АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Легче сделать с нуля

Первая группа – те, кто вовсе не стеснен в средствах, но гонится за эксклюзивными вариантами и престижем, размещая отель, например, в здании – памятнике архитектуры. По мнению замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марины Смирновой, ко второй категории можно отнести компании, не располагающие значительными средствами. Такие компании выбирают как более дешевый способ редевелопмент построек разного назначения. Принято считать, что редевелопмент – это 60–80% от стоимости нового строительства. К третьей категории предпринимателей относятся организации – собственники существующих гостиничных объектов, которые время от времени затевают проекты по превращению своих владений в более современные гостиницы.

Но и те, и другие, и третьи поставлены в затруднительную ситуацию: всем требуется найти решение для гостиничного пространства в здании устаревшей планировки, не потеряв при этом ни одной звезды и ни единого лишнего рубля.

Вариантов создания гостиниц в зданиях, которые в прошлом предназначались для других целей, также бывает несколько. Это редевелопмент старых гостиниц, построенных, например, в сталинскую эпоху или в те же 1980-е гг. Реконструкция жилых домов, офисов, административных зданий. И особый, элитный вариант – перестройка домов – памятников архитектуры, городских усадеб и загородных особняков. Усредненных цифр, отражающих затраты инвестора на редевелопмент, как и каких-то общих для архитекторов и дизайнеров приемов, в таких проектах не существует. “Каждый отель настолько индивидуален, что дизайнерские решения, примененные в нем, могут никогда и нигде больше не повторяться”, – говорит руководитель архитектурного бюро компании Heliopark Group Виктор Кукушкин.

Пожалуй, основная закономерность, которая распространяется на все проекты гостиничного редевелопмента, заключается в том, что архитекторам и дизайнерам приходится работать в стесненных условиях. Особенности планировки прежнего здания вынуждают авторов проектов изобретать новые решения, идти на хитрости, чтобы создать уютные номера, соответствующие классу отеля, скрыть недостатки строения. По словам Виктора Кукушкина, работа архитектора и дизайнера, который занимается редевелопментом отеля, оплачивается всегда по более высокой ставке. Профессионалу приходится как бы идти на компромисс с предыдущим автором проекта здания, что занимает многие месяцы.

Редевелопмент – более трудоемкий процесс в отличие от нового строительства, считают специалисты. Как написала в одной из статей директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова, “интенсивное строительство последних лет привело к практически полному заполнению свободных земельных участков... Логическим продолжением преобразования городской недвижимости является остаточная точечная застройка отдельных пятен земли и параллельно реализация все более сложных проектов реконструкции существующих зданий или редевелопмента сложившихся территорий”.

Специалисты архитектурно-строительной компании “АСК” (входит в группу компаний “Золотой дом”, специализируется на архитектурном проектировании, строительстве объектов и ремонте) говорят, что иногда редевелопмент все же представляется настолько сложным, что инвестору рекомендуют просто снести здание. Все зависит от того, какое сооружение нужно реконструировать: в каком оно состоянии и каково было его первоначальное назначение. Как правило, инвестор принимает решение по результатам технического заключения (ТЗК). Бывает, что здание совершенно непригодно для той же надстройки, его фундамент и перекрытия не выдерживают больших нагрузок, в стенах нельзя сделать проемы и т. д.

Эксперименты в трех звездах

Компания “Сити-Отель” специализируется на девелопменте и редевелопменте гостинично-офисных комплексов в России. Как говорят в пресс-службе компании, в последние годы приоритетом в этом бизнесе для “Сити-Отеля” стали отели и гостиницы экономкласса, соответствующие международной категории “3 звезды”. Кроме того, в 2006 г. “Сити-Отель” получил франшизу международной гостиничной сети Best Western Inc., насчитывающей более 4200 гостиниц в 80 странах. Теперь этот бренд компания может предоставлять в РФ.

Ряд проектов “Сити-Отель” реализует в сотрудничестве с немецким проектно-консалтинговым бюро PCG. У PCG уже есть проекты в нескольких российских городах и СНГ – в Перми, Рязани, Нижнем Новгороде, Муроме, Уфе, Астане, Алма-Ате. На IV Всероссийской конференции “Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие”, проходившей с 25 по 27 сентября 2006 г. в Санкт-Петербурге, директор компании PCG Манфред Ронштедт представил сразу два проекта. Он продемонстрировал различные дизайнерские решения в гостиницах, строящихся в подмосковной Яхроме, и “Шерризон” неподалеку от аэропорта “Шереметьево”.

В проекте в Яхроме отель будет устроен в зданиях бывших военных казарм. По мнению Марины Смирновой, у такого варианта хорошие перспективы. В домах коридорного типа планировка близка к той, что применяется в гостиницах.

По словам Манфреда Ронштедта, гостиница “Яхрома” будет соответствовать категории “3 звезды”. Она рассчитана на 126 номеров правильной четырехугольной формы. Гостиница, которая должна открыться в 2007 г., находится в 600 м от курортной и парковой зоны, недалеко от Дмитровского шоссе. Место само по себе привлекательно для отдыхающих, так как рядом уже есть популярный спортивный парк с одноименным названием. В стандартных номерах гостиницы будет спутниковое телевидение, WiFi Интернет, международная телефонная связь. В проект также включены ресторан, круглосуточный бар, бильярдная и сигарная комнаты. Отель “Шерризон”, который строится неподалеку от терминалов “Шереметьево-1” и “Шереметьево-2”, не является проектом реконструкции. Но это первый 3-звездочный отель для

бизнес-сообщества, который построен в первой в московском регионе свободной экономической зоне (СЭЗ). “Шерризон”, хоть и строился с нуля, служит показательным примером того, как можно сэкономить пространство. Когда особенности площадки не позволяют архитектору создать просторные внутренние помещения, он вынужден искать решения. В данном случае в “Шерризон” ванная комната правильной четырехугольной формы в номере могла бы нарушить комфорт всего пространства. Одна из ее стен выдавалась в комнату, перегораживая прихожую. Архитекторы как бы скосили этот угол. Ванную же комнату разместили так, чтобы в ней остались все необходимые элементы – душевая кабина, умывальник, туалет.

В том же составе команда “Сити-Отеля”-PCG работала с проектом реконструкции центральной гостиницы “Муром” (бывшая “Русь”) в г. Муроме. Здесь реконструкцию решили проводить поэтапно, чтобы отель не бездействовал. В конце 2006 г. гостиница должна превратиться в современный отель европейского уровня. Помимо ресторана и баров гостиница пополнится конференц-залами, переговорными комнатами, современным фитнес-центром.

Простые принципы эксклюзива

“Существует много решений, причем вполне традиционных, которые помогают создать в реконструируемом здании комфортный интерьер, – рассказывает Виктор Кукушкин. – Например, если площадь здания не позволяет делать слишком большие холлы в коридорах и экономически это невыгодно (там, как правило, никто никогда не сидит), то можно просто увеличить ширину коридора в нескольких местах. Применить другие цветовые решения именно на этих участках”.

В основе же любого редизайна лежат простые правила. “Что невозможно скрыть, то нужно выявлять” (покрасить проходящие под потолком трубы в ярко-оранжевый цвет, например). Горизонтальные линии в интерьере создают эффект увеличения пространства, вертикальные – повышают потолки. Светлые тона делают помещение зрительно более просторным, а темные создают обстановку камерности и уюта.

Должен соблюдаться и “закон доминанты”: в любом интерьере необходимо что-то, что как бы служит фокусом в пространстве. То есть недопустимо оформлять всю комнату, например, в однотонном розовом цвете. Как рассказывается в одной старой дизайнерской байке, успешный молодой дизайнер создал красивейший интерьер из дорогостоящих материалов, но почему-то чувствовал в нем себя неуютно. Весь интерьер как будто бы распадался на части. Тогда он позвал своего бывшего учителя, чтобы тот помог понять, в чем же дело. Без лишних слов учитель нашел где-то большую красную пепельницу и водрузил ее прямо в центре стола, стоявшего посреди комнаты. Это была единственная деталь, которой недоставало в интерьере и которая мигом “собрала” все “распавшиеся” части пространства в единое целое.

Питерский стиль

По словам Виктора Кукушкина, в старых зданиях часто не хватает пространства. В доходных домах планировка такова, что комнаты – будущие номера хоть и организованы по коридорному типу, но слишком малы по площади. Они напоминают узкие пеналы. В таких случаях архитекторы объединяют комнаты, создавая из 2–3 пенальчиков один полноценный номер. Но приходится что-то изобретать, чтобы закрыть лишнее окно, которое в старых доходных домах есть в каждой комнате.

Компания “Сити-Отель” реализует проект “Фонтанка, 116”, в рамках которого осуществляется реконструкция здания, построенного в 1950-х гг. По замыслу девелопера существующая постройка превратится в многофункциональный комплекс, в состав которого войдут 4-звездочный отель на 180 номеров, бизнес-центр и ресторан. В двухместных номерах с целью экономии пространства будет одна двуспальная кровать или односпальная кровать с раскладывающимся креслом. Все остальное – как обычно: письменный стол, телевизор и телефон с международным выходом, мини-бар и санузел с ванной.

В Санкт-Петербурге много старинных зданий. Вот где можно проводить бизнес-туры по объектам гостиничного редевелопмента! И в городе в последние годы действительно идет масштабная реконструкция. Программа строительства отелей в Питере поддерживается профессиональными общественными организациями и городской администрацией.

За последний год стало известно и о планирующейся реконструкции питерских гостиниц “советского” периода: “Северной короны”, “Пулковской”, “Октябрьской”. Гостиницу “Пулковскую” уже приобрела норвежская компания Wenaas. Новый собственник привлек к управлению гостиницей компанию Rezidor SAS. Отель стал именоваться Park Inn Pulkovskaya. Park Inn – один из брендов компании Rezidor SAS Hospitality. “Пулковская” – второй отель Park Inn в России (первый на 160 номеров категории “3 звезды” открылся в Екатеринбурге в начале 2006 г.). Кредит в размере $39,7 млн на финансирование строительства и операционной деятельности отелей Park Inn в России выделил весной этого года Европейский банк реконструкции и развития.

“Северная корона” на наб. реки Карповки начинала возводиться еще в 1988 г. Там предполагалось устроить 247 номеров категории “5 звезд”, но в 1995 г., когда объект был готов на 90%, работы остановились. В 2004 г. АКБ “Еврофинанс-Моснарбанк” купил недострой у банка “Санкт-Петербург”. Новый собственник привлек к управлению объектом компанию Starwood Hotels & Resorts. Гостиница будет работать под маркой Le Meridien, сообщается в пресс-релизе Starwood Hotels & Resorts. Ее проект расширят до 322 номеров и добавят к инфраструктуре конференц-залы, два ресторана, SPA-центр, бассейн.

Золото советской туриндустрии

В последние годы в Москве и крупных российских городах интерес девелоперов к гостиницам советской эпохи не угасает.

Владельцы национальной гостиничной сети Amaks Grand Hotels Дмитрий Златкин, Александр Аспидов и Валерий Гараев считают, что вложения в “советскую” гостиницу можно окупить за пять лет. Они создали крупную по меркам России сеть из “советских” отелей (всего 14 комплексов). Все объекты этой сети – яркие примеры редевелопмента. На данный момент хозяева сети вложили в реконструкцию гостиниц в общей сложности $20 млн и к концу 2006 г. собираются добавить к ним еще $10.

“Если предполагается просто повысить классность отеля (обычно не выше уровня “4 звезды”), то лучше всего провести его поэтажную реконструкцию”, – считает Марина Смирнова. На ее взгляд, это можно было сделать в московском “Интуристе”, который все-таки снесли. Примерами поэтажной реконструкции служат гостиницы “Восток” или “Золотое кольцо” недалеко от ст. м. “Смоленская” на Садовом кольце. Благодаря такой операции удалось повысить категорию отеля до “5 звезд”.

Правда, бывают не совсем оправданные по стоимости примеры редевелопмента. Как, например, Novotel на ул. Новослободской в Москве. По данным Смирновой, в реконструкцию каждого номера вложено $137 000. Сначала в этом здании планировался офисный центр. И это не очень подходящий вариант для гостиницы. Проекты бизнес-центров создаются совсем иначе, в них много темных зон. Тем более что в современных офисных комплексах практикуется не коридорная система, а метод открытого пространства.

Мода на бутик-отели

Эксклюзивные решения архитекторов и дизайнеров при редевелопменте как нельзя лучше соответствуют главному принципу концепции бутик-отелей – создать неповторимый продукт. Самый известный в столице камерный отель, пожалуй, Golden Apple, проект которого разработал архитектор Рафаэль Шафир. Гостиницу называли первым московским отелем “с идеей”. Он находится на ул. Малой Дмитровке, 11. В холле отеля водружено огромное золотое яблоко, занимающее половину пространства. С улицы прохожие видят его бок, а к посетителям фрукт повернут черной серединой, в которую, если присмотреться, помещен диван.

Другой появившийся на российском рынке игрок, строящий бутики, – компания “Русские отели”, сотрудничающая с международным гостиничным оператором The Stein Group Hotels. В Краснодарском крае они запустили совместный проект стоимостью $45 млн. В Сочи уже открыт первый их отель – “Родина”. Он размещается в здании одноименного санатория, который в Советском Союзе был очень популярен среди сотрудников госаппарата. Просторные холлы и номера – главный принцип проектов санаториев 4-го управления тех лет – как нельзя лучше вписались в концепцию современного бутик-отеля.

Гостиница рассчитана на 42 номера, включая шесть люксов с террасами. Минимальная площадь комнат – 50 кв. м. Их интерьер – результат авторской работы.

Создается впечатление, что девелоперам и архитекторам не составило большого труда превратить роскошный санаторий в такой же шикарный бутик-отель. В таком курортном комплексе уже все было: подходящая планировка здания, собственная территория с пляжами и теннисными кортами. Авторы проекта добавили к уже имеющемуся набору услуг более современные, как-то: SPA-центр и прибрежный павильон с рестораном и баром.

Бутик-отели не всегда самый сложный и дорогой вариант редевелопмента, соглашается Марина Смирнова.

Мода на бутики пришла в Россию, конечно же, из-за рубежа. На одном из мастер-классов, состоявшемся в рамках сентябрьского Московского международного гостиничного форума, президент американской компании Chicago Design Патрик Т. Кинг продемонстрировал свои архитектурные решения в проекте гостиницы-бутика, построенного в Гамбурге (Германия). Это был пример реконструкции заброшенного литейного завода. Недостаток пространства здесь решался двумя способами. Во-первых, с помощью надстройки нового пространства над существующим (экстерьерный метод). Во-вторых, благодаря грамотному интерьерному решению – совмещению кровати и стола. Спинка кровати у изголовья плавно переходила в рабочий стол, таким образом, кровать и стол не пришлось расставлять в номере по отдельности, что заняло бы большую часть пространства. Недостаток площадей подвел авторов также к тому, чтобы не планировать в номерах отдельную комнату для туалета или душевой. Раковину расположили прямо в комнате. Но при желании клиент может отгородиться от остального пространства шторкой. Душ и туалет от жилой комнаты тоже отделяют прозрачные перегородки.