НА АСФАЛЬТЕ: Интересное положение
Относительно недавно – чуть более четырех месяцев назад – правительство Москвы приняло поправку в закон г. Москвы “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве” от 31 мая 2006 г. № 21, которая существенно расширяет возможности для сноса жилых домов. Теперь на основании статьи 4, пункт 4, закона можно снести жилой дом “в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий”.
До принятия этой поправки были следующие основания для подобного сноса: проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан; перевод жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд; признание в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу.
К ним добавился еще один пункт – основанием для освобождения жилого дома является “изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий в соответствии с генеральным планом г. Москвы, планами развития округов и районов г. Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов”.
И грянет гром?
Вот именно “необходимость нового строительства и развитие территорий <...> развитие округов и районов Москвы” вызывают опасения у юристов, специализирующихся на жилищном праве. В скором будущем они предрекают многочисленные судебные процессы, спровоцированные формулировкой.
Олег Бойко, корпоративный юрист компании “Century 21 Россия”, говорит, что такая формулировка может стать опасным инструментом в руках недобросовестных бизнесменов. А отсутствие в данный момент многочисленных судебных прецедентов он объясняет тем, что со дня принятия поправки прошло еще слишком мало времени. Если даже и были поданы иски, то должен пройти примерно месяц до того, как они будут приняты к рассмотрению. Но и потом придется ждать еще столько же самого судебного заседания.
Какова бы ни была причина сноса дома, продолжает Бойко согласно Жилищному кодексу (статья 32, часть 4) правительство Москвы за год обязано уведомить жильцов дома о том, что дом собираются снести.
Руководитель юридического отдела компании “Бенефит Инжиниринг” Вера Хургина говорит, что сама поправка в целом не противоречит действующему Земельному кодексу. По большому счету и антиконституционной ее назвать нельзя. Вроде она никак не ухудшает ситуацию по сравнению с федеральным законодательством, заключает она.
В соответствии с Земельным кодексом участок может быть изъят для государственных нужд. Эта норма действует в большинстве западных стран. Проблема, продолжает Хургина, не столько в формулировке, сколько в правоприменительной практике. Все дело в пространстве для злоупотребления. Данная поправка, конечно же, оставляет для них возможности. Но справедливости ради нужно сказать, что предыдущие пункты закона (1, 2, 3) куда более ужасающие, чем поправка, хотя они уже действуют давно и не вызвали никакого общественного резонанса.
Например, пункт 1 дает возможность выселить жильцов, если дом нуждается в капитальном ремонте, хотя за состояние дома отвечает собственник. То есть он может быть оштрафован за недолжное содержание дома. Оштрафован, а не выселен. Пункт 2 – дом непригодным для жилья признает Бюро технической инвентаризации (БТИ). По нормам износ здания должен составлять не менее 60%. Но БТИ определяет эти проценты только ему ведомым способом.
В принципе, БТИ обладает достаточной властью, чтобы выселить жильцов из добротного дома со сделанным только что ремонтом. Закон дает такую возможность. Третий пункт пользуется огромной популярностью у московских чиновников. Любой москвич, проезжая по Садовому кольцу, может наблюдать, как постепенно исчезают с глаз старые дома. Они были “в установленном порядке признаны непригодными для проживания (аварийными) и подлежащими сносу”.
Владимир Букарев, адвокат, партнер коллегии адвокатов “Барщевский и партнеры”, считает, что в самой поправке нет ничего страшного или нового. По его словам, во всех цивилизованных странах жилищное законодательство примерно одинаковое. Закон гарантирует частную собственность, но есть законные основания для ее изъятия. Букарев согласен, что эта формулировка открывает недобросовестным инвесторам и застройщикам обширное поле для криминальной деятельности. Но замечает, что если бы не было законных оснований для злополучного изъятия, то города бы вообще не строились. И не только города. Не было бы
места строительству магистралей, газопроводов или того же Третьего транспортного кольца.
Другое дело, продолжает Букарев, что согласно законодательству тому, у кого изымают что-либо, должна быть выплачена соразмерная компенсация. В идеале собственник может потребовать либо имущество, аналогичное тому, которого он лишается, либо денежную сумму, адекватную его собственности.
Если человек решает остановиться на денежном возмещении, то его имущество оценивают по рыночной стоимости. Для этого местные органы исполнительной власти могут прислать оценщиков. Либо собственник имеет право сам заказать независимую экспертизу. Также к сумме имущества он может приплюсовать все издержки и убытки, которые несет в связи с переездом на новое место. Главное – на каком бы виде компенсации ни остановился человек, она должна быть обоснованной.
Да, тот у кого изымают, имеет право отказаться от предложенных ему изымающим лицом вариантов и выдвинуть свои требования. Но если его оппоненту они покажутся завышенными, то отстаивать их придется в судебном порядке. А в таком случае, как показывает судебная практика, обе стороны будут стараться опровергнуть требования друг друга.
Что же может войти в эти самые убытки? Например, у некоего юридического лица изымают магазин, который был хорошо раскручен и много лет простоял на одном месте. В качестве компенсации ему предлагается равноценное помещение, но уже, естественно, расположенное по другому адресу. В этом случае можно просчитать годовую прибыль, определить, какие будут убытки на новом месте. И пока прибыль на новом месте не сравняется размером с той, которая была, изымающее лицо должно покрывать разницу в денежном выражении.
Все это, говорит Букарев, прописано в законе. Но на деле происходит совсем иначе. К сожалению, продолжает он, нет соответствующей судебной практики. Нет механизмов, стимулирующих выполнение законодательства. Поэтому собственник частенько становится пострадавшим.
Но не стоит забывать, что есть различные основания для изъятия. Это могут быть государственные нужды. Например, уточняет Букарев, строительство газопровода. Именно при применении этой формулировки изымающая сторона обязана компенсировать все издержки. Даже, продолжает он, если человека в связи с необходимостью переселяют с Маяковской на Тверскую и он тратит больше денег на такси, чтобы ежедневно добираться до офиса. В таком случае ему достаточно доказать факт затрат в судебном порядке. И такие убытки должны возмещаться.
Другое дело, если дом собираются сносить по причине того, что его признали аварийным. В таком случае согласно закону никто не обязан ничего компенсировать. Ведь аварийный дом опасен не только для тех, кто в нем проживает, но и для жителей ближайших домов – вдруг рухнет? Поэтому в данной ситуации закон гласит, что выгоду приобретает переезжающий. Надо заметить, что из аварийных домов жильцов не обязаны переселять ни на соседнюю улицу, ни даже в границах округа. Могут, по словам Букарева, переселить даже за пределы города. Правда, это возможно, только если правительство Москвы предоставит документ, в котором будет сказано, что в черте города нет жилой площади, подходящей для данного переселения. Ведь решение об аварийности и сносе также выносит правительство города.
Да и минимальные 60% износа, необходимые для признания аварийности, – величина весьма условная. Стены могут быть в хорошем состоянии, а вот фундамент размыт грунтовыми водами. Тогда дом, несомненно, снесут. Обычно местные муниципальные власти в ситуации, когда есть основание подозревать какое-либо строение в ветхости, проводят обследования и выносят экспертное заключение. Исследуется все: фундамент, стены, перекрытия, инженерные коммуникации. После такой процедуры согласно многочисленным СНиПам и ГОСТам выносится заключение об аварийности дома. Но даже в этом случае, отмечает Букарев, по закону жителям дома должны предложить устранить аварийность самостоятельно в установленные сроки. Сроки зависят от степени аварийности. И только по прошествии этого времени, если повреждения не устранены, жильцов имеют право выселить.
Букарев считает, что само законодательство написано нормально и ориентировано на защиту частной собственности. “Но, – сокрушается он, – только на бумаге. Благодаря коррумпированности системы, отсутствию грамотного механизма правоприменения это остается все лишь буквой закона. Ведь если, к примеру, судья поставлен в условия, когда через его руки в день проходит по 30 дел, разве может он осознанно принимать решения? Конечно, нет. Такие решения принимаются механически и, что называется, не глядя. То же относится и к чиновникам”.
Владимир Букарев рассказывает, что, например, в Европе, если чиновник принимает решение, благодаря которому появляются пострадавшие, его ведомство выплачивает штрафы, исчисляющиеся сотнями тысяч евро. “А есть ли хоть один пример в России, когда кто-либо из вышеперечисленных понес ответственность за неверное решение? Обычно дело заканчивается тем, что в лучшем случае те, кто принимал решение, могут его отменить. “Вот если бы ввели ответственность за нарушение прав отселяемых жителей, то незаконных решений стало бы гораздо меньше”, – резюмирует Букарев.
Юрист корпорации “Инком-Недвижимость” Анжелика Жаркова соглашается с этим. Она говорит, что в целом по Москве суды в большинстве случаев игнорируют положения Жилищного кодекса о порядке выселения собственников, удовлетворяя иски префектур о выселении и не считаясь с законными правами жителей. Не выдерживается годичный срок, продолжает она.
Решения о лишении прав собственности принимаются на основании незарегистрированных решений об изъятии участков либо вообще в отсутствие таких решений. Так произошло с жителями поселка Бутово. Однако впоследствии правительство Москвы попробовало договориться с жителями сносимых домов. Кстати, 28 сентября Мосгорсуд отправил дело на новое рассмотрение с другим составом суда. Признав тем самым, что предыдущее решение было неверным.
Невозможное возможно?
К сожалению, рынок жилья, при всей дороговизне товара, непрозрачен. Что происходит на самом деле в схеме застройщик – инвестор – чиновники, неискушенному человеку понять практически невозможно. Но абсолютно все собеседники “Ведомостей” единодушны во мнении – пока стоимость 1 кв. м продаваемого жилья будет начинаться с $3500, рынок будет трясти. А собственникам квартир в старом жилом фонде стоит интересоваться новинками законодательства.
Директор по правовым вопросам группы компаний “Конти” Мария Корсунова напоминает, что в Москве существует генеральный план развития города, планы развития округов и районов на период до 2020 г. Генплан – стратегический документ, определяющий общее зонирование территории города, например, сколько гектаров будет под парками, природными комплексами, сколько идет под жилую, коммерческую, промышленную застройку. Планы развития округов и районов более детальны и содержат информацию о территориях под новое строительство. Именно поэтому, считает она, недобросовестному застройщику воспользоваться этой поправкой будет крайне сложно. По закону у него нет возможности согласовать новый инвестиционный проект, если в соответствии с планами развития округов (районов) находящиеся на земельном участке объекты не подлежат сносу или реконструкции.
Генплан Москвы будет актуализирован, как сообщили в Департаменте градостроительной политики, например, под промышленными зонами останется максимум 7500 га вместо 15 000 га, как предусмотрено существующим документом.
Сам по себе снос пригодных для проживания домов невыгоден в первую очередь для города – заботы о переселении людей из сносимых зданий ложатся на плечи городских властей. Кроме того, при любом строительстве, а тем более при реализации проектов, предусматривающих в том числе снос зданий, попадающих в пятно застройки, застройщику приходится проходить через огромное количество мероприятий и согласований. Просто по желанию недобросовестного застройщика освобождение или изъятие для нужд последующего строительства жилых домов невозможно, утверждает эксперт.
Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов говорит, что решение о сносе здания принимается на высоком уровне в городской администрации. Поэтому затраты на лоббирование подобного решения, в случае если это возможно, значительно понижают рентабельность проекта в целом. Кроме того, под сомнение может быть поставлена деловая репутация компании, что, в свою очередь, является весьма весомым сдерживающим фактором, заключает Аверьянов. На сегодняшний день существует значительное количество альтернативных способов получить ликвидный участок. Тогда как попытки внесения здания в реестр сносимых объектов требуют значительных финансовых затрат при высокой степени риска проекта в целом.
Алексей Злобин, директор департамента по развитию проектов компании “КомСтрин”, утверждает, что частные компании (инвесторы и застройщики) не имеют прав и полномочий по выселению граждан. Такие права и полномочия имеются только у соответствующих государственных органов. В Москве это чаще всего Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Частный застройщик может снести объект недвижимости только с согласия всех собственников этого объекта. Административно это разрешение оформляется в виде распоряжения префекта или главы управы округа.
Но люди, пострадавшие от действий тех, кто применяет незаконные схемы ради освобождения “интересного” участка, с экспертами не согласны. На практике существуют незаконные способы, которые используются “по полной программе”. Юрист известной компании, пожелавший остаться анонимным, рассказал, что неоднократно сталкивался с попыткой мошеннических действий.
Он рассказал, какие методы используют те, кто пытается обойти действующее законодательство. Обычно, если город решает снести какой-либо жилой дом, используя при этом норму закона “для государственных нужд”, объявляется тендер на подряд. Соответственно, тот, кто его выигрывает, начинает сносить и строить на данном участке земли. Но в законе не сказано, что в этой ситуации дом не может быть признан аварийным. Теоретически аварийность может обнаружиться непосредственно при начале проведения работ. Получается, что застройщику гораздо выгоднее, чтобы дом, подлежащий выселению, признали аварийным.
Вот тогда и начинаются незаконные действия. Можно, например, выкупить квартиру в этом доме или даже несколько. Потом в этой квартире происходит взрыв бытового газа. Или пожар большой силы. Нанесенный ущерб столь масштабен, что обычно позволяет составить акт об аварийном состоянии. Можно ничего не жечь. Просто новые владельцы нескольких квартир начинают их разрушать – сносить стены и перекрытия.
Есть еще способ, не требующий даже такой активности. Становясь собственником, владелец квартиры может сдавать ее в аренду. А где написано, что, заключив законный договор аренды, нельзя пустить в квартиру, например, человек 10? Еще лучше, если будут гости из ближнего зарубежья. Они получают соответствующее задание от арендатора и создают такие условия соседям по подъезду, что те рады будут предложению съехать добровольно.
Также застройщик может действовать через известных и публичных людей. Например, деятелей культуры. В 1993 г. московские власти приняли решение о создании “центров культуры” – их должно было появиться более 20. Но городской бюджет не резиновый. Поэтому самым логичным решением задачи стало привлечение частных инвестиций.
Но инициативу должен проявить как минимум заслуженный деятель культуры, искусства или спорта. Поддержать его просьбу должно Министерство культуры. Если власти идут навстречу, то просителю главное – найти инвестора, согласного построить все необходимое. После этого оформляют все распорядительные документы, в которых подробно описаны все условия контракта. Хотя городские власти и сами могут назначить девелопера, если у театра на примете никого нет.
Земля, выделяемая на подобные проекты, обычно находится в центре города. А далее события развиваются так: часть застраиваемой площади отходит застройщикам, часть – тому, чье имя было использовано.
Это далеко не полный список схем, приведенных юристом, но и его вполне достаточно. Например, Театр на Таганке под руководством Юрия Любимова в начале 2000-х гг. получил под застройку участок для “улучшения жилищных условий сотрудников театра” по адресу: Бутиковский переулок, 9–11, 13. В настоящее время этот участок входит в зону “золотой мили”. Инвестором по проекту выступила британская компания Directway Investments Limited, главой российского представительства которой является владелец Rose Group Борис Кузинец. В настоящее время компании Rose Group не существует, получить их комментарии на момент написания статьи не удалось.
Супруга Юрия Любимова Каталина, которая отвечает за связи с общественностью в театре, дать комментарии “Ведомостям” по этому поводу отказалась. Так же поступила и заместитель генерального директора театра Галина Петропавловская. А опрошенные “Ведомостями” сотрудники театра ни о каких квартирах, выделенных им, ничего не знают.
Не бывает легких путей
Говорить о том, что собственники сносимых домов все поголовно “униженные и оскорбленные”, все же не приходится. Есть методы защиты частной собственности от посягательств.
Можно, например, написать коллективную жалобу в местные органы исполнительной власти. Непременно получив уведомление о том, что они принята. Вторым этапом станет обращение в суд. Пока дом или земельный участок под ним являются предметом судебного разбирательства, никто не имеет законного права проводить какие-либо работы или сделки с ним. Даже если суд примет решение не в пользу истца, его всегда можно обжаловать в высших инстанциях, а это тоже время. Опротестовать можно практически все, даже признание дома аварийным. Хотя для этого придется нанять независимых экспертов за личные средства. Если акт экспертизы будет противоречить заключению об аварийности, можно подавать иск.
Можно попытаться организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ), тогда инвестору придется считаться с людьми, которых он пытается выселить. Лучше это, конечно, делать заранее, потому что времени на создание ТСЖ уходит немало. Например, жители дома № 3 по Хилкову переулку, который собираются снести, уже около года ходят по инстанциям. Им необходимо взять дом в управление и оформить права на земельный участок.
Важным пунктом является именно регистрация права на земельный участок под домом. Согласно законодательству организация и регистрация каких-либо прав собственности невозможна, если в доме есть квартиры, не находящиеся в собственности и являющиеся муниципальными. А если собственники все, то обязательным станет согласие всех собственников.
Алексей Аверьянов добавляет к этому, что ТСЖ обладает реальной юридической силой лишь в случае завершения процедуры оформления прав собственности или долгосрочной аренды на земельный участок. И утверждает, что в контексте данного закона бороться имеет смысл исключительно за более выгодные условия переселения, тогда как возможность сохранить прежнюю недвижимость минимальна.
В итоге благодаря юридической конструкции действующего в Москве законодательства под снос могут попасть в первую очередь территории малоэтажной застройки в черте Москвы, а также участки, расположенные в непосредственной близости от активно развивающихся автомагистралей – радиальных шоссе. Но те, кто покупает еще не завершенное строительством жилье по $25 000 за 1 кв. м на месте снесенного ветхого дома, тоже не могут быть уверены в своей неприкосновенности.