ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Офисы: вширь и вверх

Ноесть ли реальная потребность в этих новых для российского рынка форматах или в случае с бизнес-парками мы имеем дело с искусным маркетингом, а строительство небоскребов стало результатом целенаправленных усилий городских властей, вполне вероятно в первую очередь продиктованных соображениями престижа? Чтобы ответить на эти вопросы, нам придется дать краткую оценку современному состоянию офисного рынка Москвы, а также рассмотреть основные плюсы и минусы бизнес-парков и небоскребов как с точки зрения девелопера, так и с точки зрения арендатора.

Сегодня московский офисный рынок – один из самых динамично развивающихся в мире. По объему арендованных или купленных в собственность площадей (в 2005 г. – около 1 млн кв. м, а по итогам 2006 г. прогнозируется уже порядка 1,2 млн кв. м) Москва находится на 2-м месте в Европе после Парижа и опережает Лондон, хотя общий объем лондонского офисного рынка почти в шесть раз превосходит московский. Растущий спрос, подстегиваемый благоприятной экономической ситуацией в стране, и сохраняющаяся нехватка предложения (например, по такому показателю, как объем офисных площадей на душу населения Москва значительно отстает от любого крупного западноевропейского города) приводят к росту арендных ставок и крайне низкой доле свободных площадей (менее 3%). Из 5,3 млн кв. м качественных офисных площадей, имеющихся сегодня в Москве, лишь пятая часть (1 млн кв. м) полностью соответствует стандартам класса А, что еще более подстегивает спрос в условиях расширения как российских, так и международных компаний, которым требуются все более крупные и качественные офисные площади на более длительные сроки.

Схожая ситуация скорее всего сохранится и в будущем году, соотношение спроса и предложения станет более сбалансированным, но ставки аренды стабилизируются не ранее чем в 2008–2009 гг., когда на рынке появятся запланированные крупномасштабные объекты нового поколения.

Рост офисного рынка сопровождается его сегментацией и все большей децентрализацией: за последние несколько лет доля офисных площадей классов А и В за пределами Центрального делового района выросла с 50% до 60%. Заявленные проекты бизнес-парков, расположенных на окраинах Москвы или даже за МКАД, только усилят эту тенденцию – ожидается, что в 2009 г. на офисные здания за пределами центра будет приходиться до 70% от общего объема офисного рынка. По нашим оценкам, в ближайшие три года доля бизнес-парков в общегородском предложении качественных офисных площадей вырастет с нынешних 2% до 6%.

Помимо очень успешного проекта “Крылатские Холмы”, на данный момент единственного “классического” бизнес-парка (иными словами, расположенного за пределами исторического центра и состоящего из низкоэтажных зданий с удобными открытыми планировками, окруженных зеленой зоной) в Москве, в ближайшие 1,5–2 года на рынок должны выйти такие проекты, как бизнес-парк “Химки” (120 000 кв. м), который IKEA возводит рядом с “Мегой-Химки”, бизнес-парк Greenwood (130 000 кв. м), расположенный на внешней стороне МКАД между Волоколамским и Ленинградским шоссе, первая очередь которого должна открыться весной 2007 г. В сентябре начато строительство масштабного проекта “Западные ворота” на Беловежской улице на западе Москвы, на момент завершения к концу 2008 г. общая площадь двух фаз бизнес-парка согласно планам застройщика – компании “Центурион” будет составлять около 170 000 кв. м.

Следует отметить, что в вопросе массового строительства бизнес-парков Москва, хотя и с многолетним опозданием, следует мировым тенденциям. Причины

появления этого офисного формата те же, что и в США или Западной Европе, – стремление разных групп арендаторов, для которых центральное расположение офиса не является безусловной ценностью, вырваться из душного мегаполиса, при этом значительно сэкономив деньги на арендной плате. Среди арендаторов бизнес-парков преобладают IT-компании, телекоммуникационные и фармацевтические компании – иными словами, те, для кого возможность снять большой офис международного уровня (или целое здание) по разумной цене важнее престижности его местоположения. Еще одним из плюсов для арендаторов, который может сыграть немаловажную роль при выборе офиса, является наличие вместительных парковок: в тех же “Крылатских Холмах” одно парковочное место приходится на 40 кв. м общей площади – фантастический по меркам центра Москвы показатель.

Выгоды девелоперов бизнес-парка очевидны: это более низкая цена земли на окраинах города и относительно невысокая стоимость строительства в целом. А интерес к бизнес-паркам со стороны крупных западных хайтек-компаний, которым требуются значительные офисные площади, позволяет быстро и эффективно сдать их надежным арендаторам. Стоит отметить, что арендные ставки в бизнес-парках, как правило, на 20–25% ниже, чем в проектах аналогичного качества, расположенных в центре, а крупные компании рассчитывают на значительную скидку из-за больших объемов площадей, которые они планируют арендовать. Для сравнения: на рынках Западной Европы и США разрыв в уровне ставок между офисными центрами в центре и бизнес-парками может быть еще больше, что обусловлено значительно большим предложением. По мере развития московского рынка эта тенденция получит распространение и у нас.

Если появление формата бизнес-парков в городе стало естественным следствием эволюции рынка, то строительство небоскребов – инициатива городских властей, которые еще в начале 90-х загорелись идеей создания “московского Манхэттена”, несмотря на отсутствие опыта, технологий, нормативной базы, финансирования, да и особой потребности в подобных зданиях в то время. Сегодня проект “Москва-Сити”, который почти десятилетие казался утопией, обретает реальные очертания: компанией Enka завершено строительство первых двух фаз “Башни на Набережной”, идет строительство третьей фазы проекта площадью 100 000 кв. м, почти завершено строительство “Северной башни” компании “Северстальтранс”, компанией “Миракс” активно возводится башня “Федерация”. До 2012 г. в “Москва-Сити” должно появиться более 1,5 млн кв. м офисов класса А, включая такие амбициозные проекты, как башня “Россия”, новое здание московской мэрии, Транспортный терминал, “Город столиц” и др. В результате на конец 2005 г. доля зданий в “Москва-Сити” не превышала 2,5% от общего объема офисов класса А в городе, но уже через 3–4 года может достичь почти трети за счет большого размера вводимых там объектов.

В отличие от технологически несложного строительства бизнес-парков возведение высотных офисных зданий влечет за собой ряд сложностей, которые могут быть не по плечу даже очень опытному девелоперу. В первую очередь это проблемы строительного характера и эксплуатации – установка систем пожаротушения, вентиляции, теплоснабжения, электроснабжения, кондиционирования, водоснабжения, – которые нельзя решить простой экстраполяцией аналогичных систем в зданиях более низкой этажности. Немаловажную роль играют проблемы вертикального транспорта. Управление таким высокотехнологичным зданием – непростая задача, требующая привлечения международных специалистов, так как у их российских коллег пока нет надлежащего опыта.

Наряду с необходимостью использования сверхпрочных материалов все это значительно удорожает проект. Так как вводить небоскреб пофазово технически невозможно, его возведение требует от девелопера концентрации значительных средств, нередко исчисляемых сотнями миллионов долларов. В условиях невозможности постепенной реализации проекта привлечение финансирования на выгодных условиях может стать непростой задачей. В результате небоскребы отличаются более низкой доходностью на 1 кв. м по сравнению с обычными зданиями, хотя и выигрывают за счет значительно больших объемов.

Чем же строительство небоскребов привлекает девелоперов? Не стоит сбрасывать со счетов традиционную причину строительства небоскребов – дефицит земельных участков, а также их дороговизну, но в Москве не последнюю роль сыграли соображения престижа и имиджа: небоскреб – это всегда знаковый проект, который становится визитной карточкой не только компании, которая его построила, но и всего города, олицетворяя экономический подъем и политическую стабильность. По этой причине владельцы небоскреба нередко могут запрашивать арендную плату, значительно превышающую среднерыночные показатели, за вид и за престиж.

Но есть и очевидные минусы: длительный срок возведения, за который может измениться рыночная конъюнктура, дорогостоящая эксплуатация, предполагающая помимо всего прочего грамотную координацию огромных людских потоков внутри здания. Более высокий процент площадей также нужно выделить под различные технические помещения, что наряду с небольшой площадью этажа снижает эффективность планировок.

Арендаторов в небоскребах привлекают расположение в центре бизнес-активности в знаковом проекте и высокое качество офисов. Негативными факторами являются высокие ставки аренды, возможные проблемы с парковкой и транспортной доступностью, а также соображения безопасности.

В целом можно отметить интерес московских арендаторов к высотным комплексам, хотя и сохраняется некоторая настороженность, обусловленная тем, что у российских девелоперов пока нет опыта ни прохождения госкомиссии, ни дальнейшей эксплуатации небоскребов. Только в будущем году, когда на рынок должны выйти третье здание проекта “Башни на набережной” и первая башня “Федерации” – первые по-настоящему высотные здания в “Москва-Сити”, – этот опыт наконец-то появится.