Понаехали

Аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) утверждают, что спрос на торговые помещения в городе продолжает расти и намного превышает предложение. Темпы строительства объектов торговой недвижимости не соответствуют растущему спросу местных, московских и международных компаний, отмечают эксперты C&W/S&R. Мария Котова, директор департамента профессиональных услуг Knight Frank, подтверждает, что рынок торговой недвижимости Ростова характеризуется высоким дефицитом качественного предложения, и уточняет, что спрос в основном стимулируется московскими операторами.

“По опыту Knight Frank, доля московских ритейлеров по занимаемым площадям в региональных торговых комплексах составляет 60–65%, а местные операторы розничной торговли, как правило, закрывают нишу магазинов площадью менее 1000 кв. м”, – объясняет Котова. По ее данным, сейчас заполняемость действующих ТЦ приближается к 95%, дефицит качественных площадей по итогам 2006 г. прогнозируется на уровне 94 000 кв. м.

Единственный в Ростове торгово-развлекательный комплекс “Горизонт” на пр. Нагибина заполнен на 100%, рассказывает гендиректор комплекса Дан Полонский. Недавно компания сдала в аренду 4500 кв. м “Детскому миру” в принадлежащем ей здании недалеко от “Горизонта”, напротив его главного входа. Сейчас идет ремонт помещения, открытие нового магазина запланировано на декабрь 2006 г. Полонский отмечает, что “Горизонт” намерен увеличить торговые площади практически вдвое – с 70 000 кв. м до 120 000 кв. м, застроив близлежащий земельный участок, а также построить еще один ТРК площадью 60 000 кв. м на территории завода “Рубин” (на пересечении ул. Красноармейской и Театрального пр-та).

Рынок качественных торговых площадей пополнится не раньше 2007 г., считает Котова: в стадии строительства находится примерно 10 ТЦ общей площадью около 350 000 кв. м. Торгово-развлекательные центры строят “Единство” (на левом берегу Дона, площадь 63 000 кв. м), “Мир Комвек” (ТРЦ в Безымянной Балке, площадь 70 000 кв. м), “Кит-Кэпитал” (в Мясниковском районе, площадь 50 000 кв. м).

В июне 2006 г. был торжественно заложен первый камень магазина IKEA и семейного торгового центра “Мега” общей площадью более 120 000 кв. м, инвестиции оценивались в $150 млн. Но в начале сентября строительство было приостановлено Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области (ГСН РО). По словам замруководителя ГСН РО Александра Баронова, у IKEA нет разрешительной документации, строительство велось без проекта и необходимых экспертиз. Сейчас компания работает над получением всех необходимых разрешений, говорит менеджер по связям с общественностью IKEA в России и на Украине Наталья Алтынова.

В IV квартале 2006 г. строительство ТРЦ “Калинка-малинка” на ул. Малиновского начнет Adm Group, рассказал заместитель гендиректора компании Андрей Богославский. Формат регионального ТРК разработан совместно с RTKL, Fortune Street, Colliers International. В комплексе площадью около 70 000 кв. м разместится более 100 магазинов, кафе, ресторанов, фудкорт и развлекательная зона (многозальный кинотеатр, боулинг, ледовый каток). Соседний участок уже осваивают “Доринда” (строят второй гипермаркет “О’кей”) и Castorama (гипермаркет товаров для дома DIY) – строительство компании намерены закончить в середине 2007 г. Богославский говорит, что совокупная площадь трех комплексов составит более 100 000 кв. м, объединенная парковка – 2500 машино-мест. Инвестиции в проект “Калинки-малинки” он оценивает в $60 млн, окончание строительства намечено на конец 2007 г. – начало 2008 г. Кроме того, Adm Group разработан проект торгового центра площадью 70 000 кв. м на Театральном пр-те, 60. Планируется, что якорным арендатором комплекса будет гипермаркет товаров для дома DIY, также в нем разместятся магазины мебели, товаров интерьера, бытовой техники, парфюмерии, салоны сервиса (проектирование, дизайн, ремонт).

В конце июня группа “Агроком” анонсировала строительство ТРК площадью 70 000 кв. м на месте мясокомбината “Ростовский” (входит в группу). По словам директора по финансам группы “Агроком” Сергея Борцова, сейчас идет переоформление статуса участка площадью около 6 га из земель производственного назначения в общее, в течение 12 месяцев завершится подготовка проектной документации, а начало строительства намечено на апрель 2007 г. и займет 8–12 месяцев. Инвестиции оцениваются в $110 млн, а срок окупаемости – шесть лет.

Спрос на торговые площади в спальных районах стимулирует небольшие компании строить локальные торговые центры. В I квартале 2007 г. в Стройгородке завершится строительство ТЦ “Джанфида” площадью 5600 кв. м. По словам совладельца ТЦ Артура Карапетяна, в нем разместятся магазины, фитнес-клуб, развлекательная часть, парковка на 70 автомобилей. Площади в центре будут сдаваться в аренду.

Купить готовые торговые площади в городе затруднительно, отмечают риэлторы. В центре города – на ул. Б. Садовой – предложений на продажу нет, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости АН “Альтаир” Татьяна Кутузова. В спальных районах предложение очень небольшое, добавляет гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. По оценке Кутузовой, цена продаж за лето выросла примерно на 10%, в спальных районах торговые площади продаются по $1500–3000 за 1 кв. м. Стоимость торговых объектов в центральной части города составляет $3000–5000 за 1 кв. м, говорит Котова.

Ставки аренды в июле – сентябре 2006 г. подросли незначительно – на 5–6%, что несравнимо с другими сегментами рынка, говорит Сосницкий. “Арендные ставки и так были достаточно высокие, и теперь они держатся на прежнем уровне”, – соглашается Кутузова. “Ввод в эксплуатацию в III квартале 2006 г. двух крупных объектов (“А’стор Плаза” на Буденновском пр-те и “Проспект” на Ворошиловском пр-те) мало что изменил в этом смысле, – констатирует Сосницкий. – Пул арендаторов сформировался задолго до открытия торговых центров”. Средняя ставка аренды на центральной улице города – Б. Садовой (от Буденновского пр-та до Крепостного пер.) составляет $70–130 за 1 кв. м в месяц, говорит менеджер отдела коммерческой недвижимости АН “Лендлорд” Наталья Северьянова, а на Буденновском и Ворошиловском пр-тах ставки доходят до $100 за 1 кв. м в месяц. Помещения сдаются преимущественно без отделки, отделочные работы производятся за счет арендатора, добавляет Котова. На прилегающих к центральным магистралям ул. Социалистической, Серафимовича, Пушкинской, пл. Гагарина арендные ставки составляют $40–50 за 1 кв. м в месяц, рассказывает замдиректора АН “Парус” Максим Хмель. Такие же ставки аренды на торговые площади в спальных районах, говорит Сосницкий. Исключение – ТЦ “Вавилон” на пр-те Космонавтов, где арендная ставка равна $70 за

1 кв. м в месяц, уточняет Кутузова. Она отмечает, что желающих арендовать площади в “Вавилоне” много, но часть “отсеивается, узнав о цене”.