ДОХОДНОЕ МЕСТО: Восток научат торговать

Восточный административный округ (ВАО) – самый большой столичный округ, он занимает более 14% всей площади мегаполиса (15 468 га). Население округа, по данным префектуры, составляет 1,3 млн человек, т. е. 11,5% населения Москвы (2-е место после Южного округа). Другими словами, округ уже созрел для строительства торговых центров, говорят в девелоперской компании “Торговый квартал”. На 1000 жителей Восточного округа в среднем приходится 508,1 кв. м площадей торговых предприятий разного профиля и формата. Из них 157,2 кв. м – это магазины продуктов. В целом получается, что магазинами разного профиля каждый житель ВАО обеспечен даже лучше, чем обитатель любого другого округа столицы. По данным Департамента потребительского рынка и услуг, средний показатель в Москве – это 453,3 кв. м на 1000 человек. Но вот именно крупных торговых центров – от 20 000 кв. м – окружного значения, таких как “Рио”, “Фестиваль” в Юго-Западном округе, в Восточном почти нет.

На ВАО приходится всего 1,5% современных ТЦ в общем объеме торговых комплексов в городе. Консультанты Knight Frank относят к современным торговым комплексам в ВАО лишь ныне действующие Metro и “Подсолнухи” на ул. Подбельского. Аналитики других компаний иногда пополняют этот перечень “Семеновским”, “Рогожской Заставой” и еще несколькими объектами. Эксперты не считают ВАО неподходящим для строительства торговых центров. Скорее его можно назвать недооцененным. На вопрос, почему так случилось, однозначного ответа нет, но опрос специалистов позволяет выстроить наиболее вероятную версию.

Промзоны, парки и дороги

Причин, по которым строительство ТЦ в ВАО не развивалось, изначально было три: природные парки и заповедники на одних территориях (парки “Лосиный остров”, “Сокольники” и “Измайловский”, где невозможно строительство коммерческих и жилых объектов), большое количество промзон на других и не очень богатое население. Поэтому девелоперы прежде всего шли строить в округа, более перспективные с точки зрения рентабельности проектов. Тем более что в 1990-х – начале 2000-х гг. формат ТЦ сам по себе был для московских игроков экспериментом. “Сначала всех девелоперов интересовали запад, юго-запад и северо-запад столицы как наиболее престижные и респектабельные районы. Затем актуальны стал юг и юго-восток, поскольку там огромное количество новых жилых районов, крупные пригороды и высокая плотность населения. А также на юге и юго-востоке существует ряд крупных промышленных зон, которые нуждаются в редевелопменте. Север и северо-восток развиваются более спокойно, без всплесков. Восток же временно остался неохваченным”, – говорит руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Нина Новикова.

“В ВАО сейчас и в самом деле современных центров мало из-за специфики района, – рассуждает она. – Здесь много парковых зон. А в зонах жилой застройки не так просто найти подходящий участок для ТЦ”. Но ситуация постепенно выправляется и через несколько лет будет полностью застроен и восток, считает Новикова.

“Исторически так сложилось, что округ активно заселялся сотрудниками промышленных предприятий, чья покупательская способность является достаточно низкой, – делится мнением управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. – На востоке расположено большое количество промышленных зон, кроме того, территория округа изрезана многочисленными транспортными магистралями. Этот фактор уменьшает шансы найти удачный участок для торгового центра и создает “рваную” зону обслуживания объекта”.

Но, по словам руководителя отдела торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, многие промзоны на востоке будут реорганизованы, а потребность в качественных ТЦ там не меньше, чем в любом другом округе.

Низкие доходы населения, большое количество ветхого жилья, промышленные зоны, в определенной степени создающие трудности для потенциальных посетителей ТЦ, – все эти факторы оказывают непосредственное влияние на уровень арендных ставок в торгцентрах и в конечном итоге – на прибыль собственника, считает ведущий аналитик-маркетолог Russian Research Group Дмитрий Иванченко. Уровень арендных ставок в ВАО более низкий, чем в других округах Москвы. Соответственно, окупаются проекты дольше.

Но аналитик Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Олеся Лонгус считает, что о дефиците торговых площадей в ВАО можно было говорить несколько лет назад, сейчас же более половины ТЦ, запланированных к строительству или вводу в эксплуатацию в 2006 – начале 2007 г., приходится именно на ВАО.

Таким образом, ВАО можно считать недооцененным районом с точки зрения девелопмента торговых центров, делает вывод Дмитрий Иванченко. В данном случае можно даже говорить о сложившемся у девелоперов и инвесторов стереотипе: на востоке денег не заработаешь. Однако, судя по количеству уже сданных и строящихся жилых микрорайонов, потенциальный спрос на торговые центры на востоке высокий. По мнению партнера компании Ross Group Марка Афраймовича, современные торговые центры будут в ближайшее время появляться вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК) и МКАД.

Позиция руководителей префектуры ВАО способствует развитию данного формата торговли. На многочисленных конференциях, в выступлениях в СМИ они сетуют, что округу не хватает ТЦ, в то время как число жителей растет. О благосклонности местной администрации говорят и девелоперы. “Руководители префектуры не препятствуют развитию проектов”, – считает заместитель генерального директора компании “Экоофис” Татьяна Ковалева. В ВАО у компании есть проект – “Подсолнухи”.

Горе-площадки

Несмотря на расположенность властей к девелоперам, восток Москвы славится своими долгостроями и проектами, строительство которых по непонятным причинам затягивается. Еще и поэтому торговых центров на востоке меньше, чем могло бы быть к 2006 г. В разное время предприниматели арендовали участки в ВАО и начинали проекты торгцентров, но не завершали их. Причины неудач надо искать в изъянах конкретных стройплощадок, говорят сами же девелоперы. Однако о том, что же это за изъяны, авторы нереализованных проектов помалкивают.

Получить участок в Москве и построить на нем объект, в принципе, нелегко, считает Татьяна Ковалева. Проблемы же могут возникать на любом из этапов: во время согласования архитектурного проекта, при подключении инженерных коммуникаций и, в конце концов, в процессе финансирования строительства.

Например, по данным директора отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлии Дальновой, среди проектов, давно уже существующих только на бумаге, в ВАО есть “Мосмарт” на ул. Сталеваров, вл. 1б (общая площадь – 43 000 кв. м). Окончание строительства комплекса запланировано на 2009 г., его девелопер – “Гиперцентр-7”. Постановление правительства Москвы (ППМ) № 513-ПП о выделении участка для строительства “Мосмарта” было принято еще в июле 2000 г. В 2000 г. было ППМ и о проекте “Интер МТД” на 1-м км МКАД, вл. 10, общей площадью 33 000 кв. м.

Яркий пример затянувшейся реорганизации промышленной зоны – территория завода “Серп и Молот”. Предприятие является одним из старейших в Центральной России среди производителей металлопродукции из конструкционных, нержавеющих и специальных сталей и сплавов (основано в 1883 г.). Это производство правительство Москвы давно хотело перевести за МКАД. Однако дело осложнялось тем, что на территории несколько собственников. По градостроительному регламенту реорганизации производственной зоны № 23 “Серп и Молот”, занимающей 550 га, наиболее эффективные производства должны быть сохранены, а коммунально-складские – перебазированы. Эти территории предполагалось еще в конце 1990-х гг. сократить почти на 90 га.

Завод “Серп и Молот” находится рядом с промзоной “Соколиная гора”, которую правительство Москвы включило в список промышленных территорий, которые будут сохранены. Но сама зона № 23 не входит в этот список.

У завода “Серп и Молот” отдельная история. Еще в конце 1990-х гг. появилось одно из первых решений правительства столицы, касающееся завода. Речь шла об улучшении финансово-экономического положения на заводе, который тогда уже был акционерным обществом. С 1993 г. предприятие оказалось в глубоком экономическом кризисе. И хотя, судя по документам, ему удалось к 1998 г. увеличить производство стали в 2,5 раза по сравнению с 1996 г., финансовая проблема не была решена. К 1999 г. задолженности предприятия составили 431 млн руб. (решение правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 35/1). До 1990-х гг. завод был одним из основных поставщиков металлопродукции для предприятий Москвы и Подмосковья. Но в новых экономических условиях он стал работать себе в убыток. Пакет акций предприятия “Серп и Молот”, соответствующий той стоимости, в которой исчислялась задолженность завода перед горбюджетом – 85 млн руб., – перешел к правительству Москвы. В итоге зона № 23 попала в базовый перечень реорганизуемых городских территорий.

Уже тогда стало понятно, что участки здесь будут предоставляться в аренду частным компаниям, в том числе под коммерческое строительство. И в то же время на рынке появилась информация о строительстве торговых и офисных комплексов в этой зоне. В итоге на территории появились проекты офисного, торгового и жилого комплексов, девелоперами которых стали абсолютно разные компании. В 2005 г. вышло одно из распоряжений горадминистрации о реорганизации производственной территории на ул. Волочаевской, вл. 5, входящей в промзону № 23 “Серп и Молот”. Площадка по этому адресу принадлежит обществу “КРОК Инкорпорейтед”, которое к 2008 г. собирается построить там офисный комплекс (распоряжение от 31 октября 2005 г. № 2172-РП). На части территории завода был построен и торговый комплекс “Рогожская Застава” арендуемой площадью 16 500 кв. м, девелопером которого выступала УК “Сигма”.

Со времени первых слухов о проекте и до времени реального начала его строительства прошло несколько лет. Но длительность реализации проекта в таких случаях зависит не от девелопера, а от обстоятельств, которыми площадка была обременена с самого начала.

О проекте торгового центра в Абрамцеве, на востоке Москвы, писали не раз. Комплекс в формате гипермаркета должен был открыться еще в 2004 г., IKEA приобрела 8 га земли на МКАД в 2003 г. Но участок оказался на территории национального парка “Лосиный остров”. Кроме того, о принадлежности этого участка спорили администрации парка и г. Балашихи. Суд решил, что спорная земля относится к природоохранной зоне. Соответственно, промышленной застройки там быть не должно. До сих пор IKEA не построила там какого-либо здания. В этом году менеджер по связям с общественностью “IKEA Россия и Украина” Наталья Алтынова уже сообщала, что компания не отказывается от строительства в Абрамцеве торгового комплекса. Самые последние сведения из пресс-службы компании таковы: “В планы IKEA входит дальнейшая работа с этим участком в соответствии с предназначением земель”. Девелоперы намерены реализовать проект. Участок же, по их словам, относится по российскому законодательству к землям, граничащим с национальными парками. Глава Росприроднадзора Олег Митволь в одном из интервью “Ведомостям” говорил, что IKEA может владеть участком в охранной зоне, но использовать его будет запрещено.

Лебедь, рак и щука

Проект группы компаний “Маркос” по созданию торгово-развлекательного центра площадью 42 000 кв. м на участке площадью около 2 га между ул. Пришвина, Алтуфьевским шоссе и Костромской улицей, долгостроем не является. Но судя по тому, какую политику ведут на данном этапе девелоперы проекта, он может таковым стать.

В 2005 г. два здания, из которых состоит комплекс, уже были возведены до 3-го этажа. Комплекс строится на месте принадлежащего “Маркосу” рынка на собственные средства компании и кредит Сбербанка. Объем инвестиций в проект оценивается в $45 млн. Сначала все шло хорошо. Девелоперы договорились с компанией “Торговый квартал” о том, что та поможет им разработать концепцию проекта и привлечь арендаторов. Черновой вариант концепции включал таких якорных арендаторов, как шестизальный кинотеатр, продовольственный супермаркет, детский развлекательный центр и магазин бытовой техники. Владельцы “Маркоса” хотели привлечь в качестве супермаркета “Перекресток”.

Но на одном из этапов “Торговый квартал” вышел из проекта и не стал заключать договор на управление ТЦ, как планировалось сначала. По словам одного из бывших участников проекта, консультанту пришлось расторгнуть отношения с владельцем будущего комплекса, так как последний хотел “слишком многого”, иными словами – требовал от управляющей компании при эксплуатации комплекса в будущем слишком высокую доходность.

Максим Гасиев из компании Colliers Int., c которой “Маркос” пытался сотрудничать до заключения договора с “Торговым кварталом”, говорит, что реальный доход, который можно получить в торговом комплексе примерно такой концепции в этом районе, может составлять от $600 до $1000 с 1 кв. м в год. Получить комментарии в “Маркосе” не удалось.

Финансово-промышленная ассоциация “Группа компаний “Маркос” работает на московском рынке около пяти лет и строит объекты коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. В собственности “Маркоса” находятся торговые павильоны Царицынского радиорынка, киоски у ст. м. “ВДНХ”, несколько офисных зданий на Сретенке и участок бывшего рынка у ст. м. “Алтуфьево”. По собственным данным, годовой оборот компании составляет около $50 млн. Еще один проект, над которым начала работать компания, – подземный торгово-развлекательный центр около ВВЦ.

Анализируй рынок

Компания “Торговый квартал”, которая рассматривает одну из потенциальных площадок для строительства торгового центра на пр-те Буденного, проводила тщательное маркетинговое исследование этой территории, рассказала менеджер по маркетингу компании Елена Брунова. Результаты таковы: в районе Соколиная Гора 80 промпредприятий и НИИ, на которых работает примерно 12 000–14 000 человек. И есть 900 предприятий малого бизнеса. На пр-те Буденного работают торговые комплексы разного качества и времени постройки. Они в какой-то степени могут стать конкурентами для будущего проекта компании.

К потенциальным конкурентам относится, в частности, ТЦ “Семеновский” площадью 5000 кв. м, открытый в 1997 г. Он расположен рядом с метро и в зоне, где всегда много пешеходов, к нему удобно подъехать с Щербаковской и Вельяминовской улиц. Но стать ТЦ высокого класса ему мешают отсутствие статусных арендаторов (известных брендов),

низкое, по мнению авторов исследования, качество отделки помещений.

В этой же зоне находится комплекс “Первомайский” площадью 7000 кв. м, рядом с ним расположены ст. м. “Щелковская” и остановки общественного транспорта. Но само здание было построено в 1980-х гг., его реконструкция заключалась лишь во внутренней перепланировке помещений. Концепция ТЦ неэффективна, считают в “Торговом квартале”.

ТЦ “Рогожская Застава” расположен на пересечении ш. Энтузиастов и ТТК. Среди плюсов объекта – близость ст. м. “Авиамоторная”, кроме того, к нему удобно подъехать на машине. Среди арендаторов – известные компании: “Пятерочка”, “Фамилия”, Sprandi, Platinum Fitness. Рядом с центром находится хорошо организованная парковка. Само здание является реконструированным промышленным комплексом.

Своими будущими конкурентами в этом районе “Торговый квартал” считает ТЦ сети Sunflower на Измайловском бульваре. А также вторую очередь торгового центра “Семеновский” на Семеновской площади, “Мосмарт” на ш. Энтузиастов, “Город” на Рязанском проспекте, “Мозаику” на 7-й Кожуховской улице и “Подсолнухи” на Открытом шоссе.

Не все консультанты “большой четверки” признают перечисленные проекты “современными и качественными ТЦ”. Но у этих четырех компаний свои, довольно жесткие критерии оценки таких объектов.

Ковалева признается, что эксперты компании долго анализировали рынок и думали, объект какого назначения строить на купленном у “Росбилдинга” участке рядом со ст. м. “Улица Подбельского”. И если это торговый центр, то строить его с нуля или реконструировать уже существующее на участке здание. В итоге в 2005 г. открылись “Подсолнухи”.

Но то, что сейчас можно увидеть на площадке, представляет собой лишь первый этап более масштабного проекта.

Чтобы недвижимость не простаивала зря и приносила доход, девелоперы решили организовать здесь, проведя некоторую реконструкцию, торговые павильоны нескольких профилей. Торгово-развлекательный комплекс разместился на территории 4,6 га. Он состоит из трех корпусов: два торговых здания общей площадью 20 000 кв. м и офисное строение на 1900 кв. м. Рядом организована парковка на 500 машино-мест. В одном из торговых корпусов находится магазин “Мебель России”, в другом – супермаркет “Перекресток”, оператор бытовой техники и электроники “Эльдорадо” и магазин одежды для среднего класса “Фамилия”. На территории комплекса девелоперы создали торговую галерею, где продаются обувь, одежда, белье, ювелирные изделия, кожгалантерея и т. д.

“Мы не специализируемся на ТЦ, и “Подсолнухи” получились потому, что эта площадка больше всего подходила именно для строительства торгцентра, – рассказывает Татьяна Ковалева. – Тем более что в ближайших районах такого крупного комплекса до сих пор не было. Благоприятно для “Подсолнухов” то, что рядом расположены автомагистрали, включая будущее Четвертое кольцо, метро и легкое метро, что растет численность населения в окрестных кварталах”. Пока “Подсолнухи” рассчитаны на три района – Богородское, Преображенское и Метрогородок.

По подсчетам девелоперов, срок окупаемости этого ТЦ составит два года. По словам Ковалевой, был соблазн создать что-то вроде крытого рынка. Особенно с учетом того, что в районе проживают люди с достатком средним и ниже среднего. Но в какой-то момент команда “Экоофиса” поняла, что на площадке можно построить доходный и качественный торговый центр даже не районного, а регионального значения. На следующем этапе “Экоофис” собирается строить рядом с павильонами современный ТЦ. В него девелоперам хотелось бы привнести некий эксклюзивный элемент, которого еще нет ни в одном московском центре. Как говорит Ковалева, быть может, это будет какой-то новый формат универмага – модель, которую используют немецкие операторы, когда под своим брендом собирают несколько уже известных марок одежды и обуви.

Компании “Экоофис” с площадкой повезло. Префектура была заинтересована в строительстве на этом участке развлекательного или торгового центра, пригодного в том числе для проведения различных внутрирайонных мероприятий. Теперь эту функцию выполняет площадь у входа в “Подсолнухи”. “Наше желание в данном случае совпало с намерениями администрации”, – отмечает Ковалева.

По данным “Экоофиса”, покупка имущества автобазы обошлась компании в $8 млн. Расходы на реконструкцию составили $3 млн. Пришлось переложить заново инженерные коммуникации. В целом в постройку, которая сейчас функционирует на площадке, пришлось вложить примерно $14 млн.

На другом берегу реки Яузы у “Экоофиса” есть еще одно владение – на ул. Семеновской, 11. В здании, расположенном на участке в 3 га, девелоперы собираются построить торгово-офисный комплекс.

На взгляд Дмитрия Иванченко, перспективы у округа есть. Похожее мнение высказывают эксперты “Торгового квартала”. В целом в округе может увеличиться численность населения. Новое жилищное строительство развернется в районах сносимых пятиэтажек и в зонах реорганизации промпредприятий. Количество жителей может увеличиться при строительстве нового жилья в 1,3–1,5 раза.