ИНТЕРВЬЮ: Марина Ратинская, председатель совета директоров МТЗ “Рубин”

Бум IPO и облигационных займов докатился и до знаменитого московского рынка “Горбушка”. Правда, сейчас торговый комплекс “Горбушкин двор” мало напоминает стихийную ярмарку, проводившуюся по выходным в парке при ДК им. Горбунова. В конце 2000 г. этот дикий рынок был закрыт, а торговля перенесена в опустевшие цеха бывшего телевизионного завода “Рубин”. В интервью “Ведомостям” председатель совета директоров “Рубина” Марина Ратинская рассказала о том, как это решение помогло сохранить работу сотрудникам предприятия, находившегося на пороге банкротства.

– Завод “Рубин” раньше выпускал телевизоры, а превратился в торговый комплекс. Как это произошло?

– История у завода давняя, и мы ею очень гордимся. Он был основан в 1931 г. на том самом месте, где существует и по сей день. Изначально он назывался Второй государственный авторемонтный завод и сохранял эту специализацию до 1951 г., когда постановлением Совмина его перепрофилировали под производство телевизоров. Это была первая радикальная смена его деятельности. Неприспособленные цеха предприятия переделали и в результате уже к 1953 г. выпустили первые модели. Первенцем стал телевизор “Север”, после появились “Экран”, “Янтарь”, “Алмаз”. А где-то в 1957 г. вышел легендарный “Рубин”, и Московский телевизионный завод получил название “Рубин”.

– И что было потом?

– Предприятие развивалось динамично. Телевизоры “Рубин” шли на экспорт в страны соцлагеря, Западную Европу. И все было хорошо до 1991 г. К тому времени завод выпускал 500 000 телевизоров в год. Это была его предельная производительность, однако уже к 1996 г. производство радикально упало до 14 000. Причины были в общеполитическом кризисе, но главное – рынок наводнили телевизоры из Юго-Восточной Азии. Они шли потоком, наши телевизоры стали неконкурентоспособны. И сделать ничего было нельзя. Внедрять современные технологии было невозможно из-за специфики планировки цехов. К I кварталу 1997 г. выпуск телевизоров прекратился. Время было тяжелое, у предприятия накопились значительные долги перед государством.

– Как же удалось выбраться из кризиса?

– В 1992 г. 51% акций получили сотрудники завода, а остальное было продано на чековых и денежных аукционах. Тогда у завода было более 5000 физических лиц – акционеров, многие из которых являются акционерами и сейчас. К 1997 г., когда стало совсем плохо и людям не выплачивали зарплату, на завод пришли новые владельцы, интересовавшиеся телевизионным бизнесом. Почти все эти инвесторы российские, только один является нерезидентом РФ. Они приобрели акции на вторичном рынке. И хотя предприятие уже было совершенно не пригодно для производства телевизоров, было принято решение его восстановить. К сожалению, сделать это не получилось. Тогда производство перенесли в Воронеж на завод “Видеофон”, построенный в советское время для производства первых отечественных видеомагнитофонов. Это было в 1999 г.

– А как это воронежское предприятие связано с “Рубином”?

– Изначально “Рубин” владел 19,97% акций “Видеофона”. Между заводами были партнерские взаимоотношения, “Рубин” открыл там структурное подразделение.

– Но сейчас маркой “Рубин” и “Видеофоном” владеет компания Rolsen. От воронежского проекта тоже решили отказаться?

– Пару лет назад, когда было принято решение сконцентрироваться на девелопменте, мы продали Rolsen торговую марку “Рубин”, но только в отношении бытовой техники и электроники. В итоге за $1 млн Rolsen получил марку, долю “Рубина” в “Видеофоне” и взял на себя обязательства погасить те кредиты, которые брал “Рубин” под производство телевизоров, – около $15 млн.

– Почему вы сконцентрировались на девелопменте?

– Мы решили перепрофилировать завод под торговый центр. Ведь расположение у “Рубина” уникальное: это центр города, рядом крупные транспортные развязки – Кутузовский проспект, три станции метро и, что уж совсем редко бывает, еще и остановка электричек Белорусской железной дороги.

– А из-за изменения вида бизнеса собственники компании не поменялись?

– Структура акционерного капитала не менялась.

– На рынке полагают, что за безвестными компаниями, владеющими “Рубином”, скрывается менеджмент компании, в частности Алексей Гурьяков, Жанна Милявская. Это правда?

– Топ-менеджеры “Рубина” не владеют этими компаниями. Их владельцы – юридические и физические лица, не образующие группу лиц. Член совета директоров Алексей Гурьяков не работает в компании, а Жанна Милявская не является ни членом совета директоров, ни работником “Рубина”.

– Несколько лет назад основным акционером, владеющим контрольным пакетом, называли тогдашнего президента “Рубина” Александра Милявского. Он сейчас участвует в управлении компанией?

– Александр Милявский действительно был президентом компании много лет. Эту должность он занимал до избрания его в Московскую городскую думу, но 50% акций у него не было никогда. Он и сейчас акционер компании, у него небольшой пакет. Сейчас Милявский – депутат и полностью ушел в политику.

– Но какие-то его родственники сейчас управляют компанией? Взять хотя бы вашего президента Марию Милявскую.

– Это его жена. У нас на предприятии работает много людей, которые более 50 лет жизни посвятили заводу. Они живут в домах неподалеку – у “Рубина” были ведомственные дома, которые потом перешли в муниципальную собственность. Они приводят на работу детей. Мы этого никаким образом не пресекаем. У нас до сих пор сохранились родовые династии.

– А у вас лично есть акции “Рубина”? Наверное, вы не случайно возглавили совет директоров?

– Нет. Я приглашенный менеджер. Я работаю с 1999 г. в должности заместителя гендиректора и несколько лет подряд избиралась в совет директоров. Поэтому я не посторонний человек в компании.

– У вас нет акций, потому что вы боитесь вкладывать деньги в компанию?

– У нас в последние годы не было дополнительных эмиссий, а покупкой акций для себя на вторичном рынке я не занимаюсь. Если такая эмиссия будет, я с удовольствием их куплю.

– Вы работали учителем математики в школе, а теперь возглавляете совет директоров одного из крупнейших торговых центров столицы. Новых зигзагов судьбы не ожидаете или до пенсии хотите управлять “Горбушкой”?

– Зигзаги в моей карьере в начале 90-х гг. связаны с изменениями в стране и в моей личной жизни. Кроме того, я не управляю торговым комплексом “Горбушкин двор” и не планирую занимать эту должность в нашей компании. А до пенсии мне еще далеко!

– Что собой представляет “Рубин”?

– ОАО “МТЗ “Рубин” является управляющей компанией группы, выручка которой складывается из доходов от аренды офисных, торговых и складских помещений в Москве. У нас три “дочки” – “Строительная компания “Рубин”, которая осуществляет функции заказчика-застройщика и генподрядчика в проектах по строительству, “Экстракт-Фили”, которая является инвестором проекта по строительству торгово-развлекательного центра, и “Инвесткомпания “Рубин” – она обеспечивает финансирование инвестиционных проектов по строительству.

Основной наш актив – это торговый комплекс “Горбушкин двор”. Кроме того, мы управляем офисным комплексом класса В – “Деловой центр “Рубин”. Общая площадь недвижимости в собственности составляет более 147 656 кв. м стоимостью около $400 млн. По итогам первого полугодия 2006 г. выручка выросла на 20% по сравнению с первым полугодием 2005 г. – до 670 млн руб.

– В 2005 г. прибыль компании значительно снизилась. Почему?

– Это связано с коммерческими расходами на строительство, а также с существенным премированием сотрудников по итогам 10-летней работы. С прошлого года мы стали активно привлекать дорогостоящих специалистов и повысили зарплаты своим сотрудникам.

– Сколько же сейчас у вас получает средний специалист?

– Около 60 000 руб.

– Высокая рентабельность у “Горбушкина двора”?

– Комплекс обеспечивает основные денежные потоки МТЗ “Рубин”. Ставка аренды площадей в комплексе средняя по Москве, приблизительно $1600 в год за 1 кв. м. Но свободных мест нет. Количество посетителей в месяц превышает 1,5 млн. А рентабельность высокая – 50%.

– Кто ваши самые крупные арендаторы?

– Ключевые арендаторы – “Эльдорадо” и “Белый ветер”. В 2005 г. мы завершили последние этапы реконструкции комплекса, и с 2006 г. он работает в полную силу. За счет архитектурных и проектировочных решений была существенно увеличена сдаваемая в аренду площадь, а сам комплекс остался в тех же границах. У нас очень хороший архитектор работает – Александр Чадович, он был главным архитектором Минска. Он продумал всю внутреннюю логистику комплекса, площади используются по максимуму, но не тесно. Если раньше коэффициент полезного использования площади был 40%, то сейчас он 60%. Это крупнейший из специализирующихся на торговле электроникой, бытовой техникой и медианосителями торговый комплекс в Европе. Его общая площадь – 60 000 кв. м.

– Но у вас ведь есть и другие проекты?

– Стабильный поток средств от аренды обеспечил компании возможность диверсифицировать бизнес. И начиная с 2004 г. мы стали активно инвестировать в строительство. В прошлом году реализовали первый проект – жилой комплекс бизнес-класса “Вест Сайд” площадью более 45 000 кв. м. Средства, полученные от соинвесторов по этому объекту, превысили $60 млн. В планах у нас строительство многофункционального комплекса “Экстракт-Фили” площадью около 105 000 кв. м, гостинично-делового центра – 136 600 кв. м, бизнес-центра “Рубин” – 76 200 кв. м. В 2007 г. планируем завершить строительство жилого комплекса бизнес-класса “Изумруд” площадью 20 300 кв. м. Рассматриваем идею строительства еще двух объектов в центре Москвы – элитного жилого дома площадью 15 700 кв. м и бизнес-центра (4000 кв. м). Объем инвестиций в эти шесть проектов оценивается в $400 млн.

– Откуда возьмете средства?

– Половина проектов будет осуществлена за счет собственных источников, остальное составят кредиты. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, Банком Москвы, другими банками.

– На этой неделе ожидается размещение трехлетнего облигационного займа на 1,2 млрд руб. Кредитов не хватит?

– Мы работаем с разными финансовыми инструментами – краткосрочные и среднесрочные кредиты и займы, долгосрочные ипотечные кредиты, проектное финансирование. Облигационный заем используется как инструмент среднесрочного финансирования. Кроме того, облигационный заем позволяет создать публичную кредитную историю и рейтинг надежности компании. Средства от займа пойдут на частичное замещение краткосрочных кредитов и финансирование инвестпрограммы.

– А есть планы провести IPO?

– Есть. Это произойдет в 2009 г., когда мы разместим 25% акций на Сингапурской бирже. Мы выбрали эту биржу потому, что спрос среди потенциальных инвесторов в Азии на акции российских девелоперских компаний мы оцениваем выше. Мы уже начали подготовку. В 2006 г. впервые составим бухгалтерскую отчетность по МСФО.