НА АСФАЛЬТЕ: Новые возможности неопределенности

Качнется рынок вниз, поползет вверх или вступит в фазу затяжной стагнации, точно не скажет никто. Однако в этой неопределенности вызревают новые возможности. Они связаны прежде всего с потенциалом пригородов и с масштабной квартальной застройкой.

В Петербурге мало частных инвесторов. Точный процент неизвестен, но все участники рынка уверены: их намного меньше, чем в Москве. Большинство петербуржцев решают собственные насущные жилищные проблемы, как правило, через цепочки взаимосвязанных сделок.

Достаточно характерной можно считать ситуацию, в которой оказалась, например, Юлия Григорьева, менеджер по рекламе издательского центра “Недвижимость Петербурга”. Незадолго до начала ценового ажиотажа она купила за $87 000 двушку в строящемся доме у ст. м. “Нарвская”. Часть денег внесла сразу, сейчас капают проценты – около $700 в месяц. Ей еще нужно помочь родственникам с покупкой единички в подмосковном Реутове, такая квартира сейчас стоит около $140 000. Юлия продает 3-комнатную квартиру в доме-“корабле” в не самом лучшем спальном районе. В сентябре она хотела получить за нее $138 000, сейчас сбросила цену до $128 000, но звонков нет. Правда, в Подмосковье цены пока остановились, но в Петербурге, похоже, все-таки падают. Юлия в сомнениях: сбрасывать цену еще, чтобы привлечь покупателей? Или подождать, пока рынок “проснется”, – ведь застройщики уверяют, что цены будут расти? Правда, риэлторы одновременно предсказывают снижение спроса и цен на низколиквидное жилье. Поди угадай, попадает в эту категорию “корабль” на юго-западе или нет. И что тем временем приключится в Реутове?

В Петропавловске-Камчатском – полночь

С начала года цены на массовое жилье в Петербурге выросли в среднем на 100%. Наиболее впечатляющим был рост в апреле – мае, когда цена увеличивалась на $120–130 за 1 кв. м (+14%), и в августе (+18%). В сентябре потенциал гонки иссяк, в октябре аналитики “Бюллетеня недвижимости” впервые зафиксировали снижение индекса цен на первичном рынке (всего на 0,4% – но важна тенденция!).

В октябре и началась плохо поддающаяся анализу “вибрация”: в Выборгском районе за неделю ценовой индекс показал прибавку на 2,06%, в Калининском – -0,22%, в Красногвардейском (почему-то) аж -5,47%, в Красносельском – +0,7%... Объем предложения квартир в новостройках в начале года составлял, по данным “Большого сервера недвижимости” (bsn.ru), 11 000–12 000, к июлю – августу съежился до 6000, в сентябре снова подрос до 8265 вариантов.

Опыт прежних ценовых кризисов (например, в 2003–2004 гг.) подсказывает: неустойчивость этого равновесия определяется не столько экономическими факторами, сколько психологическими причинами. Победит выдержка продавцов или выстоят и добьются подвижек покупатели, станет ясно в ближайшие месяцы.

Есть несколько фундаментальных параметров, значимость которых никто из участников рынка не оспаривает. Расхождение – в конкретных цифрах и трактовках.

Строители уверены, что ажиотажного роста в ближайшие 2–3 года не будет. Ценовую ситуацию определит первичка. Объем предложения в 2007 г., вероятнее всего, будет сокращаться. Падающий спрос получит поддержку за счет дальнейшего развития ипотеки. Дефицит предложения городских квартир вытолкнет часть спроса на окраины и в ближние пригороды.

Это все азбука, но из одних и тех же букв могут получиться разные слова.

Искусственный дефицит

Хорошо бы разобраться, сколько квадратных метров будет выведено на рынок, в какие сроки и сколько останется у застройщиков в запасе. По данным аналитиков “Союзпетростроя” (со ссылкой на корпорацию “Петербургская недвижимость”), за январь – сентябрь этого года на рынок было выведено 670 000 кв. м нового жилья. А продано за этот же период – 2,2 млн кв. м, т. е. в 3,3 раза больше. Общий объем предложения сократился с 3,3 млн до 2,2 млн кв. м, т. е. на 33%.

Администрация уверяет, что все будет в порядке. По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, чтобы город развивался, надо каждый год вводить в эксплуатацию около 3 млн кв. м жилья, а следовательно, предоставлять под застройку примерно 1,2 млн кв. м участков. “На сегодняшний момент по действующим (заключенным) сделкам продажи права аренды под жилую застройку обеспечат ввод примерно 1,5 млн кв. м. Но есть уверенность в том, что до конца этого года мы проведем торги еще под 1 млн кв. м жилой застройки”, – говорит Чичканов.

Участники рынка уверены в другом: земли продают мало, не там где нужно, без инженерного обеспечения и при этом дорого (как раз потому, что мало). Аналитики “Союзпетростроя” месяц за месяцем твердят о “кризисе безземелья”: “Задел по неначатым домам, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет менее 2 млн кв. м. Он закончится к середине 2007 г., и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги”. А что же дают торги? В 2006 г. на жилищных аукционах было продано 40 лотов с общей площадью улучшений (жилья) 1 156 909 кв. м. Продажи земли почти поровну распределились между периферийными кварталами Приморского и Красносельского районов. “Но половина проданных в 2006 г. земельных участков еще не обеспечена инженерной инфраструктурой, – констатирует заместитель директора “Союзпетростроя” Евгений Каплан. – А по объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20–25%. То есть при самых оптимистичных прогнозах они могут переварить не более 700 000 кв. м жилья в год. При сохранении объемов продаж к концу 2006 г. ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском – в пять раз (даже без учета “Балтийской жемчужины”). Себестоимость строительства в этих двух районах при ценах на землю до $400–500 за 1 кв. м составит $1400–1600. Сомнительно, что вышедшим на торги застройщикам удастся продать по адекватным ценам построенное избыточное жилье”.

К счастью, земли под застройку пополняют не только городские аукционы. Генеральный директор СК “Петербургская недвижимость” Василий Селиванов отмечает, что у крупных застройщиков (таких, как “ЛЭК”, “Строймонтаж”, “ЛенСпецСМУ”, и некоторых других) “есть сформированный запас, в том числе на частных землях: 5–6 проектов примерно по 1 млн кв. м каждый. Но эти “миллионники” будут выходить на рынок порциями по 150 000–200 000 кв. м в год”.

Есть и другие резервы. Например, объекты под реконструкцию, промышленные зоны, замороженные застройщиками проекты с истекшими сроками, амбициозные городские затеи вроде застройки Северной долины, требующие многомиллионных вложений в инфраструктуру. Но эти запасы или не того масштаба, или их реализация – дело долгое, и не они будут делать погоду на рынке в ближайшие год-два.

На рынке – затишье

Остается актуальной проблема спроса: сегодня непонятно, сколько жилья готовы покупать горожане, какого, где и по каким ценам. По данным “Петербургской недвижимости”, в I квартале этого года граждане приобрели 783 100 кв. м строящегося жилья, во II квартале – 921 800 кв. м (абсолютный рекорд за всю историю рынка!), в III квартале – 531 800 кв. м.

В июне на пике спроса индекс объема продаж доходил до 20% (количество сделок по отношению к числу выставленных квартир). В настоящее время этот показатель упал до уровня 6–7%.

“Сейчас происходит сокращение спроса”, – подтверждает Григорий Усыченко, директор по развитию компании “М-Индустрия”. “На рынке затишье, – говорит Василий Селиванов. – Активность снизилась, количество звонков сократилось”. Но застройщики цены не снижают. По крайней мере, публично.

Специалисты “Строймонтажа” утверждают, что снижения цен не было и не предвидится; была маркетинговая акция на Ярмарке недвижимости (-$50/кв. м), возможны скидки по некоторым квартирам в каждом проекте, но доля таких сделок незначительна и не растет. “ЛЭК Истейт”: снижения цен не было. Строительная компания “С.Э.Р.”, генеральный директор Павел Белоусов: “А зачем нам снижать цены? Мы работаем в категории повышенного спроса. В наших проектах преимущественно студии, 1- и 2-комнатные квартиры… Так что пока только повышаем да подтягиваем трешки по цене к 2-комнатным”. “ЛенСпецСМУ” (отдел продаж): движения цен вниз не было и в ближайшее время не предвидится. Григорий Усыченко: “Мы не собираемся снижать цены. Темпы продаж компанию устраивают”.

Риэлторы приводят данные, свидетельствующие о скрытом понижении цен. О том, что некоторые секции и очереди уже известных объектов появляются в продаже по более низкой цене, о продлении периода рассрочки.

Стоит отметить, что ранее (например, в 2004–2005 гг.) на сокращение спроса застройщики реагировали более нервно. Проводили розыгрыши, лотереи, объявляли о скидках для бюджетников и проч. Похоже, ситуация кардинально изменилась.

Василий Селиванов говорит: “У нас есть несколько объектов (на Краснопутиловской, на Дунайском проспекте, в районе Пороховых) – мы их строим, но пока не продаем. Вполне хватает или проектного кредитования, или фондированного финансирования от Сбербанка. На этих объектах ни одного дольщика нет. Мы можем вывести эти дома на рынок хоть завтра. Но зачем? В перспективе понижения цен не будет. Даже если рынок откатится на 10–15%, есть еще такой фактор, как степень готовности дома. Разница в цене между проектом на начальной стадии строительства и перед сдачей его госкомиссии – минимум 30%, по самым скромным оценкам. Даже если рост цен всего лишь компенсирует инфляцию, удорожание за счет более высокой готовности позволяет рассчитывать на приемлемую прибыль”.

Конечно, позволить себе выжидать более благоприятной конъюнктуры могут лишь крупные фирмы. И все же ни демпинга, ни массового выброса на рынок новых объектов в ближайшие месяцы не будет. Игра на понижение кажется бесперспективной. Но и экстенсивное развитие строительства по традиционной модели – на дорогой городской земле, с привлечением дольщиков на ранних стадиях, с использованием левых юридических схем – тоже, по-видимому, себя исчерпало.

Направление прорыва

Принято считать, что петербургский рынок жилья повторяет московскую схему развития – с некоторым отставанием. В столице ценовая гонка этого года довольно быстро захлестнула Подмосковье. Стоимость жилья в городах-спутниках (Подольск, Дмитров, Зеленоград, Солнечногорск, Истра, тот же Реутов) в отдельные месяцы росла даже быстрее, чем в Москве.

Но дело в том, что рядом с Петербургом таких поселений-спутников нет. Петербургский пригород имеет другую структуру. На юге преобладает дворцово-парковая застройка (с жесткими ограничениями на новое строительство) – Петродворец, Пушкин, Павловск, Стрельна. На севере – санаторно-курортная зона (опять же с ограничениями). Есть еще промзоны: Кириши, Колпино, Металлострой, Мурино, Тосно...

Например, в Тосно (около 30 км от Питера) народ живет небогатый. Однако строят здесь не панельные дома (что было бы понятно), а преимущественно кирпичные.

Чтобы сделать жилье доступнее, администрация района решилась на эксперимент. Власти выступили в роли заказчика строительства жилого 63-квартирного дома. На большинство квартир привлекли деньги дольщиков, на 30% квартир в доме цену устанавливает администрация района: “квадрат” стоит 18 690 руб. 13 квартир зарезервировано под реализацию целевых программ: их получат очередники на условиях ипотеки. Первый взнос – от 10% до 30%. Квартиры в этом доме предназначены только для местных жителей. Вопрос в том, хватит ли размеров субсидий, чтобы компенсировать процент по ипотеке. В 2005 г. в районе пять семей смогли воспользоваться субсидиями. В этом – 11...

Сельские жители получают помощь в натуральном выражении – деревом и другими стройматериалами. И строятся самостоятельно.

Остальное жилье – чисто коммерческое. Квартиры для сотрудников часто приобретают организации (ООО “Тепловые сети”, ООО “Нефрит-Керамика” и др.). Все новостройки – кирпичные. Цены редко опускаются ниже отметки 30 000 руб. за 1 кв. м.

Строители жалуются, что материалы дорожают: за год кирпич вырос в цене вдвое, арматура – в шесть раз. Но спрос на жилье опережает предложение. Под социальные программы девелоперы отдают администрации района (в среднем) по одной квартире с возведенного дома.

В этом году в Тосненском районе построят около 35 000 кв. м жилья. Из них 18 500 кв. м – индивидуальные дома. В Киришах (более 120 км от города) практически все строительство ведет Киришский ДСК. В прошлом году на комбинате запустили новые технологические линии. Это позволяет удешевить строительство. Сейчас ДСК возводит по новой технологии первый дом. “Квадрат” стоит около $1000. В 2005 г. 1 кв. м стоил $650. Большая часть жилья в городе строится для сотрудников компании “Кинеф” (“Киришинефтеоргсинтез” – крупнейшее нефтеперерабатывающее предприятие на Северо-Западе). По словам генерального директора ДСК Владимира Кокшарова, областные покупатели не готовы платить за 1 кв. м жилья более $600. А себестоимость строительства – $900 за 1 кв. м. Средняя зарплата в городе – 15 000 руб., бюджетники получают около 6000 руб. В Киришах за первое полугодие было введено в действие 18 434 кв. м жилья (из них индивидуальная застройка – 2783 кв. м).

Совсем другая картина – в Сестрорецке, где компания “Балтинвестстрой” на территории около 2 га возводит малоэтажный элитный жилой комплекс “Водолей”. Строительство началось этим летом. Однако, по словам генерального директора фирмы Игоря Балландовича, уже реализовано около 25% из 220 квартир. Первыми – как и обычно на ранних стадиях девелоперских проектов – уходят малогабаритные квартиры (1- и 2-комнатные). Но примерно треть продаж составляют трешки. Текущая стоимость – $2500–2700 за 1 кв. м. C Нового года, когда строители продвинутся, цены будут подняты до $4000. Комплекс будет завершен в I квартале 2008 г.

Территория комплекса – около 2 га. Игорь Балландович подчеркивает, что это именно

“городское жилье в курортной зоне”, а не коттеджный поселок. Ключевое преимущество проекта, по мнению его организаторов, – реализация принципа квартальной застройки: “Мы находимся в самом начале пути: люди только еще начинают осознавать, что комфортно жить в городе невозможно. В городе может быть уместным или социальное жилье, или представительское. Пока развитие пригородов сдерживается качеством дорог и проблемами с инфраструктурой. Мы в этом плане отстаем от Европы, но развиваемся быстрее”.

В Сестрорецке строят и многоэтажки. Но только точечно, “сажая” новые дома на старые сети и под шумные протесты населения. Массовой такая застройка не будет.

Андрей Мартынов, менеджер компании “Петростиль” (фирма занимается строительством коттеджных поселков), уверен, что именно в пригороде сейчас формируется альтернатива городскому жилью: “Например, дом в поселке “Горки СПб” – альтернатива городской квартире элитного класса. Примерно для половины жителей поселка основное жилье – это квартира в городе, остальные выбрали загородный особняк как место постоянного обитания. Сейчас именно в элитном сегменте формируется мнение о том, что в пригороде можно найти реальную альтернативу [городу]”.

Процесс смены ориентиров идет не быстро. “Большинство клиентов к этому еще не готовы, – говорит Андрей Мартынов. – Но постепенно к такому выбору подталкивает не только рост предложения, но и конъюнктура – например, дикий рост цен”.

Кстати, в ситуации выбора этим летом оказался и сам Андрей Мартынов: “Я подбирал квартиру для себя. Когда понял, что городские цены не устраивают, стал искать как раз в ближнем пригороде. Но пригородные цены “подтянулись” очень быстро. А тратить лишнее время на поездки из-за $10 000–15 000 разницы в цене не хочется. Теперь я снова ищу варианты в городе”.

Цена сформирует привычку

Ближний пригород будет востребован массовым средним покупателями в том случае, если застройщики смогут выставить в нем адекватное предложение. Не точечные дома в окружении старой застройки и не локальные коттеджные поселки, а современное комфортное жилье в составе социально однородных кварталов с развитой инфраструктурой.

Такие проекты требуют серьезных средств. И для их успешной реализации понадобятся определенные перемены менталитета.

По словам Григория Усыченко, массовая застройка, например, где-нибудь в Ново-Девяткино может стать выходом для тех, кому не хватает средств, чтобы купить квартиру в городе. Другой вариант – когда человек может приобрести городское жилье, но предпочитает за те же деньги купить загородный дом с тем же набором удобств, но большей площади. Есть еще и третья категория, напоминает Усыченко, – частные инвесторы. “Их присутствие пока не слишком заметно, но мы ожидаем, что их доля в ближайшее время увеличится до 10–15%. Это обязательно произойдет вместе с пониманием главного – того, что цены не упадут”.

Усыченко считает, что “изменение сознания произойдет в 2007 г. Цены (в городе) не снизятся. Тогда-то волна спроса накроет и пригород”.

Василий Селиванов также уверен в том, что спрос будет смещаться в пригороды. Потому что именно там возможно развитие масштабных типовых проектов, возведение массового социального жилья. “Тенденция развития городов-сателлитов как зон массовой застройки – это общемировая тенденция. В городе закончилась земля. Остались только промзоны и [варианты] расселения, – говорит Селиванов. – Главное – это будет регулируемая застройка. Частные операторы крупных проектов будут управлять предложением на рынке. У наших граждан пока нет обыкновения жить в пригороде. Но цена сформирует привычку”.

Пока российские девелоперы присматриваются к потенциалу нового рынка, иностранцы уже готовы принимать решения.

В конце октября администрации области объявила о том, что рядом с поселком Юкки (10 км от города) на территории в 300 га будет строиться крупный многофункциональный комплекс “Евразия”: 300 000 кв. м малоэтажного жилья, торговый центр на 250 000 кв. м и складской терминал класса А. Основные участники проекта – российская инвестиционная корпорация “Пантикапей” и Первая строительная компания провинции Цзянсу (Восточный Китай). Корпорация “Пантикапей”, по данным СМИ, владеет правами на обширные территории в зоне строительства КАД неподалеку от IKEA. Участки выкуплены у пайщиков совхоза “Бугры”. Строительство начнется весной будущего года. Инвестиции в проект оцениваются в $500 млн. Эксперты полагают, что китайских инвесторов вдохновляет динамика развития российского рынка недвижимости (рост цен и объем неудовлетворенного спроса).

Руководитель отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отмечает, что традиционные для области проблемы с инженерным обеспечением могут быть решены именно в рамках такого масштабного проекта. “Я видел в Китае огромные кварталы, застроенные небольшими – в 3–4 этажа – домиками. Китайцы научились осуществлять такую застройку быстро и аккуратно”.