ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Рисовать – не строить
“Консультанты привлекаются к разработке градостроительных планов как независимые эксперты. Их основной задачей является разработка сбалансированной и гармоничной концепции проекта, а также плана развития территории с учетом интересов всех участников градостроительного процесса: города, девелопера и потенциальных арендаторов”, – говорит партнер международной консалтинговой компании Knight Frank Константин Романов.
Западный опыт
Традиция привлекать к разработке градостроительных планов независимых консультантов пришла в Россию с Запада. “В мировой практике существует множество примеров реконструкции и развития округов, находящихся в тяжелом экономическом, социальном и экологическом положении”, – рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, один из первых таких совместных проектов был реализован в Лондоне на территории бывших доков, где в одном месте были сконцентрированы полуразрушенные склады, неэксплуатируемые причалы, неразвитая дорожно-транспортная сеть и ветхая жилая застройка. В 1980-е гг. на этом месте был возведен Доклэнд, крупнейший деловой центр города. В частности, в этом районе было построено 20 км новой канализационной системы, две крупные насосные станции и 12 станций метро. 80% проектов было профинансировано за счет частного капитала. “В данной ситуации государство не могло не учесть интересы инвесторов, рассчитывающих возвести наиболее рентабельные и эффективные объекты. К разработке генерального плана развития района привлекались профессиональные участники рынка недвижимости”, – говорит Константин Ковалев.
Другой успешной концепцией, реализованной при помощи независимых консультантов, эксперт называет возведение лофт-апартаментов в рамках реконструкции устаревших промышленных предприятий, складских и подсобных помещений в различных районах США. “В разработке планов по функциональному зонированию территорий помимо государственных проектных организаций принимали участие девелоперские компании и консалтинговые фирмы. Исходя из данных, представленных консультантами по анализу конкурентной среды, динамики и структуры спроса и предложения, были разработаны эффективные схемы реализации нового вида жилой недвижимости. В настоящее время лофт-апартаменты входят в верхний ценовой сегмент и имеют стабильную структуру спроса”, – рассказывает Ковалев.
Однако услуги независимых консультантов востребованы не только при реконструкции сложных территорий, каковыми являются, например, промзоны. “Стратегия развития западных городов в основном исходит от правительственных организаций, тем не менее при реализации крупных проектов также привлекаются независимые консалтинговые и архитектурные агентства. По такой схеме происходила предолимпийская реконструкция Барселоны. При разработке столь масштабных проектов необходимо учитывать интересы многих заинтересованных сторон, придерживаться рекомендаций ряда структур”, – говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По словам ведущего консультанта отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Ильи Кутнова, зарубежные офисы этой компании уже давно консультируют руководство американских округов.
Всем выгодно
“Работа независимого консультанта при разработке градостроительного плана интересна по своей сути. Она заключается в следующем: вы берете город и предсказываете его облик на ближайшие 10–20 лет”, – рассказывает Илья Кутнов. Вопросы возникают во всех сферах обустройства города. “Территория крупных городских образований, к числу которых относится и Москва, является сложнейшей экономической системой. В такой системе вопросы градостроительства тесно связаны с комплексом сложнейших инфраструктурных преобразований – дорожным строительством, энергетикой, локализацией промышленных зон, созданием социальной инфраструктуры”, – отмечает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.
По мнению Константина Романова, участие независимых консультантов в разработке градостроительных планов – фактор позитивный по двум причинам. Во-первых, в результате такого сотрудничества повышается эффективность использования земли, которая на сегодняшний день является ограниченным и достаточно дорогим ресурсом. Во-вторых, появляется возможность улучшить качественные характеристики проектов в том числе за счет разработки четкой стратегии развития и грамотного позиционирования объекта.
“Проекты развития больших территорий должны быть сбалансированными. Важным моментом при их реализации является их обеспеченность транспортной инфраструктурой, наличие инженерных коммуникаций и т. п. Процентное соотношение офисных, торговых, складских и жилых квадратных метров должно быть разумным и учитывать интересы не только коммерческих структур, но и в целом потребности города”, – считает эксперт. По словам Ильи Кутнова, консультанты также могут быть заинтересованы в разработке определенных концепций. Ведь им затем нужно консультировать девелоперов, решившихся реализовать предложенные ими проекты, или самим участвовать в освоении территорий.
При разработке градостроительных планов специалисты используют особую методологию. В рамках этой методологии необходимо оценить, сколько и каких площадей необходимо конкретному городу. “Основными параметрами, например, для развития сегмента торговой недвижимости являются доходы населения и оборот торговли. Надо рассчитать, сколько надо конкретному городу на данном этапе торговых центров”, – рассказывает Илья Кутнов.
По данным Кутнова, градостроительные планы некоторых регионов вообще диктуют тенденции развития целых сегментов коммерческой недвижимости. Например, в Брюсселе, по словам эксперта, преобладает стрит-ритейл, поэтому городские власти не дают разрешения на строительство торговых центров.
Собственная гордость
В России практика сотрудничества городских властей и независимых консультантов в целом не прижилась. “По разным причинам практика участия консультантов при разработке планов развития больших территорий пока не получила широкого распространения в России”, – говорит Константин Романов. Однако некоторые российские города все-таки решили взять пример со своих западных коллег. В качестве наиболее показательного и масштабного примера Алексей Аверьянов приводит “Градостроительную инвестиционную концепцию размещения, проектирования, строительства и эксплуатации новых объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи”, разработанную в 2002 г. сочинской администрацией совместно с консалтинговой компанией Umaco.
“В рамках создания концепции были определены основные направления развития гостиничного бизнеса в Сочи. К примеру, окончательно утвержден план развития горнолыжного курорта Красная Поляна”, – рассказывает Алексей Аверьянов. По его мнению, во многом за счет этой концепции Сочи удалось пройти в финальную часть конкурса на право принять зимние Олимпийские игры, которые состоятся в 2012 г.
В свою очередь, компания C&W/S&R, по словам Ильи Кутнова, разработала градостроительный план Пензы. “У нас была работа по четырем сегментам: гостиничной, офисной, торговой и складской недвижимости. Для того чтобы определить все эти форматы, к нам обратилась администрация Пензы. Дело в том, что у администрации не было понимания, сколько строить гостиниц, офисов и т. д. Сложность заключалась в том, что нам не хватало достаточных статистических данных, которые есть, например, у наших западных коллег. Но в целом все получилось удачно, администрация Пензы осталась довольна”, – рассказывает эксперт.
По его словам, контакты с пензенской администрацией компании удалось наладить на международной выставке MIPIM-2005 в Каннах. Там же C&W/S&R встретила своего другого клиента – городскую администрацию Уфы, которая также согласилась привлечь независимых консультантов для разработки градостроительного плана. Несмотря на то что стороны долго не могли согласовать проект, в последнее время работа пошла.
По словам Алексея Аверьянова, в России “даже самое активно участие независимых игроков рынка недвижимости в разработке градостроительных концепций, как правило, ограничивается созданием централизованных планов размещения объектов инфраструктуры”. “Подобная тенденция обусловливается узкой специализацией на конкретном сегменте рынка консалтинговых компаний. В то время как архитектурный облик города и развитие транспортной инфраструктуры в большинстве случаев определяются государственными институтами”, – говорит эксперт. По его данным, именно таким образом разрабатывалась градостроительная концепция новой казахстанской столицы Астаны.
Загородные планы
В Подмосковье давно сложилась практика, когда игроки рынка недвижимости волей-неволей участвуют в разработке районных планов. В частности, девелоперы разрабатывают концепции и планы коттеджных поселков, которые занимают немалую долю земель Московской области, порой попутно делаются и генпланы близлежащих деревень.
“Разработка генпланов в Подмосковье – это колоссальная работа. Это и районирование, и решение вопросов о том, какие участки определять под жилую застройку, какие – под коммерческую”, – перечисляет заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.
Риэлторы тоже принимают участие в разработке генпланов коттеджных поселков. “Практически 90% того, что строится в Подмосковье, происходит с привлечением игроков рынка недвижимости. Это, конечно, не касается хаотичной застройки. Технический план любого поселка утверждается в управлении архитектуры и градостроительства, и к технической стороне вопроса мы, как специалисты, отношения не имеем. А вот эскизный план поселка с размещением объектов внутри него находится как раз в ведении тех, кто впоследствии будет эти дома продавать”, – говорит руководитель направления загородной недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости” Светлана Кондачкова.
По данным гендиректора “Tweed-Недвижимость” Ирины Могилатовой, практически все поселки построены при участии риэлторов (консультантов). Например, “Павлово” консультировала компания “Терра”, а все поселки компании “Инком” разрабатывались в плотном контакте с собственными риэлторскими службами.
В дальнейшем основные владельцы подмосковной земли выходят на более высокий уровень. “Крупные землевладельцы, имеющие в собственности территорию площадью в тысячи гектаров, сами заинтересованы в обустройстве не только своей земли, но и прилегающей территории – в развитии инфраструктуры, дорожного сообщения и т. д.”, – рассказывает управляющий директор компании “Усадьба” Евгений Иванов. По его словам, компания “Масштаб” принимает участие в развитии окружающей территории в Ленинском районе, в частности в строительстве новых дорог и объектов социальной инфраструктуры. А компания “Вашъ финансовый попечитель”, работая над проектом “Рузской Швейцарии”, разрабатывала проекты социальной инфраструктуры и новых дорог.
“Мы вписали наш проект “Рузская Швейцария” в генеральные планы развития Рузского района и Московской области. А отдельно делали генплан на каждую из частей “Рузской Швейцарии”. Так, сейчас генплан уже имеют коттеджные поселки “Сине-озеро” и “Москва-река – Васильевское”, а также кантри-отели “Бунино” и “Акатово”. Разработка генплана на каждый из проектов заняла около года”, – говорит Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”.
Управляющая компания “Масштаб” уже около полутора лет занимается работой над генпланом для земель приобретенного два года назад совхоза “Коммунарка”. “И будем заниматься ближайшие 30 лет”, – говорит Сергей Кириленко, генеральный директор и один из акционеров УК “Масштаб”, а также председатель правления Собинбанка (акционеры “Масштаба” – компания “Авгур Эстейт” и группа физических лиц, аффилированных с Собинбанком). Компания управляет около 6000 га по Калужскому шоссе (от 3 до 23 км от МКАД), но генплан разрабатывается с учетом прилегающих территорий, т. е. уже для 12 000 га.
“Проект А101” нельзя рассматривать в отрыве от остальной территории – существующих поселений, лесов, земли, принадлежащей другим собственникам, утверждает Кириленко. “Объем земли огромный, и, прежде чем начать его продавать и застраивать, надо понять, как тут люди будут жить и что они тут будут делать. При комплексном освоении такой территории есть возможность вкладывать деньги в инфраструктуру, сети, дороги. В качество жизни для тех людей, которые будут покупать здесь себе жилье”, – говорит он. Кроме того, учитываются уже существующая инфраструктура и планы собственников других участков.
Предполагается, что жить на освоенной и застроенной территории будет около 250 000–300 000 человек. Построить планируется более 11 млн кв. м жилья (более 80% застраиваемой территории отводится под жилье), 2 млн кв. м коммерческих площадей. “Мы пытаемся создать здесь около 50 000–100 000 рабочих мест”, – говорит Кириленко. Общий объем инвестиций в проект Кириленко оценил менее чем в $7 млрд, на инженерную инфраструктуру и решение транспортных задач потребуется по нескольку сотен миллионов долларов.
Гепланированием “Масштаб” занялся, чтобы контролировать все, что происходит на “подведомственной” территории. Компания собирается ставить партнерам (инвесторам, подрядчикам, покупателям отдельных участков) определенные условия, а участки продавать с уже проработанной граддокументацией. “Мы не можем допустить, чтобы на этих землях появилось что-то, что серьезно понизит стоимость всего актива”, – объясняет Кириленко.
“Разработка генплана – вообще-то работа государственная, и заказчиком в данном случае выступает государство (в лице администрации Ленинского района), а выполняют работы специализированные институты – НИИ генплана Москвы, ГлавАПУ Московской области, – рассказывает Кириленко. – Мы лишь одни из соучастников процесса”. В качестве соучастника “Масштаб” привлек к разработке концепции освоения территории иностранные архитектурные бюро. Разработки западных архитекторов уже российские специалисты адаптируют к местным условиям их осуществления. Подобным образом разрабатывались планировки “Рублево-Архангельского” и других масштабных загородных проектов.
“Московская область не могла планировать такого развития этой территории без инвестора, без собственника. Сейчас собственник готов что-то делать – естественно, это будет учтено и в генплане Московской области, работа над которым ведется уже давно”, – говорит Кириленко.
По его словам, отдельные участки можно разрабатывать, не дожидаясь завершения работы над генпланом, что компания и делает. “Заниматься творчеством 3–5 лет мы себе позволить не можем. Должна быть реализация, нам нужен маркетинг, нужно понимать, что хотят люди, – для этого нужно продавать”, – говорит Кириленко. Поселок “Антоновка”, многоэтажное строительство на 15 га в поселке “Коммунарка”, бизнес-парк, небольшая торгово-рекреационная зона и еще несколько пилотных проектов (“в работе” 200–250 га в той или иной степени проработки) позже войдут в генплан как его неизменные части. Но в целом генплан может меняться, актуализироваться в зависимости от конъюнктуры рынка.
По мнению экспертов, примеров сотрудничества частных компаний и районных администраций немало, но не всегда о них можно узнать, потому что зачастую местные власти не проводят конкурс для выбора консультанта. “Все градостроительные программы находятся в ведении администрации Московской области и местных властей. Безусловно, и на областном, и на районном уровнях есть строительные структуры, завоевавшие доверие чиновников. Но вряд ли какая-нибудь фирма станет открыто заявлять, что она участвовала в разработке генплана какого-то города, потому что в этом случае администрацию можно обвинить в предвзятости”, – говорит руководитель филиала “На Маяковской” компании “Новый город” Михаил Макушин.
Непокоренная Москва
В отличие от российских регионов в Москве работа городских властей с независимыми консультантами строится по иному принципу. Достоверно не известно, принимали ли игроки рынка недвижимости участие в разработке “Генерального плана развития Москвы до 2020 г.”. “В связи с тем что проект генплана разрабатывался на основе данных анализа существующего использования территории города, состояния его градостроительного развития и сравнительного анализа развития Москвы и центров
крупнейших агломераций мира, безусловно, консультанты рынка недвижимости привлекались к участию в этом проекте”, – утверждает Константин Ковалев.
С ним категорически не согласен Александр Крутов. По его словам, “если под задачей разработки градостроительных планов понимать круг вопросов, связанных с формированием генеральных планов развития городских территорий, имеющих силу закона, то об участии консультантов в такой работе на примере Москвы нам не известно”. Как объясняет Илья Кутнов, договор между консультантом и городской администрацией может быть заключен на условиях обязательной конфиденциальности. А следовательно, участники рынка, возможно, принимали участие в разработке генплана, но говорить об этом не могут. Все опрошенные “Ведомостями” компании заявили, что не участвовали в этом проекте.
Достоверно известно только, что основным разработчиком московского генплана является ГУП “Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана г. Москвы”, а заказчиком и инвестором разработки выступает Москомархитектура. Именно эти ведомства и курируют, в частности, наполнение Москвы объектами коммерческой и жилой недвижимости.
“Современные реалии таковы, что инициатива крупных трансформаций городских территорий остается на стороне администрации, имеет далекие перспективы и не всегда отвечает рыночным реалиям, что хорошо заметно на примере реализации программы “Новое кольцо Москвы”, объекты которой чаще становятся информационным поводом, а не предметом практической реализации”, – считает Крутов.
Как объясняет Алексей Аверьянов, в большинстве случаев сетевые архитектурные проекты разрабатываются государственными учреждениями. “Разработка планов размещения объектов высотного строительства в рамках “Нового кольца Москвы” (инициатива строительства высоток в срединной части города исходила от частной компании “Конти”, но получила статус городской программы) осуществлялась Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции совместно с Москомархитектурой, Комплексом экономической политики и развития г. Москвы, префектурами административных округов”, – говорит эксперт.
Можно вспомнить, что в конце 2005 г. городские власти решили изменить способ функционального распределения участков под застройку, так как не нашли инвесторов, готовых возвести многоэтажные гостиницы в спальных районах города. Различные городские ведомства не раз ссорились друг с другом из-за взглядов на градостроительное развитие центра Москвы. Например, в июне 2006 г. префект ЦАО Сергей Байдаков потребовал у Москомархитектуры изменить градостроительный план округа. “Градостроительный план всего центра будет изменен, с тем чтобы сделать возможным контроль за вводом нежилых помещений. Центр столицы прежде всего должен оставаться жилым, каким он всегда был”, – заявил префект на пресс-конференции.
Независимые консультанты не участвуют в этих спорах. В Москве их вотчиной является участие в разработке градостроительных планов отдельных территорий, несопоставимых по масштабу с целыми округами. “Компания Knight Frank принимает участие в разработке градостроительных планов территорий “Большого Сити” площадью 1000 га и Nagatino i-Land площадью 32 га”, – рассказывает Константин Романов. “В Москве на уровне генплана мы не работали, но мы участвовали в проекте реконструкции Гагаринской площади”, – говорит Илья Кутнов.
“В качестве примера участия консультантов в разработке градостроительного развития территории можно привести программу перепрофилирования промзон, генплан “Золотого острова”. К разработке концепции развития данной территории, обладающей высокой историко-архитектурной ценностью, привлекались различные консалтинговые структуры”, – добавляет Константин Ковалев.
Несовпадение интересов
Лимитированное использование московскими властями градостроительного опыта независимых консультантов, по словам экспертов, объясняется несовпадением их интересов. “Многие консультанты рынка недвижимости пока воспринимают городские проблемы только в качестве обременения на девелопмент и не готовы предлагать конструктивных решений. Большинство вопросов, связанных с вовлечением городских территорий и требующих существенных объемов финансирования непрофильных видов недвижимости, решается напрямую между городскими властями и девелопером, из диалога практически исключены независимые консультанты”, – говорит Александр Крутов.
Примером такого несовпадения интересов, по словам Константина Ковалева, можно считать как раз проект “Золотого острова”. “Для застройщиков наиболее привлекательным является возведение объектов жилой недвижимости, продажа и получение максимальной прибыли. У города другие планы: на “Золотом острове” власти хотели бы построить развлекательные и торговые центры, а также 5-звездочную гостиницу”, – говорит эксперт.
Дело в том, что такие объекты коммерческой недвижимости для девелоперов менее привлекательны в связи с длительной окупаемостью и многочисленными ограничениями, накладываемыми на проект. В действительности, как говорит Константин Ковалев, “участие в столь комплексном, реновационном проекте оценивается не только исходя из финансовых показателей проекта. Это и повышение имиджа и престижа компаний, участвующих в нем, их будущая визитная карточка”.
Однако в будущее российские консультанты все-таки смотрят с оптимизмом и не исключают, что в дальнейшем региональные власти будут к ним более милостивы. “Развитие рынка, социальная ответственность девелоперов и повышение культуры бюджетных отношений на городском уровне будут требовать вовлечения консультантов в разработку градостроительных планов хотя бы потому, что практика развитых рынков коммерческой недвижимости целиком это подтверждает”, – говорит Александр Крутов. В частности, по словам Константина Романова, одним из способов организации совместной работы является создание агентства по развитию территорий, которое, например, было создано в лондонском Доклэнде.