Не рынок, а торговый центр
В III квартале 2006 г. открылся ТЦ “Парк авеню” (общая площадь 10 000 кв. м), в самом центре Автозаводского района. На 19 октября запланировано торжественное открытие ТРЦ “Мега-Молл” (130 000 кв. м), который IKEA построила за городской чертой. В декабре ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди ТРЦ (общая площадь 130 000 кв. м, первая очередь – 60 000 кв. м) в Верхних Печерах, возводимого ГК “Столица Нижний”.
Риэлторы подсчитали, что после ввода этих объектов объем площадей в торговых центрах Нижнего Новгорода возрастет более чем на 50%. Однако собственно торговых площадей гораздо меньше. “Чем крупнее ТРЦ, тем больше внимания он уделяет зоне развлечений”, – говорит президент ГК “Столица Нижний” Олег Сорокин. К примеру, в ТРЦ в Верхних Печерах будет кинотеатр, боулинг, дискотеки. В “Мега-Молле”, по словам Натальи Алтыновой, менеджера по связям с общественностью IKEA в России и на Украине, предусмотрены ресторан, кафе, крытый каток.
Рынок ТРЦ, по мнению Сорокина, становится все более жестким и конкурентным. Девелоперы начали испытывать трудности с привлечением в свои объекты операторов. “Велик соблазн сделать в ТРЦ кинотеатр, но операторов, которые могли бы занять эти площади, найти сложно”, – отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). В Нижнем Новгороде работают только два крупных оператора киноплексов – “Империя грез” и “Каро-фильм”, новые игроки в город-миллионник заходить не спешат. Найти новых интересных для покупателей торговых операторов, как и заполнить площади продуктового супермаркета, тоже достаточно проблематично. “В большинстве ТЦ одни и те же бренды и якори”, – говорит Романчева.
Такое положение вещей приводит к тому, что в ТЦ соседствуют операторы, работающие для разных целевых групп покупателей. Например, в дорогом “Шоколаде” разместился “Рамстор”, чьи товары рассчитаны на покупательскую категорию с более низкими доходами, чем у остальных операторов этого центра. В “Этажах” находится галерея элитных бутиков и дискаунтер “Копейка”. “Покупатели не разлюбили “Этажи”, но такое соседство нам не нравится”, – говорит Сорокин. В скором времени “Копейка” покинет “Этажи”. Максим Гольдберг, управляющий “Национального торгового альянса”, сообщил, что площади на первом этаже торгового центра, где она располагалась, проданы другому собственнику.
Несмотря на активное строительство современных ТЦ, значительная часть нижегородцев, как считает Романчева, предпочитает делать покупки в магазинах у дома и на рынках, а не ездить в супермаркеты.
Тем не менее участники рынка отмечают, что местные продуктовые сети, довольно успешно развивавшиеся в Нижнем Новгороде, уступают место крупным региональным сетям. В формат гипермаркета нижегородские ритейлеры вписаться даже не пытаются. Сейчас в Нижнем Новгороде работают два гипермаркета – “Метро” (14 000 кв. м) и “Карусель” (15 000 кв. м), оба в заречной части города. Metro AG намерена построить еще один магазин в верхней части города. Уже ведет строительство гипермаркета “Мосмарт”. Две санкт-петербургские сети – “Доринда” и “Лента” – также планируют начать строительство гипермаркетов в городе. Региональные операторы присматриваются к нижегородским сетям. Местные сети супермаркетов “Евроспар” и “Эконта” проданы, первая – “Перекрестку”, вторая – “Магниту” и “Копейке”. Как сообщил Григорий Рябченко, директор компании “Нижегородский магазин готового бизнеса”, санкт-петербургский оператор “Авоська” также рассматривает возможность покупки местных сетевых магазинов.
По мнению Сорокина, пик строительства торговых центров еще впереди: заявлено достаточно много проектов. Но интерес серьезных инвесторов смещается и в другие сегменты рынка недвижимости: гостиничный, складской, а также в сферы, опосредованно связанные с недвижимостью, например энергетику: строительный бум в городе спровоцировал дефицит электроэнергии. “Инвесторы должны прогнозировать развитие рынка как минимум на пять, а еще лучше – на 10 лет, – говорит Сорокин, – для того чтобы их вложения были успешными. Рынок развивается неравномерно, за подъемом вероятен спад, поэтому к нему нужно быть готовым и диверсифицировать свою деятельность”.
О том, что рынок торговой недвижимости близок к насыщению, свидетельствует и стабилизация арендных ставок. По данным НЦНЭ, в торговых центрах они практически не растут. Роман Трушин, менеджер “Центра коммерческой недвижимости”, отмечает стабилизацию ставок на торговые площади и в отдельных магазинах, а также во встроенных помещениях. “Если же эти помещения расположены по соседству с новыми ТЦ, то ставки в них даже снижаются”, – отмечает он. Трушин сообщил, что стоимость аренды увеличилась только на ул. Белинского и в некоторых магазинах, расположенных на первых этажах новостроек рядом с центром города, за ТЦ “Этажи”. Стоимость покупки магазинов и помещений под них в новых домах, наоборот, выросла: по данным Трушина, с начала года на 15–25% на вторичном рынке и на 25–30% на помещения в новостройках.