Недвижимость для пайщика – 2
На матушке-земле
В последние годы в России существенно растут цены не только на городское жилье, но и на загородную недвижимость, включая землю. В среднем подмосковная земля дорожает за год на 20–25%. Эксперты прогнозируют, что такие темпы прироста сохранятся в течение еще нескольких лет.
Но есть и иные способы извлечения дохода из земли. Например, если оформить документы на строительство и подвести к земельному участку коммуникации, в зависимости от района он подорожает на 50–100%, говорит директор департамента аналитики компании “Усадьба” Иван Шульков.
Другой верный путь повысить стоимость земельного актива – смена статуса земель. Можно неплохо заработать на переводе угодий сельхозназначения в категорию земель “под дачное строительство”. По оценкам замгендиректора компании Vesco Group Андрея Федака, за счет такой операции можно получить 50–150% прибыли в зависимости от местонахождения земельного участка. “Сейчас, к примеру, в Раменском районе сотка земли под дачное строительство стоит $1200, а сельскохозяйственной – всего $500”, – приводит пример генеральный директор УК “Солид Менеджмент” Вадим Сачков.
Но сама процедура смены земельного статуса очень трудоемка. На всю процедуру обычно уходит около года.
Как вложиться в землю
Сейчас в России действует около десятка земельных фондов, но лишь два из них в той или иной форме доступны частным инвесторам – ЗПИФ “Земельный фонд “Перспектива” управляющей компании “Витус” и фонд “Солид Земельный” (УК “Солид Менеджмент”).
По словам Сачкова из “Солид Менеджмента”, основная задача “Земельного” – перевести земли под дачное строительство, превратить их в “ликвидную нарезку” и продать. К слову, правила этого фонда предусматривают выплату промежуточного дохода в пределах 16% годовых.
А вот фонд УК “Витус” не планирует выплачивать промежуточные дивиденды. “Все средства, вырученные от продажи земли, будут инвестированы в покупку новых участков”, – говорит заместитель гендиректора УК “Витус” Наталья Третьякова. По ее словам, в ближайшее время управляющая компания будет заниматься изменением статуса приобретенной фондом земли, а затем может перейти и к строительству коттеджей.
Купить паи Земельного фонда “Перспектива” можно на ММВБ или через инвестиционную компанию “Витус”, которая помогает покупателям и продавцам паев найти друг друга. Такую же посредническую услугу оказывает инвесторам и УК “Солид Менеджмент”.
Еще одна возможность купить паи ЗПИФа может появиться тогда, когда ЗПИФ будет проводить дополнительное размещение паев. Такие планы есть у УК “Солид Менеджмент”. “Допэмиссия паев фонда “Финам-Земельный” (УК “Финам Менеджмент”) может пройти уже в конце осени 2006 г., а в I квартале следующего года УК собирается вывести паи фонда на биржу”, – делится планами управляющий директор УК “Финам Менеджмент” Сергей Хестанов. Сейчас в активы этого фонда входят сельскохозяйственные земли в Краснодарском крае, которые сдаются в аренду.
Построить дом
Другой вариант получения дохода от операций с загородной недвижимостью – строительство коттеджей. Прибыль здесь составляет около 30–40% годовых. “Это средний показатель, который учитывает и рост стоимости земли, и прибыль от продажи уже построенного коттеджа”, – подчеркивает Федак из Vesco Group. А замгендиректора компании “Новый город” Наталья Ветлугина добавляет, что девелоперы в коттеджном строительстве обычно ориентируются на доходность 30–35% годовых.
Частному инвестору, который захочет самостоятельно заработать на коттеджном строительстве, нужно помнить, что под строительство коттеджей подходят участки от 15 соток. Если он решит заработать на перепродаже строящегося коттеджа в поселке, ему придется инвестировать не менее $250 000, предупреждает Ветлугина.
Когда стоимость “входного билета” столь велика, ЗПИФы загородной недвижимости могут быть интересной альтернативой для частного инвестора, признает директор консалтинговой группы “Личный капитал” Владимир Савенок.
Человек с относительно небольшими средствами, который сейчас хочет проинвестировать строительство загородной недвижимости, может купить паи только двух фондов – ЗПИФ “Эй Джи Капитал Интерра” управляющей компании “Эй Джи Эссет Менеджмент” и ЗПИФ “Родэкс Недвижимость Первый” (УК “Конкордия Эссет Менеджмент”). Первый фонд строит дорогие коттеджи в поселке на Рублево-Успенском шоссе и более доступные по цене коттеджи в поселке на Киевском шоссе, а второй – инвестирует средства в строительство коттеджного поселка “Маяк” на берегу Можайского водохранилища.
Как поясняет директор по управлению инвестициями УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Дмитрий Симагин, на стадии формирования паи фонда “Родэкс Недвижимость Первый” были доступны тем, кто мог внести 1,5 млн руб., но после закрытия (фонд сформирован 11 августа 2006 г.) купить паи можно только у их нынешних владельцев. Сейчас стоимость одного пая составляет около 10 000 руб. УК помогает покупателям и продавцам найти друг друга.
Проще всего стать пайщиком ЗПИФ “Эй Джи Капитал Интерра”, он ориентирован на самый широкий круг инвесторов. Сейчас проходит размещение уже третьей допэмиссии паев этого фонда через УК. Кроме того, паи этого фонда торгуются на РТС и ММВБ. Чтобы сделать паи более доступными для пайщиков, в августе этого года компания провела их дробление на 100 000 частей. Так что сейчас на ММВБ пай фонда “Эй Джи Капитал Интерра” стоит около 26 руб. Именно после дробления паев врач-психиатр одной из московских клиник Александр Бурцев стал пайщиком этого фонда. Он надеется заработать таким образом не менее 30% годовых.
В следующей статье мы расскажем о фондах, инвестирующих в коммерческую недвижимость, и об ипотечных ЗПИФах.