ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Ясли в нагрузку

Сейчас создание объектов городской инфраструктура часто просто вешается на застройщиков как обязаловка. И это несмотря на то, что инвесторы платят городу немалую компенсацию (долю города) за пользование социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.

Москва и малыши

Несколько лет назад официальная статистика отметила рост рождаемости в Москве. Факт положительный, но увеличение количества маленьких москвичей сразу выявило нехватку детских садов. Согласно ныне действующему генеральному плану развития столицы на 1000 жителей должно приходиться 41 место в детских дошкольных учреждениях, реальный показатель – 28 мест на 1000 жителей. Количество детей, записанных в детских дошкольных учреждениях, но не обеспеченных местами, составляет на сегодняшний день около 16 000 человек. Алексей Введенский, руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра городского стройкомплекса, полагает, что эта цифра может быть завышенной: родители, как правило, записывают детей одновременно в несколько детских садиков. Тем не менее дефицит налицо. Положение со школами лучше, но их тоже не хватает. Сейчас их в столице 1500, это 92% от норматива. Достаточно остро ощущается нехватка учебных заведений в районах Северное Медведково, Новогиреево и Текстильщики.

Нынешняя ситуация с яслями и детсадами в Москве во многом результат закрытия в 1990-х гг. около 1000 детских дошкольных учреждений, в первую очередь ведомственных. Оказавшись в то время в тяжелых финансово-экономических условиях, организации старались сбросить со своего баланса все лишнее, что по тогда действующим законам не возбранялось (хозяйствующий субъект – владелец предприятия или организации мог делать со своей собственностью или частью своей собственности что угодно, в том числе и продать ее, если она ему не нужна, как, допустим, детсад; такое решение мог принять совет директоров акционерного предприятия или собрание акционеров).

Теперь московские власти намерены вернуть эти садики. Правда, сделать это будет нелегко, многие детские дошкольные учреждения были проданы (и перепроданы) и перестали быть таковыми уже давно. А по недавно принятому Госдумой закону срок давности по сделкам с недвижимостью сокращен с 10 до трех лет (федеральный закон № 109-ФЗ от 21 июля 2005 г. “О внесении изменений в статью 181 части первой ГК РФ”. Пункт 1 статьи 181 (Сроки исковой давности по недействительным сделкам): “Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда начинается исполнение этой сделки”). По словам старшего прокурора управления прокуратуры г. Москвы Ольги Вилковой, у города нет рычагов вернуть ведомственные сады. Единственный эффективный путь – строить новые. До 2010 г. планируется построить 420 детских учреждений на 61 000 мест. Как подчеркнул Алексей Введенский, политика властей направлена на то, чтобы молодые мамы имели возможность работать.

Сейчас одна часть социальных объектов возводится за счет бюджетных средств, другая – в рамках инвестиционных контрактов в виде некоего обременения. В столице объявляются конкурсы, в которых участвуют все желающие девелоперские компании. Например, выставляется лот на строительство нескольких жилых домов и детского сада или школы. Заинтересованная организация, выигравшая тендер, возводит все объекты. Для удобства всех участников рынка выпускается специальный журнал “Московские торги”, где заранее публикуются объявления с условиями конкурсов.

“Расценки при осуществлении подобных проектов достаточно прижаты, и много на таких объектах не заработаешь, – признается Алексей Введенский. – Но, в принципе, строители активно в них участвуют, потому что прибыль есть. Многое здесь зависит и от величины организации: если строитель крупный и располагает собственной мощной материально-технической базой, себестоимость возведения объектов снижается и прибыль он получает солидную, если мелкий, то, конечно, ему приходится использовать субподрядные организации, соответственно, прибыль будет намного меньше”.

Стоит отметить, что победителями на конкурсах иной раз выходят фирмы, давшие обязательство возвести тот или иной социальный объект. Так, несколько лет назад выигравшая лот компания “Ингеоком” за возможность вести строительство в районе Остоженки предложила в качестве доли инвестора $1,68 млн, что было меньше тех сумм, которые предлагали другие участники торгов. Зато “Ингеоком” обязался за свой счет провести капитальный ремонт детского сада в Коробейниковом переулке, 22, на общую сумму $2,2 млн.

Возведением зданий (по горзаказу и на бюджетные деньги), предназначенных детям, занимаются, как правило, крупные организации, качество работы которых не вызывает сомнения, это компании – члены Московского строительного союза или подразделения “Главмосстроя”, а типовые материалы, блоки и панели в основном производит (и строит) холдинг “Моспромстройматериалы”, иными словами, все процессы давно обкатаны и технологических проблем здесь нет, заключает Алексей Введенский.

Две стороны нагрузки

В то же время строительство социальных объектов в качестве нагрузки к жилым корпусам воспринимается специалистами неоднозначно, ведь только средняя стоимость возведения детского сада оценивается в $1 млн (может быть и больше, если в саду есть бассейн, кинозал, телевизоры и т. д.). По оценкам экспертов, социалка может занимать 1–2% общей стоимости большого строительства, но может меньше или гораздо больше – все зависит от конкретной ситуации.

Так, холдинг “СТ Групп” совместно с компанией “Интеко” реализует проект “Сити Палас” высотой 250 м и площадью 169 000 кв. м на территории ММДЦ “Москва-Сити” на Краснопресненской набережной (участки № 2, 3). В объеме проекта за свой счет инвесторы возводят музей ММДЦ и Дворец бракосочетаний (2000 кв. м) с инфраструктурой – магазинами и сервисами по обслуживанию свадебных церемоний. “Все это будет безвозмездно передано городу, – поясняет Алексей Корсик, директор управления корпоративных финансов “СТ Групп”. – Кроме того, инвесторы вкладывают собственные средства в развитие инженерных сетей делового центра. В качестве обременения можно назвать также проектирование и строительство общегородской площади “Москва-Сити”. Плюс к этому застройщики обязуются за свой счет создать великолепный архитектурный фасад делового центра с использованием дорогих и уникальных материалов. Тем не менее для инвесторов участие в проекте “Москва-Сити” выгодно”.

“Сейчас у крупных девелоперов, занимающихся строительством жилья, с учетом строительства социальных объектов в качестве нагрузки средняя годовая прибыль колеблется в пределах от 10% до 20%, – считает Алексей Корсик. – Прибыль по конкретным объектам может достигать 50% (от вложенных инвестиций), но если учесть, что весь процесс возведения здания (квартала) растягивается на три, четыре, а то и на пять лет – время уходит на согласования, проектирование, покупку земли, – то в итоге и получаются 10% годовых”. Что касается конкретно только социальных объектов, то при больших, массовых объемах строительства, особенно в новостройках, сильному застройщику, в принципе, ничего не стоит возвести тот же типовой детский сад или школу, добавляет Корсик.

Несмотря на определенные затраты, столичные застройщики готовы браться за проекты с нагрузкой, подтверждает и Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК “Конти”. Он связывает это с тем, что в Москве практически не осталось свободных участков с небольшими обременениями. Однако, по его мнению, любой инвестиционный проект оценивается по-разному в каждом конкретном случае: “Строительство высоток, к примеру, инвестиционно привлекательно только при условии, что доля города составит не более 30%. Это связано с тем, что при строительстве высотных зданий определенный процент общей площади уходит под технические этажи, сложные коммуникации, лифтовые шахты, лестницы и др. В результате объем продаваемой площади, как правило, не превышает 75% от общей площади строительства. Из этой оставшейся части и выделяется доля города”.

Любопытно, что некоторые эксперты вообще не склонны называть социальную инфраструктуру обременением. “В реконструируемом нами 75-м квартале Хорошево-Мневники, – говорит Екатерина Семихатова, директор по связям с общественностью компании “Крост”, – у нас есть школа и детские садики, и я не могу сказать, что это обременение. Строить одни только жилые дома сейчас уже нет смысла. Рынок требует другого подхода, поэтому мы предлагаем полный набор удобств для полноценной жизни. Это не увеличение стоимости, это создание определенной среды, и за эти проекты жители не платят”.

По мнению Вячеслава Тимербулатова, развитие социальной и коммерческой инфраструктуры является практически обязательным условием строительства для крупных девелоперов. Это нормальная практика современного строительства, и это не должно отражаться на стоимости жилья. “Вместе с тем, безусловно, есть определенные требования к минимальному набору инфраструктуры и качеству инженерии для различных сегментов недвижимости. Эти параметры действительно учитываются при ценообразовании. Например, элитный комплекс, возведенный без подземного паркинга с достаточным количеством мест, уже не может претендовать на роль элитного, соответственно, и цена квадратного метра в нем будет ниже, чем в доме, построенном с соблюдением всех требований по инфраструктуре”, – говорит Вячеслав Тимербулатов.

Строительство детского сада — это, конечно, обременение, замечает, в свою очередь, пресс-секретарь инвестиционно-строительной группы компаний “СУ-155” Владимир Фомин, но и инвестору это выгодно: квартиры будут гораздо лучше продаваться, если рядом будут сады, школы и т. п. У “СУ-155” много таких проектов, где рядом с новыми жилыми домами сразу же возводятся ясли-сады, учебные заведения, физкультурно-оздоровительные комплексы, магазины, гаражи.

С таким подходом соглашается Константин Апрелев, президент Русского агентства недвижимости “САВА”: “Зависимость между степенью развития инфраструктуры и стоимостью жилья настолько велика, что многие родители, имеющие полноценное загородное жилье, живут по-прежнему в городе в непосредственной близости от школ, куда ходят их дети. Представители среднего класса и менее состоятельные граждане большое значение придают общественному транспорту, его доступности и загруженности, наличию придомовой территории и парковки.

Для всех категорий населения важны престижность района в целом, его экологическое состояние, близость парковых зон, плотность окружающей застройки, качество дорог и их освещенность, наличие магазинов и учебных заведений”.

Однако далеко не всегда даже крупные организации берутся за социальные объекты, предлагаемые в качестве нагрузки. Вот, к примеру, позиция Николая Ашлапова, генерального директора компании “Главмосстрой”: “Мы готовы строить объекты соцкультбыта при адекватной прибыли, чтобы можно было поддерживать свою организацию на нормальном уровне, сегодня же прибыль близится к нулю. По сути, мы работаем ради загрузки мощностей, но этого мало [для достаточного развития бизнеса]”.

Похожая точка зрения и у Евгении Малакаевой, президента компании “Юнионпромстрой”. “Трудно вспомнить инвесторов, которые приветствовали бы возведение социальных объектов в рамках своих инвестиционных контрактов в местах точечных застроек. На мой взгляд, в таких районах социальная инфраструктура должна строиться не силами инвесторов, а на их деньги, которые город получает с каждого девелопера в качестве так называемой доли города. А доля города – это не что иное, как платежи на развитие социальной инфраструктуры. Поверьте, это немалые деньги, и выплачиваются они сразу после конкурса (аукциона) по приобретению площадок или максимум в течение года со дня заключения инвестиционного контракта”, – говорит она.

Эксперт считает, что переносить в коммерческую сферу возведение детских садов и школ неправильно, поскольку в результате город получает коммерческие детские сады и школы, малодоступные жителям из-за высокой цены.

Между тем, по словам Юрия Замятина, начальника управления Департамента экономической политики и развития Москвы, сейчас инвестор в качестве компенсации за социальную и инженерную инфраструктуру платит в столичный бюджет в среднем около $600 с каждого проектируемого квадратного метра жилья. В прошлом году от реализации инвестиционных контрактов по строительству жилья в городской бюджет поступило 10 млрд руб. В этом году из запланированных 11 млрд руб. по состоянию на сентябрь собрано только 6 млрд руб. Юрий Замятин связывает “недобор” с уменьшением количества свободных площадок под застройку. В следующем году московские власти намечают собрать 5 млрд руб.

Моя элитка – с краю

Сегмент элитного жилья стоит словно бы особняком от общегородских инфраструктурных проблем (больше – от социальных, но и от инженерных тоже). Для него не работает правило “развитая социальная инфраструктура – повышенный спрос на жилье”, во всяком случае, работает не всегда.

“Тем, кто проживает в дорогих малоквартирных домах в элитных районах Москвы, социальная инфраструктура рядом с домом не требуется, – убеждена Евгения Малакаева. – Они в поликлинику не пойдут, поскольку у семьи есть домашний врач, который приедет в удобное время. Обслуживаются жильцы подобных квартир на договорной основе в частных поликлиниках, которых много в Москве, и детей своих в районный детский сад они не поведут, а найдут с их – родительской – точки зрения лучший и начнут возить туда, или воспитатели и гувернеры будут воспитывать чадо дома”.

Конечно, в таком случае и администрации города вроде бы не о чем беспокоиться. Но Москва пока не стала городом с четким делением на бедные и богатые кварталы, хотя подобная тенденция отмечается многими экспертами как очевидная. “В последнее время на столичном рынке недвижимости появилась тенденция вымывания некоторых слоев населения из районов, которые стали элитными. Происходит это за счет создания дорогой инфраструктуры. Многие жители не в состоянии оплатить образование детей в дорогих школах, детских садах, совершать покупки в магазинах, рассчитанных на жителей элитных комплексов, и постепенно они вынуждены менять место жительства”, – подмечает Вячеслав Тимербулатов.

Однако причудливое социальное переплетение жителей с разным уровнем доходов все еще сохраняется. “К примеру, – говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, – принцип однородности прослеживается на Остоженке. Но отгородить этот район забором от основной массы населения, создав “город в городе”, может разве что писатель-фантаст. Или возьмем Замоскворечье. На ул. Бахрушина возвышается элитный дом, где сейчас квартиры продаются по $10 000 за 1 кв. м. А буквально в 150 м от него находится общежитие, где обитают выходцы из южных регионов. В том же Замоскворечье, перспективном районе элитной застройки, незначительные придомовые территории ограничивают создание полноценных парковок, детских площадок, скверов. За жильцами закреплено определенное количество парковочных мест, но, допустим, если к ним приезжают гости, то машину рядом с домом поставить уже невозможно”.

Там, где элитные микрорайоны получают более-менее ясное очертание, появляется и соответствующая облику квартала специфическая инфраструктура. Сейчас, по наблюдениям Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в столице параллельно развиваются две тенденции: “С одной стороны, когда возводится малоквартирный элитный дом (до 30–40 квартир), в нем уже никогда не создается инфраструктура в отличие от моды начала текущего десятилетия – тогда строили на 10 жильцов фитнес-центр, ресторан и т. п. Сегодня каждый квадратный метр земли в центре на вес золота, поэтому девелоперы по максимуму извлекают прибыль из строительства и обходятся без излишеств”.

С другой стороны, продолжает Ковалев, появляются масштабные проекты многофункциональных комплексов, в которых покупателю предлагается широкий спектр инфраструктурных услуг. Например, на Мытной улице строится “Английский квартал” (949 квартир). Застройщик обещает разместить на территории магазины, кафе, рестораны, английский паб, салон красоты и т. д. Также в проекте заложено строительство детского образовательного учреждения. “Если говорить об элитной недвижимости, т. е. о центральных районах города, то наименее здесь развита торговая инфраструктура, чего не скажешь о ресторанах, кафе, кинотеатрах. Развлекательная инфраструктура представлена в центре Москвы довольно полно”, – говорит эксперт.

В дорогих районах создается и высококачественная инженерно-техническая инфраструктура, поскольку понятие “элитный дом” предполагает наличие систем очистки воды и воздуха, нескольких видов отопления (воздушного, водяного и электрического) и резервного электропитания на случай отключения центральной системы, добавляет Вячеслав Тимербулатов.

Эпоха просвещения

Покупатели московского жилья становятся все более взыскательными к своей среде обитания, а инфраструктура перестает быть для них лишь непонятным и пугающим словом. Люди хотят, чтобы их новый дом находился в районе, где уже построены и работают детский сад, школа, лечебные учреждения, есть торговый центр, спортивный комплекс, современные паркинги.

Соответственно, и застройщики при разработке проекта, ориентируясь на требования покупателей, изначально обращают внимание на территории с развитой инфраструктурой, утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”: “Девелоперы стремятся найти для возведения дома такое место, которое к моменту окончания строительства станет комфортным и обустроенным микрорайоном”.

В качестве примера комплексного подхода к городской застройке эксперт привела Молжаниново: “Инфраструктура района строится за счет инвестора, а условия ее возведения оговариваются в инвестиционных контрактах. Общая площадь застройки – 225,1 га, предположительный объем жилищного строительства – 705 400 кв. м. Одновременно с возведением жилья будет вестись строительство объектов инфраструктуры. Общая площадь учреждений соцкультбыта составит 727 400 кв. м. В ходе возведения первой очереди предполагается построить четыре детских сада, три школы, гостиничный комплекс, девять предприятий торговли, шесть медицинских учреждений, спортивные объекты, предприятия бытового обслуживания. Кроме того, в районе будут собственная АТС, пожарное депо, отделения связи и Сбербанка”.