврата инвестиций может достигать 6–8 лет. Средняя площадь допофиса – 200–300 кв. м.
Конышков оценивает среднюю стоимость ремонта примерно в $1000 за 1 кв. м. А по мнению Ефремовой, затраты на переоборудование помещения под банковские стандарты могут достигать 2000 евро за 1 кв. м. Представитель розничного банка оценивает инвестиции в открытие филиала в $300 00–500 000, они окупаются за 3–5 лет.
Там, где купить помещения невозможно, их приходится арендовать. “Банки стремятся открыть офисы в помещениях более высокого класса – А или В+ в центре города, который обеспечивает удобство работы с клиентами и рассматривается как показатель успешности”, – утверждает Кайл Патчинг, директор департамента офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. Представитель розничного банка считает, что крупные моллы не самые привлекательные для банковских офисов места, ведь посетители приходят туда тратить деньги. Однако торговые центры – идеальное место для знакомства потенциальных клиентов с услугами банков, поэтому последние часто арендуют в них несколько метров под стойки, на которых рекламируют карты или кредиты, говорит он. Еще один путь к клиенту – офис в автосалоне. В таких случаях банк получает дополнительных клиентов, а автосалон избавляется от наличных расчетов, говорит один из экспертов рынка недвижимости. “К тому же по дороге в другой банк клиент может потеряться и пойти в другой салон, а когда банк под боком, проще все в одном месте оформить”, – уверен эксперт. В таких случаях арендная ставка очень невелика, уточняет он. Банки платят символическую сумму автосалону или магазину, подтверждает Ефремова.