Перегнали столицу
По данным управляющего партнера London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, в августе 2006 г. общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга достиг отметки в 453 470 кв. м. Прирост за восемь месяцев составил 13,4%.
В городской администрации сообщили, что до конца 2006 г. в Екатеринбурге планируется открыть еще два новых ТЦ: “Мега” от IKEA площадью 130 000 кв. м и “Карнавал” площадью 75 000 кв. м. Таким образом, размер торговых площадей превысит 650 000 кв. м. Ранее чиновники говорили, что к концу года в городе должно появиться почти 800 000 кв. м. Начальник департамента развития ТPЦ Prisma Ирина Демьяновских объясняет разнобой в цифрах несогласованностью действий властей и застройщиков. “Я не знаю, почему администрация заявляла, что наш ТРЦ будет сдан до конца года. На самом деле мы вводим объект (общей площадью 50 000 кв. м) в эксплуатацию во II квартале 2007 г.”, – говорит она.
Не вступят в эксплуатацию до конца 2006 г. и ранее обещанные DVI (66 000 кв. м) и “Мегаполис” (36 000 кв. м) – их двери откроются в следующем году.
В 2007 г., по словам чиновников, в Екатеринбурге появятся еще четыре торговых центра: “Формат” в районе Исетского пивзавода; “Город-инвест” на Толмачева, 22; вторая очередь торгового центра “На Московской горке” на Радищева, 55, и ТЦ на Урицкого. Кроме того, в 2007 г. начнется реализация трех крупных проектов девелоперской компании “Олипс”: торгово-досугового центра “Парковый” (74 554 кв. м) на месте бывшего оптового рынка; семейного торгово-развлекательного центра “Магнит” (48 918 кв. м) и второй очереди торгового центра “Дирижабль”. В “Олипсе” уверены, что, несмотря на большое количество вводимых в городе торговых площадей, их объекты будут успешными. “Мы понимаем, насколько важно разработать правильную концепцию каждого объекта, поэтому привлекли лучшие консалтинговые компании, – говорят представители девелопера. – Проекты не будут нацелены на переманивание местных или уже присутствующих иногородних ритейлеров, их развитие станет происходить за счет варягов”.
Привлечение новых игроков аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили считает правильным выбором для девелоперов. “Если посмотреть на состав якорных арендаторов новых торговых центров, то в основном это вновь приходящие в город федеральные или международные сети: IKEA, Auchan, OBI, McDonald’s, Ramenka, “Детский мир”. Их число постоянно увеличивается, поэтому даже резкий рост объема торговых площадей не приведет к перегреву рынка и незаполненности новых ТЦ”, – убежден аналитик. На сегодняшний день, по данным городской администрации, средняя заполняемость ТЦ составляет 92%.
Дмитрий Золин говорит, что помимо грамотной работы с арендаторами непременным атрибутом для торговых центров становится нестандартная развлекательная составляющая: скалодромы, боулинг, гольф. “В условиях жесткой конкуренции и отсутствия свободных площадей в центре Екатеринбурга развлечения в ТЦ крайне важны. Исключение составляют, пожалуй, только специализированные магазины, например спортивные, или бутики элитной одежды, куда люди и так поедут”, – считает он.
Как иллюстрацию данной тенденции можно привести смену концепции ТРЦ “Урал” – в процессе разработки проекта он стал называться “Карнавал” и увеличил развлекательную зону. По словам начальника отдела развития ТРЦ “Карнавал” Василия Овсеенко, идея построить обычный торговый центр трансформировалась в создание нового концептуального объекта. “В “Карнавале” будет уникальный набор развлечений для семейного отдыха: крытый каток, парк детских развлечений Crazypark, боулинг, мультиплекс – под них отводится четверть площадей торгово-развлекательного центра”, – говорит Овсеенко.
Основными тенденциями на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга становятся все больший масштаб возводимых объектов и комплексное освоение территорий. ГК “Оборонснабсбыт” решила создать на принадлежащем ей участке на окраине города ритейл-парк, специализирующийся на строительных и отделочных материалах, мебели, бытовой технике, товарах для дома и сада. Участок находится в восточной части города по дороге в аэропорт “Кольцово”. На нем уже располагается торгово-складской комплекс группы общей площадью 50 000 кв. м, торговые помещения и склады занимают в нем по 25 000 кв. м. До 2010 г. “Оборонснабсбыт” планирует поэтапный ввод дополнительных торговых площадок (общей площадью 200 000 кв. м) и складских комплексов (общей площадью 60 000 кв. м). Первая очередь ритейл-парка, реализуемая в 2006 г., предусматривает строительство 10 новых ТЦ общей площадью 20 000 кв. м. Четыре из них будут специализированными мебельными центрами площадью 8400 кв. м. Вместе с двумя центрами, уже функционирующими на территории комплекса, они создадут “мебельную улицу”, которая объединит все шесть ТЦ под одним брендом – “Идея” – и займет 11 600 кв. м. В 2007 г. будет введена в строй вторая очередь проекта: трехэтажный гипермаркет общей площадью 20 000 кв. м и логистический терминал класса А площадью 35 000 кв. м. Третья очередь должна появиться в эксплуатации в 2008 г. Она будет состоять из трехэтажного гипермаркета общей площадью 30 000 кв. м и трехуровневой парковки. Четвертая часть проекта рассчитана на 2009–2010 гг. и увеличит общий объем площадей на 110 000 кв. м за счет строительства новых торговых центров и гипермаркетов. Все площади будут сдаваться в аренду без выставления их на продажу. В ГК “Оборонснабсбыт” обещают, что арендные ставки будут ниже, чем в городских ТЦ, что не мешает компании рассчитывать на срок окупаемости проекта в 3–5 лет.
“На рынке торговой недвижимости Екатеринбурга происходят качественные изменения, – утверждает Дмитрий Золин. – Доля низкокачественных объектов розничной торговли и рынков снижается”. “В 2005 г. на рынок были выведены принципиально новые масштабные торговые объекты, в первом полугодии 2006 г. эта тенденция продолжилась, что подняло рынок торговой недвижимости на принципиально иной уровень”, – подытоживает эксперт.
Цены продаж торговой недвижимости, по данным УПН, за лето выросли на 19% и составили в среднем 63 860 руб. за 1 кв. м. “На рынке аренды в торговых центрах Екатеринбурга наблюдается стабилизация арендных ставок, их рост соответствует уровню годовой инфляции. Это обусловлено увеличением объемов ввода торговых площадей и ростом объема предложения на рынке”, – завершает картину Золин.