НА ВОЗДУХЕ: Малоэтажный размах

Новый курс

Обновление курса нацпроекта в сторону малоэтажной застройки произошло в апреле этого года. В связи с соответствующим поручением президента, изданным 7 апреля 2006 г., Министерству регионального развития Российской Федерации потребовалось в ускоренном порядке разработать некоторые предложения по развитию нового направления. В предложениях должно было быть учтено и перераспределение объема инвестиций.

Сейчас планы по малоэтажной застройке являются частью федеральной целевой программы “Жилище”. Предварительно были выбраны 17 пилотных регионов России (окончательный их состав будет утвержден в ближайшее время), где строительство будет вестись не только многоэтажными городскими микрорайонами, но и кварталами коттеджей, или, как еще их называют, индивидуальных домовладений.

Координация процесса реализации нацпроекта возложена на Министерство регионального развития, а также созданную распоряжением президента Российской Федерации специальную межведомственную рабочую группу. С появлением нового направления при этом органе была создана специальная подгруппа, главой которой назначен губернатор Архангельской области Николай Киселев.

Губернатор весьма вовремя выдвинул идею использовать пораженную в результате усыхания древесину (2,5 млн га старовозрастных еловых лесов на территории региона) для малоэтажного домостроения в рамках национального проекта “Доступное жилье” – из этого сырья можно выпускать строительный брус и древесно-стружечные плиты.

По прогнозу Минрегионразвития России, озвученному на одном из заседаний межведомственной рабочей группы директором департамента строительства Анваром Шамузафаровым, из 80 млн кв. м, которые должны будут построены до 2010 г., более 50% должно приходиться на долю малоэтажного жилого строительства.

По данным Шамузафарова, некоторые объемы ввода таких объектов существовали всегда. Но до перестройки доля их составляла всего лишь 6%. Сейчас – 40,4%. Хотя были показатели и выше: в 2003–2004 гг. на долю индивидуального жилого строительства (ИЖС) приходилось более 42–43% нового строительства.

Анализ, сделанный специалистами министерства, показал, что снижение темпов развития ИЖС произошло в связи с увеличением административных препон, в первую очередь – со сложностями перевода земель из одной категории в другую. Так же, как и во всем мире, наши территории разбиты на категории. Но система перевода земель в Российской Федерации достаточно жесткая по сравнению с другими странами, говорит Шамузафаров. Главы муниципальных образований жалуются на то, что участков для развития новых городских районов хронически не хватает. Исходя из данных, прозвучавших в докладе Шамузафарова, если по существующим нормам оценить объемы планируемого строительства, то они составят лишь 1,1% застроенных территорий.

Кроме того, по заявлению представителей министерства, всеми видами коммунальных услуг обеспечено всего 40% общего объема малоэтажной застройки. Следовательно, именно в этих плоскостях – введение упрощенной процедуры перевода земель и оказание помощи при обустройстве инженерной инфраструктуры – должны быть сосредоточены усилия.

Пока никто не почувствовал отдачи от законодательно прописанной системы земельных аукционов, призванной упростить доступ населения к земельным участкам. Однако во многих регионах идет процесс становления нормативно-правовой базы субъектов Федерации и муниципальных образований, на основе которой эта процедура должна осуществляться.

По мнению аналитиков из министерства, необходимы и поправки в закон “Об ипотеке” и другие нормативно-правовые акты, связанные с кредитованием. Классическая ипотека, существующая во многих странах, рассчитана на вторичный рынок. Требуется разработка схем с выходом на первичный рынок, когда сначала приобретается земельный участок, потом он закладывается в банке, далее осуществляется строительство и оформляется залог возведенного здания. Пока это нестандартная схема для российского рынка. А нестандартные схемы дороги в исполнении.

Еще одна поправка должна касаться Жилищного кодекса, в котором отсутствуют статьи, связанные с регулированием отношений при строительстве малоэтажного жилья за счет создания жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Надо понимать, что городские кварталы индивидуального жилья теперь могут создаваться сообществами граждан, объединенных в кооперативы.

По предварительным данным Росстроя, в этом году первый этап конкурса на участие регионов в реализации нацпроекта показал, что скорее всего средства субсидий – 1,7 млрд руб. на частичную оплату процентных ставок по привлеченным регионами кредитам – не будут целиком реализованы. Пока “нашли своих потребителей” лишь 600 млн руб. из этого бюджета. Хотя второй и третий этапы конкурса проводиться будут. Поэтому в Минрегионе России было предложено в бюджете этого года в рамках ФЦП “Жилище” использовать часть средств на обеспечение инфраструктуры для ИЖС.

Ставка делается и на взаимодействие с Министерством транспорта, от которого ожидается участие в обеспечении земельных участков дорожной инфраструктурой, для чего Минрегион России совместно с Росстроем подготовили совместную бюджетную заявку транспортникам. По словам министра Владимира Яковлева, 10% средств, выделенных на развитие дорожной сети в стране, – т. е. 3,5 млрд руб. – по инициативе министерства будут направлены на обустройство дорог в районах ИЖС.

Идею о том, что малоэтажное строительство требует поддержки, разделяют и в Министерстве регионального развития, и в Росстрое. Если в обычных строительных проектах происходит погашение федеральными средствами 50% затрат на возмещение процентов банкам-кредиторам, то в соответствии с недавно принятым постановлением правительства РФ для ИЖС осуществляется полное погашение. Если среди жителей районов малоэтажной застройки окажутся очередники, то федеральная казна окупит половину стоимости затрат на создание инфраструктуры.

Развитие этого направления, говорит руководитель Росстроя Сергей Круглик, позволит задействовать примерно 40 существующих заводов малоэтажного домостроения, способных работать по современным западным технологиям. Круглик отмечает, что эти технологии уже отрабатывались в середине 1990-х гг. в рамках проекта сотрудничества с Всемирным банком, в том числе и технологические нормы строительства, включая СНиПы.

“Недавно я был в Челябинске. Там великолепные участки до 600 га с полностью разработанными градостроительными решениями. Однако при всех возможностях местного завода по выпуску стройматериалов (клееный брус, сборно-щитовые коттеджи) его загрузка составляет 30%. Все проблемы заключаются сегодня в инженерной инфраструктуре. Чтобы снять их, нужны преференции федерального уровня”, – говорит Круглик.

В Министерстве регионального развития говорят также и о четырех экспериментальных регионах (Ленинградская, Костромская, Калужская области, Татарстан), где уже работают или находятся на стадии открытия мощные домостроительные предприятия, рассчитанные на выпуск комплектующих для ИЖС.

Все как у людей

Идея развития малоэтажной застройки привлекательна хотя бы тем, что соответствует мировым традициям развития поселений, причем и больших, и малых. Даже родина небоскребов – США – в большинстве своем застроена малоэтажными кварталами, за исключением, может быть, 2–3 крупных городов – и то только центральной их части. Не говоря уже о Европе, где люди в большинстве своем давно и надолго выбрали малоэтажный образ жизни и не собираются менять его, несмотря на технический прогресс, глобализацию и другие новации.

Почему в России возникли перекосы с пятиэтажками в поселках, догадаться несложно. Один из пунктов программы построения счастливого социалистического общества подразумевал обязательное сближение города и деревни. Не географически, конечно, а инфраструктурно. В эпоху построения социализма визуально изобразить наступившее приобщение крестьян к радостям цивилизации, видимо, было проще именно таким образом – настроив городские панельные дома среди пашен и огородов.

Еще одну картинку из прошлой жизни на ту же тему вспоминает вице-президент Союза архитекторов России, руководитель архитектурного бюро Алексей Воронцов: 5-этажные и даже 9-этажные дома строили в южных республиках, и то ли из экономии, то ли по халатности в этих домах никогда не работали лифты.

Многие специалисты по строительству утверждают, что развивать малоэтажное домостроение прогрессивнее и дешевле. Как ни странно, за него высказываются даже те, чей бизнес сосредоточен абсолютно в противоположной сфере – в сфере высотного строительства. Так, президент Mirax Group Сергей Полонский (возводит небоскреб в столичном “Сити”) считает, что в городах с населением менее 2 млн жителей нужно строить только 1- и 2-этажные дома, обустраивая хорошие подъездные пути, развивая соответствующую социальную инфраструктуру. Весь мир пошел по этому пути, а кроме того, такая застройка обойдется дешевле, утверждает Полонский.

Первый заместитель генерального директора по экономической политике ДСК-1 (главного поставщика панельных башен на рынок московского региона) Андрей Паньковский говорит о малоэтажной застройке как о решающем способе обеспечения жителей регионов достойным жильем. Резоны такие: жить в 2-, 3-этажных коттеджах гораздо комфортнее, и благодаря таким домам жилищная проблема в России может быть решена вполне успешно. Во-первых, потому, что появляется возможность для собственно творчества граждан. А кроме того, из-за значительной экономии средств.

Действительно дешевле?

По мнению Паньковского, экономия достигается в том числе и за счет участия в строительстве самих граждан. Каждый собственник будет стремиться нанять не самую дорогую рабочую силу и найти недорогие стройматериалы. Не видит он особых сложностей и с решением земельных вопросов. Похожего мнения придерживается Альберт Маршев, экс-зампред Госстроя РФ, председатель правления Ассоциации архитектурно-строительного комплекса “АСКОМ”. “Малоэтажное строительство дешево не только в производстве, но и в обслуживании”, – считает он. Но делает оговорку: в любом случае требуется нестандартный подход с учетом численности населения, особенностей местной застройки, рельефа местности, инсоляции и проч.

Строительство многоэтажное, монолитное, отмечает Маршев, – это больше дань моде. Основной акцент в небольших городах должен быть на возведении объектов ИЖС. “Посмотрите на страны даже с более скромными размерами, – говорит он. – Вся их застройка, и не только пригородная, – это 1-, 2-этажные дома. Ей отдается предпочтение даже на сравнительно скромным по площади территориях”.

Однако вопрос экономики малоэтажного строительства оказался не столь однозначным. Да, 2-, 3-этажные домовладения не требуют установки лифтов, мощных фундаментов, сооружения сложных систем канализации, применения насосного оборудования для подачи воды на высокие уровни. Все это огромные затраты, ложащиеся на себестоимость квадратного метра многоэтажного дома. Однако существует еще и проблема формирования земельных участков по всем требованиям закона. А ее решение не только недешево, но и требует немало времени. Поработавшие в регионах компании отмечают, что многое в этом смысле зависит от местных властей. Кроме того, отмечают в компании “Сити – XXI век”, в реальности, несмотря на огромные российские просторы, земель, пригодных для малоэтажной застройки, не так уж и много.

Стоимость 1 кв. м с учетом всех процедур по переводу земли и согласованию проекта (если сравнивать с застройкой той же площадки домами в 7–9 этажей) будет не ниже, а строительство будет вестись дольше. Хотя что касается сроков, делают оговорку в “Сити – XXI век”, существует один нюанс: если власть будет заинтересована в быстром решении поставленных задач и строительный процесс будет грамотно налажен, то по срокам они будут сопоставимы.

В компании “Новая площадь”, известной на столичном рынке своими интересами в сфере анализа региональных рынков, отмечают: Россия богата земельными ресурсами, но и они не бесконечны. И если массово переводить земли сельхозназначения в площадки под индивидуальную застройку, можно получить в результате сокращение земельных угодий для выращивания сельскохозяйственных культур и снижение объемов зерна, плодоовощной и прочей продукции, уменьшение числа животноводческих хозяйств и т. д., говорят и другие строители.

Застраивая сельскохозяйственные земли и не развивая сельское хозяйство в целом, страна обрекает себя на зависимость от иностранных производителей, расплачиваться с которыми придется деньгами, выкачанными из собственных же недр. Кроме того, доля земель, пригодных для безопасного строительства в России, не так велика, поэтому использование земельного ресурса в процессе реализации национального проекта должно быть максимально эффективным во всех отношениях.

Наперегонки со временем

Риск похоронить проект велик, считает Денис Семыкин, генеральный директор “Новой площади”. В первую очередь именно из-за фактора времени, которое сейчас работает против проекта: уже давно пора начать строить, а механизм выделения земельных участков еще не отработан. Непонятно, каким образом и за чей счет участки будут снабжаться необходимыми инженерными коммуникациями, инфраструктурой, в первую очередь транспортной.

Многоэтажная застройка в нынешних условиях является наиболее эффективной формой использования земельных участков как с экономической точки зрения, так и с практической. Конечным потребителям априори придется нести меньшие издержки на содержание и эксплуатацию жилья, чем в случае малоэтажного строительства. По мнению Семыкина, эффективное решение этой задачи возможно только при использовании комплексного подхода, сочетающего в себе как многоэтажное строительство, так и малоэтажное. Пропорция же должна определяться индивидуально для каждого региона и населенного пункта. Понятно, что если речь идет о крупных городах, то целесообразно смещение в сторону многоэтажной застройки, а в небольших, где преобладает частный сектор, должно превалировать ИЖС.

Опыт компании “КомСтрин” показывает, как можно развивать подобного рода проекты. Хотя выход на рынок Екатеринбурга имеет некоторые особенности и опыт компании не может рассматриваться как в чистом виде пример возведения кварталов коттеджей в отдаленном регионе России. Cкорее речь идет о многофункциональной застройке, что по-своему тоже показательно. На выигранном в городском тендере участке “КомСтрин” строит около 100 коттеджей и 17 таун-хаусов, а также 3-, 4-этажные дома повышенной комфортности на 30–40 семей каждый. Строительство ведется в 15 км от центра, за чертой города, хотя участок относится к городским территориям.

До организации тендера екатеринбургские власти (что также ставит проект на особо место – просто потому, что далеко не в каждом регионе местные администрации действуют так грамотно) провели процедуру перевода земель лесной категории в категорию земель ИЖС. Что примечательно, местное население, по словам исполнительного директора “КомСтрин” Григория Такоева, весьма интересуется жильем в новом районе, которое не так уж дешево по местным меркам, но все-таки дешевле, чем элитное в центре.

Идея создания респектабельного комфортного поселка малоэтажной застройки, имеющего школу, детский сад, спортивный и торговый комплекс, прогнозирует Такоев, себя полностью оправдает. Общий объем строительства может сделать проект вполне рентабельным. Менее насыщенная инфраструктурой застройка была бы менее предпочтительна для компании. Высотные же дома были исключены генпланом города изначально.

Комментируя нацеленность проекта на тот или иной тип застройки, Такоев высказал некоторое удивление: только бизнес, исходя из рентабельности проекта, может определить, сколько и где будет строиться того или иного жилья. Поскольку участие бюджетов в этих процессах более чем скромное, спланировать структуру объемов будущего строительства невозможно, считает Такоев. И с этим трудно спорить.

Наталья Дмитриева, маркетолог-аналитик по работе с регионами компании “Сити – XXI век”, в свою очередь, делится размышлениями: “На сегодняшний день региональные рынки подходят к критической точке по наличию легких по освоению площадок под застройку. Практически все свободные территории с возможностью подключения к уже существующим коммуникациям и развитой инфраструктурой освоены или находятся в разработке местными строительными компаниями. В основном в регионах инвесторам предлагаются участки под застройку с большими обременениями”.

В рамках прошедшего в сентябре IV Байкальского экономического форума тему доступного жилья также не обошли. Группа компаний “Глобал Эдж” представила технологии индустриального деревянного домостроения и провела показательную, за три дня, сборку дома из клееного профилированного бруса. В отличие от традиционных методов деревянного домостроения основные технологические операции производятся в цеху: в промышленных объемах изготавливаются детали домов, а на самой строительной площадке эти строения собираются, как конструктор. Сергей Круглик отметил: “Строительство заводов по производству деревянного малоэтажного жилья актуально в контексте реализации национального проекта “Доступное и комфортное жилье” в его ориентации на малоэтажное домостроение”.

В пресс-службе “Глобал Эдж” сообщили: себестоимость 1 кв. м такого жилья составляет 9000 руб. (сумма не включает инженерные коммуникации и внутреннюю отделку). Для сравнения: стоимость типового жилья без отделки на рынке жилой недвижимости Иркутска составляет сейчас примерно 28 000 руб. По данным президента ГК “Глобал Эдж” Михаила Лифшица, объем инвестиций в строительство нового завода с производительностью 20 домов в месяц составляет 60–90 млн руб.

По данным аналитиков, рынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Хотя пока доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов не превышает 10%. Однако, по прогнозам, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может возрасти до 28–30%. Глубокая переработка древесины – одна из приоритетных тем развития лесопромышленного комплекса России, а индустриальное деревянное домостроение является одним из перспективных вариантов реализации национального проекта по доступному жилью.

Доступное и достойное

Коттеджная застройка не может быть дешевой, часто говорят специалисты рынка недвижимости, когда обсуждается тема возможности развития в этом секторе проектов экономкласса. По всей видимости, это так. Особенно в тех регионах, где земля имеет высокую рыночную стоимость.

Однако, отмахиваясь от нового направления по разным причинам (сложности земельного оформления, высокая себестоимость, административные препоны), рано или поздно придется сделать выбор – или наступить на старые грабли и обеспечить средненьким, но всех, или наконец повернуть нацпроект в плоскость не столько доступного, сколько достойного жилья. Между прочим, в названии нацпроекта фигурирует такое слово, как “комфортное”.