ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Земля и фабрики – строителям

Конечно, девелоперы берутся за реорганизацию промтерриторий не от хорошей жизни, однако в целом говорят о приемлемой рентабельности таких проектов. Проекты по реновации кварталов, занятых ветхим жильем несноcимых серий, еще менее инвестиционно привлекательны. И власти решили сделать промзоны “бонусом” для девелоперов, готовых взяться за реконструкцию таких кварталов. Участок под застройку за счет объединения реорганизуемых промзон и требующих реконструкции кварталов увеличивается, открывая больший простор для маневра.

Плановая коррекция

Бурное развитие мегаполиса “поправляет” догмы генплана. Да и сам этот документ тоже меняется со временем. Например, в советских генеральных планах было учтено буквально все, и появление каждой новостройки утверждалось на самом высоком правительственном уровне. Современный генплан сделан абсолютно по другой методологии: в нем нет директив, а есть рекомендации. Его ключевым звеном являются три схемы зонирования территории. Функциональное зонирование определяет, где разместить жилые, природные, производственные, общественные территории. Ландшафтное показывает соотношение застроенных, озелененных и замощенных территорий внутри каждого расчетного квартала. Наконец, строительное зонирование регулирует допустимую высотность и плотность застройки.

Город разбит на 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования. В рамках этих параметров каждый застройщик свободен в своих действиях. К примеру, на месте сносимых пятиэтажек можно построить разные объемы жилья: где-то увеличить площадь, где-то повысить этажность. Как правило, инвесторы выступают за увеличение объемов строительства. Обычно городские власти идут им навстречу, выпуская отдельные градостроительные обоснования. И появляются решения по уплотнению застройки или появлению домов в “неустановленном” месте, к примеру вместо планировавшихся зеленых насаждений. В Центральном округе столицы, как признают специалисты НИиПИ генплана, показатели градплана по жилищному и офисному строительству уже давно превышены, одновременно идет сильное отставание по развитию инфраструктуры и проведению реконструкции.

В “неактуализированном” генплане было определено ежегодное увеличение объемов строительства одного только жилья на 3–3,5 млн кв. м. Сейчас, как правило, в год возводится около 5 млн кв. м новостроек. Вопрос, куда размещать новые дома, скоро станет риторическим. А ведь к домам нужно проложить дороги, подвести энергомощности, обеспечить жителей необходимой инфраструктурой: гаражами-стоянками, магазинами, детскими садами, школами, больницами и т. д. Одним из последних территориальных резервов в столице, подчеркивают в стройкомплексе, являются промзоны.

Последний резерв

“В Москве 84 промзоны, из них сейчас на той или иной стадии проработки находятся 30, – рассказывает Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики и развития города. – В некоторых из них процесс обследования территории уже завершен и идет разработка градостроительной документации. К концу 2006 г. ею планируется обеспечить 15 промзон и начать работу еще над 15 проектами планировок – они будут готовы в 2007 г. В итоге только за 2006–2007 гг. разработка граддокументации даст возможность разместить более 2,5 млн кв. м жилья”.

К 2008 г., говорит Королевский, проектами планировок будут обеспечены как минимум 44 промзоны – т. е. более половины существующих в столице.

“Девелоперская активность, новое строительство на месте реорганизуемых промзон – это закономерность развития всех мировых столиц, прошедших через индустриальный путь развития: Лондона, Парижа, Москвы, наконец, – говорит Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. – Да и крупные российские региональные центры, такие как Новосибирск или Красноярск, также сейчас проходят этот этап”. Сохранять промпроизводство в центре города невыгодно из-за высокой стоимости земли.

“Исторически так сложилось, что в Москве высокая концентрация предприятий именно в центре или в районах, привлекательных для девелопмента жилой или коммерческой недвижимости. Например, многие бизнес-центры в районе Павелецкой, в том числе “Аврора Бизнес Парк”, где находится офис Colliers International, расположены на месте бывших промзон. На Озерковской набережной это “Аквамарин-2” (девелопер – “Стройинком-К”), на Кожевнической улице “Ведис-Девелопмент” строит офисно-гостиничный комплекс на месте Московского фурнитурного завода, на Яузской набережной большое количество предприятий ждут своего часа. Можно привести множество других примеров подобной реорганизации”, – резюмирует эксперт.

“В Москве катастрофически не хватает свободных участков под строительство, а дефицит как жилых комплексов, так и объектов коммерческой недвижимости по-прежнему велик, – категоричен Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property. – С другой стороны, на территории столицы до сих пор остается много промышленных зон и устаревших предприятий, многие из которых нерентабельны. Все они в основном расположены в центральном поясе Москвы – между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Очевидно, что такое использование городской земли неэффективно при сложившемся спросе на жилые, офисные, торговые и складские помещения. Многие из существующих ныне предприятий создавались по устаревшим технологиям, в настоящее время они могут быть реконструированы, став при этом более компактными, менее шумными и т. п.”.

“Основная причина освоения промышленных зон девелоперами – это недостаток перспективных участков для застройки, – соглашается Сергей Воронин, директор по финансам и инвестициям ГК “Форум Пропертиз”. – Большое количество предприятий, расположенных в том числе в пределах исторического центра города, имеет низкую рентабельность производства, что по сравнению с прибыльностью девелоперских проектов делает невыгодным сохранение существующего бизнеса в прежних масштабах. Ситуацию не спасают даже льготы, предоставляемые таким предприятиям московским правительством, – наиболее значимой является низкая ставка арендной платы за землю. Их перебазирование на окраины или даже ликвидация, с одной стороны, позволяет инвестору получать от проекта большую доходность, а с другой – увеличивает налоговые поступления в городской бюджет. К сожалению, город тяжело согласовывает инвестиционные контракты, связанные с перебазированием и реформированием производственных предприятий”.

“Город следит за тем, как девелоперы осваивают производственные территории, формирует условия, на которых разрешается их реорганизовывать, – особо подчеркивает Королевский. – Важно, чтобы Москва сохранила свой производственный потенциал, правда, за счет развития новых технологий сами предприятия становятся компактнее и уже не нуждаются в огромных территориях”.

“В Москве большое количество неосвоенных участков, десятки тысяч гектаров земли находятся сейчас под промзонами. Все свободные площадки город уже раздал, сейчас проводится сложная работа с собственниками предприятий и идет эффективный и стремительный процесс вывода промзон”, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании.

На сентябрьском заседании правительства Москвы, посвященном в том числе вопросу рационального использования промземель, Виктор Дамурчиев, глава Департамента земельных ресурсов, заявил, что столичное производство в основном расположено на юге и востоке столицы.

НИиПИ генплана Москвы проводит работу по инвентаризации производственных территорий столицы и их дальнейшему использованию. Как рассказала Галина Миц, специалист НИиПИ генплана, индивидуального подхода ждет каждый московский округ. ЦАО решено не

обременять производственными объектами, а, например, в ЮВАО их число еще увеличится – на его землях не только будут сохранены уже существующие заводы и фабрики, но и часть территории будет зарезервирована для переводимых из других столичных округов особо ценных производств. По словам Дамурчиева, например, с территории ЦАО, на которой сейчас строится “Москва-Сити”, было успешно выведено 32 предприятия.

Власти, похоже, согласились с тем, что под промзонами в Москве останется 7000–7500 га из общего количества 20 000 га производственных территорий. Ранее генплан определил, что производственные территории столицы будут сокращены до 15 000 га. Но, по словам Королевского, даже новые объемы скорее всего будут пересмотрены: “Я уверен, что к 2020 г. производственные территории (частью которых являются промзоны) в городе сократятся до 11 000–12 000 га”.

Объемы нового строительства на месте реорганизуемых промзон, напротив, год от года растут. “Например, в 2005 г. оно заняло 614 000 кв. м, план на 2006 г. – уже 800 000 кв. м, и он будет выполнен, прогноз на 2007 г. – 900 000 кв. м. Нужно еще учитывать, что на этих площадках строятся и коммерческие объекты, и гаражи”, – отмечает Королевский.

Все под застройку

Недавно московские власти пришли к соглашению с руководством “Российских железных дорог” (РЖД) о совместной работе по реорганизации неэффективно использующихся территорий федеральной железной дороги. В 14 из 30 находящихся в работе проектов планировок дополнительным техническим заданием, разработанным по согласованию с РЖД, предусматривается детальная проработка реконструкции путевого хозяйства, грузовых дворов и расположенных рядом участков.

Сейчас идет обсуждение первоочередных проектов развития Московского желдорузла и прилегающих к нему территорий. К примеру, только в промзоне № 1 “Павелецкая” после реформирования грузового двора станции Павелецкая-Товарная площадью около 50 га можно будет дополнительно разместить около 400 000 кв. м жилья.

Разработка предпроектной документации также ведется на участке Октябрьской железной дороги участка от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, реорганизации будут подвергнуты грузовые дворы Белорусского и Рижского вокзалов, транспортно-пересадочный узел Царицыно и др.

Еще одно перспективное направление – объединение реорганизуемых промзон с рядом расположенными кварталами домов несносимых серий, определенных под реконструкцию. Таким образом, участок под застройку увеличивается и девелопер при его освоении сможет сэкономить, к примеру, на размещении подземных гаражей, поставив стоянки для автомашин на реорганизуемой производственной территории.

“Застройщики все больше интересуются промзонами, – говорит Королевский. – А реновация кварталов несносимых серий проходит не теми темпами, как бы хотелось. Поэтому было решено разработать новые проекты планировок – в них будут объединены промзоны, предназначенные к реорганизации, и рядом расположенные реконструируемые кварталы”. Контролировать выполнение этих задач будет созданное 20 сентября в Департаменте градостроительной политики новое управление – координации развития социальной инфраструктуры города. Возглавил его Игорь Тимошков, бывший первый заместитель руководителя ГУП “Управление перспективных застроек” Владимира Хайкина.

“Территория, занятая жилым кварталом, предназначенным к реконструкции, зажата между существующей застройкой, улицами, – рассказал Владимир Хайкин. – Для того чтобы получить на выходе запланированный инвестором объем жилья, нужно проделать слишком большую работу – что-то снести, переселить жителей и т. п. Инвесторы в таких проектах не слишком заинтересованы. Но если объединить данный квартал с рядом находящейся промзоной, то от этого выиграют все: и инвесторы, и город, и сами промзоны”. По словам Хайкина, сейчас в работе находится около 80 подобных проектов планировок.

Как выбирать промзоны

“Если у девелопера есть другие возможности найти свободные площадки под застройку, он не будет строить на месте промзон, – говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации “СХолдинг”. – Их освоение могут потянуть только крупные компании с большими финансовыми ресурсами, удовольствие это не дешевое”. “СХолдинг”, например, рассматривал возможность строительства на реорганизуемой промзоне “Богородское”, но от этой идеи вынужден был отказаться, сочтя ее на тот момент экономически невыгодной.

Освоение промзон Павел Барбашев, директор по маркетингу компании Horus Capital, считает нормальным бизнесом для мегаполиса. “Что строить на месте бывшего завода или фабрики, решает собственник, если, конечно, градплан жестко не регламентирует, что именно такой объект должен находиться именно в этом месте, – говорит Крутов. – Разумеется, проводятся маркетинговые исследования, позволяющие определить, что выгоднее расположить на этом месте – жилье, офисы или торговый центр либо и то и другое”.

“Принимая решение об освоении площадки, наша компания в первую очередь смотрит на то, где она расположена, – рассказывает Барбашев. – Для офисной недвижимости важна близость к транспортным артериям, метро. Затем рассматриваются технические нюансы и вопросы экологии, а также пути их решения. Особое внимание уделяется юридической чистоте приобретения, состоянию объекта и участка, на котором он находится”.

“Аргументами в пользу приобретения площадки являются удачное местоположение (близость к центру или к уже существующим офисным или престижным жилым районам, хорошая транспортная доступность, близость станции метро), размер площадки (маленькие пятачки менее интересны), чистота “титула” (наличие простой структуры собственности и схемы сделки купли-продажи), отсутствие жестких ограничений по застройке”, – говорит Воронин. По его словам, ценность участка снижают его сильная загрязненность предыдущей промышленной деятельностью, сложные геологические условия, явно выраженный дефицит коммунальных ресурсов, наличие на площадке сооружений Министерства гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций (ГОиЧС).

Для девелоперов одним из главных преимуществ бывших промышленных площадок является их величина. “Производственные зоны, даже находящиеся в пределах ТТК, не говоря уже об участках, прилагающих к МКАД, – это, как правило, большие территории, пригодные для застройки, – рассуждает Барбашев. – Если “обычные” участки в городе, которые могут осваивать девелоперы, площадью не более 0,2–1 га, то реорганизуемые промзоны могут занимать 2–5 га”. На большой территории у девелопера больше возможностей: можно не только разместить недвижимость, но и сделать озеленение, какие-то дополнительные опции для арендаторов, сэкономить на подземном паркинге, сделав его наземным, и т. д.

Рассматривая возможность освоения реорганизуемой промзоны, девелопер должен определить для себя наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а также провести архитектурно-градостроительный анализ площадки. “Первое наиболее рационально поручить известным брокерским, консалтинговым компаниям, второе обычно выполняется профессиональными архитектурными структурами – НИиПИ генплана, ведущими архитектурными мастерскими, – говорит Воронин. – Окончательный выбор относительно целесообразности строительства объектов должен быть сделан на основе расчетов экономической эффективности различных вариантов застройки”.

“Если промзона лишь частично выводится за пределы города, то вблизи с оставшимися промышленными объектами нельзя строить жилые комплексы, – говорит Соков. – Например, недавно наша компания завершила анализ участка земли, расположенного по ул. Золоторожский Вал (недалеко от завода “Серп и Молот”, где планируется сокращение доли производства). В непосредственной близости от него частично остается производство, поэтому жилье там не построишь. Нерентабельным было бы в данном месте и строительство торгового комплекса – людских потоков там практически нет. Поэтому мы посоветовали собственнику строить на этой территории офисный центр класса В”.

Как правило, у профессионального девелопера не возникает серьезных трудностей при освоении промышленных территорий. К наиболее существенным проблемам Воронин относит наличие токсичных отходов на территории, что неизбежно требует специальных дорогостоящих мероприятий по утилизации грунта, и наличие объектов жилого фонда в границах площадки, что приводит к необходимости расселения жильцов, а также присутствие на площадке действующих объектов ГОиЧС.

Если в обязанности инвестора по инвестиционному контракту входит перебазирование производства, продолжает Воронин, он может столкнуться с трудностями подбора новой площадки для размещения предприятия. Затянуть процедуру последующего оформления новых объектов в собственность инвестора может и наличие муниципальной собственности или ее доли в объектах недвижимости, расположенных на реорганизуемой площадке.

Сколько стоит

“Для девелоперов, работающих с промзонами, есть два варианта приобретения площадок, – рассказывает Барбашев, – либо становиться собственником компаний, в распоряжении которых они находятся, – по этому пути идет Horus Capital, – или же действовать через посредников, которые предварительно реструктурируют эти компании. Во втором случае не всегда возможно быть уверенным в юридической чистоте предшествующих сделок. Первый вариант не намного более рентабельный, но занимает больше времени и задействованных ресурсов. Его несомненным плюсом является то, что девелопер с самого начала держит весь процесс под контролем”.

Из-за уникальности каждой промышленной площадки сложно делать какие-либо прогнозы относительно затрат на ее реабилитацию, т. е. приведение в состояние, пригодное для начала строительства, признают большинство девелоперов. “Если действующее производство необходимо перебазировать в пределах МКАД, то можно говорить о расходах, превышающих $20 млн за 1 га. Каждый девелопер имеет свою норму доходности, позволяющую ему войти в проект. Внутренняя норма доходности проекта на уровне 15% считается приемлемой – это позволяет окупить инвестиции за 5–6 лет”, – отмечает Воронин.

“Оценить себестоимость строительства на месте какого-нибудь старого завода сразу довольно сложно – например, тот факт, что у реконструируемого здания плохие перекрытия, может выясниться только в процессе работы, – рассказывает Барбашев. – Обычно девелопер готов к превышению первоначальной сметы на 5–10%. Средняя рентабельность проектов Horus Capital, как правило, равна 23–25% годовых, т. е. наши объекты, даже если они построены не в центре, окупаются за четыре года”.

“Промзоны – это не только один из последних резервов участков под застройку, но и самый трудный для освоения резерв, – признает заместитель генерального директора ГК “Вашъ финансовый попечитель” Кирилл Савицкий. – Много средств уходит на вывод предприятия, рекультивацию земель, разнообразные согласования. В среднем от начала проектных работ по предприятию до сдачи офисного центра госкомиссии проходит не менее пяти лет. Кроме того, высоки первоначальные затраты: доля города, приобретение новой площадки под производство, перевоз туда оборудования, решение социальных вопросов и т. п. В пересчете на 1 га земли эти затраты могут достигать $6–7 млн. Однако у промзон есть один несомненный плюс: они обладают достаточными инженерными коммуникациями. Рентабельность редевелопмента может находиться на уровне 20%”.

В компании “Дон-Строй” считают такие площадки привлекательными, поскольку они позволяют реализовать в рамках города в условиях жесткого дефицита свободных площадок крупные комплексные проекты. “Что касается сложности освоения участка, то сейчас в Москве фактически не осталось площадок без тех или иных обременений”, – пояснили в пресс-службе “Дон-Строя”.