Коварная ипотека
“В этом году развитие ипотеки подхлестывало рынок вторичного жилья как никогда”, – отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании “Поволжский центр развития”. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”, говорит, что в сентябре в их компании почти все сделки по продажам прошли с использованием ипотечных кредитов. “Из 10 квартир восемь были куплены через ипотеку”, – рассказывает он. По мнению риэлтора, всплеск интереса покупателей к банковским кредитам произошел в результате снижения процентных ставок по ипотеке. Еще одна причина: все больше работодателей в городе платят белую зарплату, и потенциальные заемщики могут рассчитывать на больший кредит. Наконец, замечает Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, доходы населения в целом растут.
По информации Самарского областного фонда жилья и ипотеки, сейчас число заемщиков в области примерно 5000 человек, ежегодный прирост составляет 100–150%. “Развитие ипотеки оказало довольно сильное влияние на рынок вторичного жилья, подстегнув спрос и, как следствие, цены на рынке”, – резюмирует Петухов. По данным аналитического центра инвестиционной компании “Дом”, в сентябре 2006 г. 1 кв. м на вторичном рынке в среднем обходился покупателям почти в 40 000 руб.
Предложение на рынке вторичных квартир с 2005 г. неуклонно сокращается. Риэлторы говорят, что в особенном дефиците сейчас квартиры на так называемую чистую продажу, без обменных цепочек. “Из-за волнений на первичном рынке, связанных с новым законодательством и банкротством ряда строительных компаний, с весны 2005 г. начался мощный отток покупателей на рынок готовых квартир. В 2006 г. он продолжился, так как покупатели по-прежнему высоко оценивали риски приобретения новостроек”, – говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании “Дисса”. Юлия Чемпинская отмечает, что понемногу недоверие к рынку новостроек снижается. “Того оттока на рынок готовых квартир, какой был в прошлом году, уже нет. Компании-банкроты ушли с рынка, на нем остались только стабильные застройщики с солидной репутацией”, – говорит она.
Высокий спрос на вторичное жилье спровоцировал рост цен. По данным участников рынка, с начала года он составил от 40% до 60% в зависимости от качественных характеристик и месторасположения квартир. “Если в начале года двухкомнатная квартира на ул. Владимирской (Ленинский район) стоила $73 000, то сейчас уже $85 000”, – приводит пример Петухов.
Сложившаяся на рынке вторичного жилья ситуация повлияла и на структуру потребительского спроса: наибольшим спросом стало пользоваться недорогое жилье. “В 2006 г. однокомнатные квартиры, которые традиционно пользовались высоким спросом, превратились просто в дефицитные: покупая жилье при помощи ипотеки, люди предпочитают небольшой метраж”, – говорит Петухов. “Наиболее ликвидными в 2006 г. были однокомнатные квартиры”, – соглашается Хвостов. По словам Петухова, повысился спрос и на квартиры в окраинных районах Самары, где жилье дешевле, чем в центре. “Сейчас востребованы такие районы, как Красная Глинка, Сухая Самарка, район 116-го километра, – говорит Хвостов. – Сухая Самарка особенно популярна, район серьезно застраивается, развивается инфраструктура, покупатели охотно приобретают местные новостройки на вторичном рынке”.
По словам Чемпинской, сейчас готовые квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках перепродаются быстрее всего. В сентябре этого года, по словам Петухова, на рынок было выброшено много таких квартир – до этого их владельцы ждали получения свидетельства о праве собственности. “В подобных квартирах никто не жил, их покупали с инвестиционными целями”, – поясняет Чемпинская.
По прогнозам участников рынка, до конца года цены на самарском рынке вторичного жилья, скорее всего, будут расти незначительно. “Они и так уже достаточно высоко взлетели, – говорит Винтаев. – Дальнейшее развитие вторичного рынка будет зависеть от того, как сложится ситуация на рынке новостроек, сколько нового жилья удастся ввести строителям”.