ДОХОДНОЕ МЕСТО: Деньги консерваторов

Пооценке экспертов, сегодня объекты в Петербурге присматривают не менее 20 инвестфондов. “Пару лет назад во всей России их было 2–3. Причем они предпочитали не выходить за пределы Москвы, интересуясь исключительно действующими бизнес-центрами класса А, построенными западными девелоперами, не имеющими никаких изъянов, заполненными серьезными арендаторами и проч. При этом фонды рассчитывали на доходность около 14% годовых. Теперь ситуация изменилась кардинально, – комментирует генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. – По-моему, некий перелом в сознании инвесторов произошел примерно год назад, когда Россия преодолела очередную ступеньку в международных рейтингах. Это стало определенным сигналом для многих зарубежных фондов. Сначала в Петербурге появились их эмиссары, потом стали открываться представительства”.

“Я бы сказал, что примерно десяток фондов ведет себя в Петербурге весьма активно. Они настроены на конкретную работу и покупку объектов в самое ближайшее время, а некоторые уже совершают сделки. Около пяти фондов заняты изучением рынка. Еще 3–5 инвестиционных структур пока лишь продемонстрировали свое появление в городе и не предпринимают заметных действий”, – поясняет Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости “Бекар”.

По оценке финансового директора компании Schongauer Investburo Ирины Неустроевой, настоящих инвестфондов на петербургском рынке – до 10. “Часть из них действует очень активно и публично, например фонд Raven Russia, специализирующийся на складской недвижимости, или London & Regional Properties, недавно объявивший о планах вложить в Россию $1 млрд. Другие, например Eastern Property Holdings, совершают единичные сделки”, – добавляет Неустроева.

Фондовый рынок

В Петербурге формируется настоящий инвестиционный интернационал. Однако наиболее активны фонды из Финляндии и других скандинавских стран, а также англичане. “Это вполне объяснимо, – считает Ирина Неустроева. – Великобритания остается финансовой столицей Европы, и крупные фонды имеют HQ в Лондоне, а скандинавы ближе к нам географически. У них тесные исторические связи с Россией и, в частности, с Петербургом”.

“Финны много строили еще в Ленинграде. Город им знаком, они чувствуют себя у нас достаточно уверенно, поэтому готовы инвестировать. В отличие, например, от американских фондов, которые пока достаточно пассивны. Скорее всего они будут выходить на наш рынок при посредничестве европейских структур. Например, как известно, среди клиентов Deutsche Bank много пенсионных фондов из США”, – комментирует Игорь Горский.

По наблюдениям Бориса Юшенкова, некоторые фонды, особенно скандинавские, ориентированы именно на Петербург, а московский рынок – с его высокой конкуренцией и перегретостью – интересует их в значительно меньшей степени.

Средний бюджет, с которым заграничные фонды приходят в Северную столицу, – 200–300 млн евро. Отдельные игроки заявляют суммы до $1 млрд или 1 млрд евро.

“Следует иметь в виду, что на имеющийся капитал фонды в большинстве случаев дополнительно привлекают значительное кредитное плечо. В результате при наличии, скажем, $150 млн они могут реализовывать проекты стоимостью до $500 млн. Известное на Западе имя позволяет получить заемный капитал по достаточно низким ставкам”, – уточняет Неустроева.

Одна из чрезвычайно важных тенденций – снижение показателей доходности, на которые ориентируются фонды. По экспертной оценке, при покупке готового бизнеса они готовы соглашаться на 10–11% годовых. При реализации девелоперских проектов рассматриваются варианты от 15%.

Предпочтения по функциональному назначению приобретаемых объектов достаточно устойчивы (если речь не идет о специализированных фондах). “На 1-м месте, по нашей оценке, – бизнес-центры. Затем идут торговые комплексы, логистические центры и гостиницы”, – говорит старший консультант компании Knight Frank Андрей Морозов.

“Офисы на сегодня – самый предсказуемый и доходный сегмент рынка коммерческой недвижимости, поскольку операционные расходы в этом бизнесе невелики, – считает Ирина Неустроева. – В гостиничных проектах денежные потоки, напротив, плохо прогнозируемы. Отсюда и предпочтения зарубежных инвесторов”.

Пожалуй, классический пример западного фонда, вышедшего на петербургский рынок, – Baltic Property Trust Asset Management A/S (BPT). Это датский инвестфонд, в котором участвуют правительство этой страны, пенсионные и страховые фонды. Он уже зарекомендовал себя как крупный институциональный инвестор в странах Балтийского региона, где действуют несколько дочерних фондов (BPT Optima S.A SICAR, BPT Secura A/S, BPT A/S) с общими финансовыми ресурсами более чем в 1 млрд евро.

Летом 2005 г. BPT принял решение о создании фонда “Ариста”, специализирующегося на инвестициях в России. В марте 2006 г. у него появился офис в Петербурге.

Пока за три ближайших года BPT рассчитывает вложить в российскую недвижимость около 330 млн евро. “До 60% этих средств мы намереваемся инвестировать в Петербурге и Ленинградской области, примерно 30% – в Москве и оставшиеся 10% – в других регионах. Мы предпочитаем вкладывать деньги в приобретение уже готовых объектов, заполненных арендаторами. Однако готовы сотрудничать и с девелоперами, предоставляя им обязательства по будущему выкупу завершенных проектов, – рассказывает региональный директор ООО “БПТ Ассет Менеджмент” Чарльз Восс. – Доходность, на которую рассчитывает BPT, существенно варьируется в зависимости от конкретного проекта, однако она не выше среднерыночных показателей. Одной из наших сильных сторон мы считаем наличие полноценного офиса в непосредственной близости к регионам инвестирования”.

Примерно половину средств, выделенных на Россию, BPT планирует направить в ритейл, 30% – в офисный сектор, а остальные 20% – в гостиничный бизнес или логистику. “Мы рассматриваем сейчас порядка 10 проектов. Наиболее близки к совершению сделки по двум: один из них – в Москве, другой – в Петербурге. Я думаю, о результатах некоторых сделок можно будет рассказать уже в течение полугода”, – комментирует Чарльз Восс.

Фонды традиционно долго и придирчиво отбирают объекты. Например, пока еще ничего не приобрел в Петербурге финский инвестиционный фонд EPI Russia I, который уже достаточно давно действует здесь через управляющую компанию Catella.

Каждая состоявшаяся сделка становится событием на достаточно узком петербургском рынке.

На готовенькое

Осенью 2005 г. фонд имущества Петербурга продал на закрытом аукционе здание БЦ “Атриум” вместе с земельным участком, а также городским пакетом акций (8,82%) в ОАО “Невский, 25” – компании, владеющей этим бизнесом. Сумма сделки составила около $2 млн. Символическая цена 6-этажного офисно-торгового комплекса класса А (около 7000 кв. м), расположенного на Невском проспекте рядом с Казанским собором, объяснялась обременениями объекта. В частности, между городом и ОАО “Невский, 25” был заключен договор аренды до 2043 г. На момент аукциона две трети арендной платы уже было авансировано, а право аренды недвижимости заложено в обеспечение кредита, выданного в 1990-е гг. на реконструкцию здания. Частными акционерами ОАО “Невский, 25” являлись ЕБРР (40,18%), ЦКБ морской техники “Рубин” (39,44%), американская компания NILP (около 9,8%) и др.

Торги выиграла офшорная фирма Duze Investments Limited, зарегистрированная на Кипре. Спустя несколько месяцев выяснилось, что покупка сделана в интересах британской компания Dawnay, Day Properties Limited. Кстати, до приобретения объекта англичане уже перекупили давний кредит, взятый ОАО “Невский, 25”. Проект в Петербурге инвесторы считают самым выгодным в Восточной Европе за последние 3–4 года. Dawnay, Day Properties Limited сегодня вкладывает около $500 млн в гостиничный бизнес Германии, а также готова инвестировать в Россию, в том числе в Петербург.

Весной 2006 г. состоялась еще одна инвестиционная сделка. По неподтвержденной информации, свое первое приобретение в городе совершила британская компания Fleming Family & Partners. К местному рынку доходных объектов инвесторы присматривались достаточно давно и в итоге сделали выбор в пользу складского комплекса класса А на пересечении Московского шоссе и КАД. Он построен на бывшей территории совхоза “Шушары”. Этот участок купила компания PNK Logistics. Она же выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика. В 2005 г. склад общей площадью 14 400 кв. м был сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения составляла $850 за 1 кв. м. Еще на стадии строительства объектом заинтересовалась столичная логистическая компания Tablogix, которая планировала открыть в Петербурге свой складской комплекс. Однако напрямую договориться с девелопером не получилось, поскольку PNK Logistics была заинтересована в продаже склада, а Tablogix – в долгосрочной аренде. Зато логистическому оператору удалось привлечь к этой сделке иностранного инвестора, который приобрел объект и сразу же сдал его Tablogix в аренду на 10 лет с правом пролонгации. Оборудованием и оснащением склада занимался сам оператор.

Предметом самой громкой на сегодня продажи стал бизнес-центр класса В+ “Петровский форт”. Этим летом его приобрела за $65 млн швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings (EPH). Новый собственник рассчитывает на доходность 13,5% годовых.

Здание на Финляндском проспекте, 4, было сдано в эксплуатацию весной 2003 г. Деловой комплекс появился на участке в 1,2 га на месте незавершенного корпуса гостиницы “Санкт-Петербург”. До 2001 г. недострой принадлежал РАО “ВСМ”, затем права на него перешли к дочерней структуре корпорации “Строймонтаж”, которая и выступила в роли инвестора. Общая площадь “Форта” – около 48 000 кв. м. В нем девять офисных этажей (их арендопригодное пространство – 16 300 кв. м) и два торговых. В цоколе имеется паркинг на 106 мест. Стоимость работ по созданию делового центра оценивалась в 2003 г. примерно в $20 млн.

На момент продажи “Петровский форт” был на 100% занят арендаторами. Актуальный диапазон ставок на офисные площади – 576–720 у. е. за 1 кв. м в год.

В активе EPH, созданной в 2003 г. специально для инвестиций в недвижимость России и стран СНГ, уже есть несколько ярких и крупных сделок. В 2004 г. компания приобрела у Westdeutsche Immobilien Bank столичный БЦ “Берлинский дом”. Кроме того, швейцарские инвесторы стали совладельцами сети гипермаркетов “Мосмарт”.

“Мы начали работу в Петербурге несколько лет назад и сейчас рассматриваем разные проекты. Скорее всего они будут связаны с новым строительством. Основной интерес для нас представляют офисные центры, а также торговые комплексы, в которые мы инвестируем в рамках своего участия в компании “Гиперцентр” и сети гипермаркетов “Мосмарт”. Сейчас пока сложно говорить о лимите финансирования, выделенном на Петербург. Многое зависит от наличия конкретных интересных проектов. Но уже сейчас сумма сделанных и запланированных вложений превышает $120 млн. Если все сложится благоприятно, она будет значительно увеличена”, – рассказывает Александр Николаев, управляющий директор по России и СНГ компании МСТ Asset Management (входит в структуру EPH).

Сделай сам

“Поскольку готовые инвестиционные продукты на рынке фактически отсутствуют, фонды вынуждены менять изначальную стратегию. Например, они согласны финансировать девелоперов на условиях будущего выкупа готовых объектов. А некоторые даже приобретают земельные участки под будущее строительство”, – говорит Андрей Морозов.

“Однако участвовать в девелоперских проектах фонды решаются, как правило, только заручившись поддержкой сильного местного партнера и при наличии известных на Западе консультантов, брокеров, юристов и проч.”, – уточняет Николай Вечер, руководитель компании “Центр проектов развития недвижимости “Вечер”.

Так, в марте 2006 г. британская инвестиционная компания London & Regional Properties приобрела в Петербурге строящуюся гостиницу. Отель “четыре звезды” и SPA-центр входят в состав элитного жилого квартала “У Ростральных колонн” (на стрелке Васильевского острова), который возводит мощный местный холдинг “Эталон-ЛенСпецСМУ”.

Компания London & Regional Properties – одна из крупнейших в Великобритании частных структур в сфере недвижимости с собственным капиталом около 3,5 млрд фунтов стерлингов в ценных бумагах. Ей в начале 2006 г. принадлежал 61 отель в Европе.

По информации “ЛенСпецСМУ”, претендентов на гостиничный объект оказалось достаточно много. Решение привлечь соинвестора было принято давно. Холдинг, специализирующийся на жилищном строительстве, не стремился развивать непрофильный для себя бизнес.

Общая площадь отеля и SPA-центра – более 25 000 кв. м. 7-этажная гостиница расположена в новом здании и рассчитана на 280 номеров. Оздоровительный комплекс частично разместится в реконструированных винных складах купцов Елисеевых, построенных в середине XIX в. По плану объект заработает в 2007 г. Его оператор уже известен. Им стала финская отельная “цепочка” Holiday Club.

Затраты на реализацию гостиничного проекта оценивались приблизительно в 50 млн евро. Сумма сделки, заключенной между британцами и “ЛенСпецСМУ”, неизвестна. Прошлой осенью цена предложения фактически достроенной гостиницы составляла около $1500 за 1 кв. м.

Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited участвует в Петербурге сразу в двух девелоперских проектах по строительству складов. Совместно с компанией “Авалон Логистикс” он осваивает земельный участок в Шушарах (юг города), где запланирован складской терминал площадью 128 000 кв. м.

Этим летом стартовал еще один проект, для реализации которого Raven Russia создал совместное предприятие с компанией Aldama (Overseas) Ltd, учрежденной португальскими инвесторами. На Пулковском шоссе (тоже на юге) на территории 10 га будет возведен офисно-складской комплекс (около 60 000 кв. м). В роли девелопера выступает столичная компания “Эспро-Девелопмент”. Ориентировочная стоимость проекта – $44 млн. Фонд Raven рассчитывает на доходность 15,5% годовых.

Очень активна на петербургском рынке коммерческих площадей инвестиционная компания Ruric AB, в 2004 г. созданная в Швеции специально для работы с российской доходной недвижимостью. Среди ее учредителей – пенсионный фонд “Робур”, который управляет активами более 37 млрд евро, финансовый дом “Оман”, существующий свыше 100 лет, и др. Пока Ruric AB действует только в Петербурге, опираясь на сильную команду местных менеджеров. Ставка сделана на реализацию девелоперских проектов в центре города. По данным на лето 2006 г., сумма инвестиций составила уже около $100 млн. До конца года предполагается освоить примерно такую же сумму. Плановый уровень доходности по заявленным проектам – около 20% годовых.

В эксплуатацию уже сданы два бизнес-центра класса А на Васильевском острове (“Магнус” и “Густаф”). Строительство еще одного – “Оскара” на наб. Фонтанки – завершится в начале 2007 г.

Недавно Ruric AB приобрела в собственность действующий бизнес-центр класса В “Грифон” на ул. Достоевского, 19–21. Она выкупила акции ЗАО “Грифон” у своего партнера – международной компании Henry Chichester. Сумма сделки не разглашается.

Действующий БЦ невелик – около 3000 кв. м. Его целиком занимает один арендатор – фармацевтическая фирма PSI. Новый собственник намерен пристроить к действующему зданию еще один корпус площадью 3500 кв. м. По словам руководителя коммерческого департамента

“Рюрик Менеджмент” Андрея Левшина, с PSI уже заключен протокол о намерениях, согласно которому эта компания займет всю вторую очередь бизнес-центра.

Кроме того, Ruric AB реконструирует несколько торговых корпусов в Апраксином дворе, а также занимается перебазированием Военно-транспортного университета железнодорожных войск с наб. Мойки. На освободившемся участке примерно в 3 га будет построен многофункциональный комплекс площадью до 100 000 кв. м.

В прошлом году несколько американских и европейских компаний создали специально для России инвестфонд White Days. Его интересы у нас в стране представляет “дочка” – White Days Investments с отечественным менеджментом. “Идея формирования фонда возникла еще перед дефолтом 1998 г., но тогда она по понятным причинам не была реализована. У нас уже имелся опыт сотрудничества с учредителями White Days, поэтому они нам доверяют”, – рассказывает генеральный директор White Days Investments Андрей Микешин.

Пока фонд ориентирован не на приобретение готового бизнеса, а на реализацию девелоперских проектов. Интересы у него весьма разносторонние. Например, во Всеволожском районе Ленобласти, рядом с трассой КАД и поселком Янино, на деньги White Days Investments будет построен современный логистический комплекс общей площадью 200 000 кв. м.

Этим летом участок площадью 37 га, относящийся к землям сельхозназначения, приобрела компания “К-1”, созданная специально для реализации инвестпроекта.

Стоимость логистического комплекса, который будет вводиться в эксплуатацию очередями, оценивается в $150 млн. Будущие склады класса А предложат в аренду крупным торговым и логистическим операторам, а также производственным компаниям. “Наши инвесторы проявляют интерес к складским проектам с расчетным сроком окупаемости 7–8 лет”, – комментирует Андрей Микешин.

Недавно White Days Investments приобрела еще один участок в 10 га под строительство логистического терминала, на этот раз в Подмосковье – в районе Ногинска.

В Петербурге компания реализует еще несколько проектов. Строится бутик-отель на 65 номеров на Гангутской улице, 4. Проектируется еще одна гостиница “3 звезды” на 250 номеров в Ковенском переулке, 5. На Светлановской площади под конкретного оператора будет создан ресторанный комплекс площадью 2000 кв. м.

“Изначально фонд планировал вложить в российскую недвижимость около $200 млн в течение трех лет. Сегодня эта цифра уже увеличена до $300 млн. Правда, и времени на освоение суммы потребуется больше – 4–5 лет”, – поясняет Андрей Микешин.

Самый громкий бизнес-альянс, созданный мощным международным инвестором и местной компанией, – совместное предприятие Deutsche Bank и петербургского холдинга RBI, образованное весной 2006 г. Банк представлен в нем управлением по инвестициям в недвижимость RREEF. 75% акций в новом СП принадлежит немцам.

Инвестиционный фонд намерен вкладывать средства в самые разные секторы рынка: жилье класса “комфорт”, офисы категории не ниже В+, торговые площади, склады и т. д. Не интересуют немцев только гостиницы.

Для каждого проекта будет создана отдельная фирма. Обязательное условие – приобретение участка под застройку в собственность. Инвесторам нужны территории от 1 до 15–20 га. Они рассматривают и земли, занятые промышленными предприятиями, например, на набережных Невы. Фонд готов не только выкупать их территории, но и перебазировать действующие заводы и фабрики.

Немцы предоставляют российским партнерам большую свободу действий. RBI выступит в роли девелопера и управляющего инвестпроектов. Правда, бизнес-планы придется согласовывать с заграничными коллегами. Однако партнеры договорились делать это в кратчайшие сроки.

Первый проект СП уже стартовал. Участок площадью 1,2 га на Новгородской улице, 23, выкуплен у Прядильно-ниточного комбината. Раньше на этой территории был стадион, теперь появится коммерческий комплекс общей площадью 52 000 кв. м. Из них 25 000 кв. м займет жилье, 15 000 кв. м – офисы и 12 000 кв. м – паркинг. Сумма инвестиций составит порядка $85 млн. Сейчас идет работа над архитектурным проектом.

По словам главы европейского направления RREEF Алистера Диксона, создание фонда – первый шаг на российский рынок. “Мы намерены работать и в других регионах. Но для этого нужны прозрачные и надежные партнеры. Петербург выбрали именно потому, что нашли такого”, – говорит он.

Пока RREEF предполагает вложить в российскую недвижимость около $500 млн за 3–5 лет. Возможно, сумма будет увеличена. По данным на конец 2005 г., компания RREEF управляла активами в 53 млрд евро.

“Конкуренция среди инвестфондов в Петербурге уже заметна. Правда, связано это прежде всего не с количеством игроков, а дефицитом объектов, которые фонды готовы рассматривать для приобретения – с учетом их жестких требований к правоустанавливающим документам, прозрачности бизнеса и проч. Поэтому и происходит пересечение интересов”, – отмечает генеральный директор компании Praktis CB Илья Еременко.

“У западных фондов есть серьезные конкуренты в лице сильных отечественных инвесторов (“Газпром”, АФК “Система”, ВТБ и т. д.), осуществляющих крупные вложения в недвижимость через специализированные дочерние компании”, – считает Ирина Неустроева.

В этой ситуации зарубежным инвестфондам, по-прежнему заинтересованным в российском рынке, придется и дальше идти на уступки по ожидаемой доходности проектов и смягчать критерии выбора.