НА КОНТИНЕНТАХ: Без балкона в Гонконге не жизнь

С 2003 г., когда гонконгский рынок недвижимости рухнул из-за всеобщей паники, вызванной эпидемией атипичной пневмонии, цены на жилье, особенно в центральных районах Гонконга, восстановились в среднем на 70%, рассказывает Чан Рэинь,старший агент по продажам в гонконгской риэлторской конторе Centaline Property Agency Limited.

Квартира, расположенная на одной из центральных улиц города, площадью около 65 кв. м с двумя спальнями и гостиной выставлена на продажу за HKD5,5 млн (более $700 000). Но это вторичный рынок. А цена нового жилья поднимается до еще более высоких уровней.

Вот что значит климат. Для жителя России разместить три комнаты на площади 65 кв. м практически невозможно. Но если посмотреть с точки зрения необходимости наличия прихожей, которая ведет свое происхождение от старорусских сеней, необходимых в избе для теплоизоляции, то такая экономная планировка оказывается вполне возможной.

“Гонконг – один из наиболее густонаселенных городов в мире, и людям приходится селиться в небоскребах, – напоминает Кен Вай Йип-Кай, директор гонконгской архитектурной компании Aedas. – А поскольку земли мало, любая площадь становится здесь исключительно дорогим активом: цена 1 кв. фута в новой застройке спокойно может составлять порядка HKD15 000–20 000”. Это примерно $20 000–25 000 за 1 кв. м (в 1 кв. м примерно 10,7 кв. фута).

По словам Чана Рэиня, на цену жилья в Гонконге влияют удаленность от центра (чем ближе к центру, тем дороже), этаж (выше всего ценятся квартиры на верхних этажах), наличие в доме дополнительных удобств, например бассейна, спортзала и т. д. и, конечно же, наличие балкона. Дома в Гонконге растут вверх, а в высотных зданиях, поясняет агент, балконов крайне мало – прежде всего из соображений безопасности. Вместе с тем жители Гонконга весьма трепетно относятся к возможности хотя бы визуально расширить внутреннее пространство квартиры, не говоря уже и о другой – глотнуть относительно свежего воздуха. Наличие хотя бы подобия балкона увеличивает цену квартиры почти в два раза, рассказывает Илэйн Янг, генеральный директор компании Shama, часть которой принадлежит Morgan Stanley и которая управляет семью жилыми домами в Гонконге и тремя – в континентальном Китае.

По оценке Хелены Вон, которая работает консультантом в риэлторской фирме Sallmans Residential, за роскошь временного обладания балконом арендаторы могут переплачивать до 30% стоимости аренды. Вон вспоминает случай, когда клиент хотел снять квартиру площадью от 120 до 170 кв. м с балконом за HKD40 000 (около $5130) в месяц. “Требование было совершенно нереалистичным, – говорит она. – Такую квартиру можно было бы снять минимум в два раза дороже”.

В Гонконге действует жесткое строительное законодательство – вполне оправданное в условиях такого густонаселенного города, считает Вай Йип-Кай. Но оно сильно осложняет задачу архитекторов и девелоперов. И дело не только в ограниченности земельных участков. С одной стороны, городские власти опасаются, что из-за расползания застройки по острову сократится акватория гавани, как это уже случилось в результате нескольких последних проектов, расположенных практически на самом берегу. Кроме того, на новых территориях до сих пор действуют законы династии Цинь, которым сейчас уже более 400 лет. По этим законам земля передается только от отца к сыну, правительство же никак не может распоряжаться этими земельными наделами. “Пока это законодательство действует, власти Гонконга не имеют права застраивать территории к северу от Гонконга, – рассказывает Вай Йип-Кай. – Поэтому не остается иного выхода, кроме как повышать этажность зданий в районах застройки. Впрочем, должен сказать, нам очень повезло”. Из-за сложных условий, в которых работают гонконгские архитекторы и девелоперы, объясняет он свой парадоксальный вывод, им пришлось осваивать чрезвычайно сложную технологию комплексной застройки относительно небольших участков: планировать все сразу – и жилые здания, и торговый центр, и расположенную под ними станцию метро, а неподалеку должны располагаться офисы, отель. “Мы научились компоновать объекты самого различного назначения, – говорит Вай Йип-Кай. – В Европе такая практика развита гораздо слабее”.

Кондоминиум Four Seasons Place представляет собой 60-этажное серебристое здание, зажатое с обеих сторон знаменитыми небоскребами. Кондоминиум, в свою очередь, располагается по соседству от Four Seasons Hotel и прямо над дорогим торговым моллом, а также станцией поезда, который ходит до аэропорта, станцией метро, кинотеатром и несколькими ресторанами, довольно известными в городе. Самые небольшие однокомнатные апартаменты в этом доме можно арендовать за HKD46 500–72 800 (около $6000–9500) в месяц.

В кондоминиуме есть два пентхауса, спроектированных фирмой Robert Bilkey & Oscar Llinas. Для них на крыше здания предусмотрены террасы площадью соответственно около 200 и 250 кв. м. На каждой умещаются небольшой бассейн, место для барбекю, подобие столовой и кухня. Кроме того, с каждой открывается полный обзор гавани Виктория. В отделке террас использованы темные и светлые породы дерева и мрамор. В компании не сообщают, за какую сумму рассчитывают сдавать эти пентхаусы в аренду, однако эксперты по местному рынку оценивают стоимость аренды в HKD500 000 (порядка $64 000) в месяц.

Наша идея состояла в том, чтобы построить своего рода “дом на небесах”, рассказывает директор по лизингу Белинда Кван: “А какой же дом без садика или террасы, где можно подышать воздухом или делать барбекю?”

Характерно, что в этом кондоминиуме апартаменты не продаются, а только сдаются в аренду.

В последнее время, рассказывает Чан Рэинь, в Гонконге все популярнее становятся апартаменты с обслуживанием, которые нельзя купить, но можно арендовать на неограниченное время. Арендаторам такого жилья, как правило, предоставляются услуги по уборке помещения, такие апартаменты в отличие от “обычных” уже меблированы. Кроме того, рассказывает риэлтор, в таких кондоминиумах гораздо внимательнее подходят к проблеме охраны и обеспечения безопасности. Арендные ставки на апартаменты с обслуживанием выше аренды обычной квартиры на 20%. Может быть, именно поэтому арендный договор на обычную квартиру заключается в среднем на 2–3 года, в то время как договоры на аренду апартаментов с обслуживанием – не менее чем на один месяц, но в среднем всего на 3–4 месяца, хотя формальных ограничений на срок аренды такого жилья не существует.

Сейчас в Гонконге порядка 9500 таких апартаментов. Это на 15% больше, чем в 2005 г. Почти две трети их сосредоточено в островной части города, как можно ближе к его финансовому центру. Особым спросом такое жилье пользуется у иностранцев, приезжающих в Гонконг работать.

В кондоминиуме Four Seasons Place, который управляется компанией Four Seasons Hotels and Resorts, все жилье относится исключительно к разряду апартаментов с обслуживанием, заполняемость их превышает 90%, а 40% арендаторов заключили договоры сроком на полгода.

Впрочем, апартаменты с обслуживанием бывают и не такими дорогими, как в Four Seasons Place. Кондоминиумы W Studios, H Studios и Cozy Apartments предлагают апартаменты с обслуживанием дешевле чем по HKD$10 000 (около $1300) в месяц. Обстановка может быть довольно незатейливой: кровать, письменный стол и какое-нибудь яркое пятно. Зато они гораздо доступнее по цене. “На такие квартиры есть спрос, – констатирует Стэнли Ли, один из сотрудников компании, управляющей этими зданиями. – Конечно, их арендуют уже не корпоративные клиенты, а люди, которым приходится планировать свой бюджет”.

В среднем ценовом сегменте одним из ключевых факторов становится дизайн. В Гонконге уже появилось несколько зданий-“бутиков” с новомодными апартаментами. Располагаются они в районах Сохо и Лань-Квай-Фун – где-то посередине между финансовым центром и жилым районом Пик. Эти районы как магнит стали притягивать к себе девелоперов, которые с энтузиазмом берутся за превращение обветшавших многоквартирных зданий в кондоминиумы с апартаментами и прислугой. Небоскребам срочно делают косметический ремонт, интерьеры оформляются заново, а прислугу в не менее срочном порядке обучают обслуживать иностранных постояльцев. Такие апартаменты ориентированы в первую очередь на иностранную молодежь, желающую жить в приятной близости от пабов, ресторанов, кафе и музеев.

Не так давно “переориентации” подверглось одно из зданий, принадлежащих Hanlun Habitats. Его подновили и покрасили, а уборщикам и обслуживающему персоналу настоятельно рекомендовали посещать уроки английского, чтобы обновленный кондоминиум мог достойно конкурировать на рынке, ориентированном главным образом на экспатов.

Игрокам на гонконгском рынке вкусы приезжающих иностранцев известны неплохо. Многие из девелоперов сами приехали в Гонконг несколько лет назад и хорошо представляют себе как особенности местного рынка, так и запросы бывших соотечественников.

Илэйн Янг переехала в Гонконг из Британии 20 лет назад. У нее на родине чрезвычайно трепетно относятся к возможности устроить собственный сад, каким бы крошечным он ни был. Между тем в Гонконге земли и садиков мало, а потому и китайцы, и иностранцы готовы доплачивать за такую роскошь. Янг начала работать в этом направлении. “Я отношусь к тем немногим счастливчикам в Гонконге, у которых есть свой садик, – говорит она. – В таком городе это особенно ценно”. По ее словам, живя в этом климате, использовать пространство за пределами помещения можно значительную часть года, да и потом просто приятно иметь такое продолжение квартиры.

Даже в закрытых квартирах Янг пытается использовать природные материалы: стеклянные двери в деревянных рамах, пальмы в кадках, растения-суккуленты в горшках. Но главное, конечно же, балконы и балкончики. В одном из новых проектов ее компании – доме на Hollywood Road балкон будет в каждой квартире, а в доме на North Point на крыше будет еще и сад.

Однако венцом усилий компании Shama, несомненно, стал сад площадью более 300 кв. м, разбитый на крыше 30-этажного здания в одном из наиболее шумных и перенаселенных коммерческих районов Гонконга – Causeway Bay.

Напольное покрытие “крыши” выполнено из южноамериканского тикового дерева. Вся площадь поделена на шесть секций. Две секции составляют зону для приготовления еды и ее употребления, а четыре – просто для отдыха. Стены – из бамбука, в саду произрастают пальмы в кадках, кусты гибискуса и бугенвилля. Более того, в этом саду есть небольшая полянка с разными травами. Обитатели кондоминиума могут отдыхать здесь в любое время года – от непогоды райский уголок защищен полотняными тентами, а на случай холодов предусмотрены обогреватели. В саду расставлены столики из стали и алебастра. Ночью же благодаря встроенным светильникам столики становятся дополнительными источниками освещения.

Янг утверждает, что, устраивая во вверенных ее заботе небоскребах особые пространства, позволяющие “побыть на улице”, она руководствуется отнюдь не только финансовыми соображениями. Городские оазисы от Shama, рассказывает Янг, представляют собой попытку хоть немного изменить мышление горожан, в особенности арендаторов.

Впрочем, тут же признается она, выбор у девелоперов невелик. Пространство на крышах зданий по существующему законодательству нельзя делать закрытым. Таким образом, на крыше можно либо устроить зону отдыха, либо не использовать ее никак. Решение напрашивается само.

Как бы то ни было, растущие цены на жилье не отпугивают покупателей, По словам Чана Рэиня, на рынке новой недвижимости 60% покупателей – китайцы, 40% – приезжие, главным образом из Европы. На рынке вторичного жилья иностранцы менее активны: на их долю приходится всего 20% спроса. Охотнее всего приезжие скупают недвижимость в центральном районе Гонконга – здесь они на равных соперничают с гражданами Китая: 50% сделок по приобретению жилья заключается с иностранцами.