ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Без сервитутов – хаос

Красная тряпка земельного рынка

Практически для всех участников рынка земли понятие “сервитут” – как красная тряпка. Являясь правом ограниченного пользования чужим участком – для прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов и т. п., сервитут считается серьезным и безусловным обременением земли, ограничивающим ее использование и снижающим рыночную стоимость. Поэтому собственники участков на своих территориях сервитуты оформлять не торопятся. С другой стороны, те лица, в чьих интересах должен быть установлен сервитут, чаще всего тоже не собираются юридически закреплять свое право, потому что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование его землей. В результате по состоянию на 1 января 2005 г. в России зарегистрировано всего около 1000 сервитутов, преимущественно частных.

Цивилизованной системы взаимоотношений между субъектами земельного рынка, регулируемых сервитутами, в России пока не существует. Между тем возникающие судебные споры между собственниками в условиях постоянно растущего оборота земель могут привести к массовому и повсеместному установлению сервитутов ради защиты интересов отдельных людей. При нынешнем его нормативно-правовом регулировании, когда в законе не указывается, кому отдавать приоритет в той или иной ситуации, это приведет к хаосу на рынке, многочисленным судебным искам и затормозит развитие земельного оборота.

Де-факто и де-юре

В земельном законодательстве СССР и Земельном кодексе РСФСР такого понятия, как сервитут, вообще не существовало. Земля была государственная, все объекты распределялись, строились и вводились фактически государством. Коммерческий оборот земли отсутствовал. Многие линейные объекты – подземные кабели, трубопроводы, газопроводы, наземные линии электропередачи, а также дороги, расположенные сегодня на землях частных собственников, – возводились без оформления полноценной разрешительной и проектной документации, так как не было необходимости регулировать земельные отношения.

Это привело к возникновению довольно серьезных проблем. Например, весьма распространены и практически никогда в правовом смысле не урегулированы ситуации, когда доступ к земельному участку требует проезда через земли соседа.

Не оформлены земельные отношения и в части, касающейся водных объектов, которые граничат с частными земельными участками, – рек, озер, иных водоемов, каждый из которых имеет так называемый бечевник (полоса суши вдоль берега для общего пользования), прибрежную защитную полосу и водоохранную зону, ограничивающие право собственника земельного участка по его использованию и предоставляющие право пользования другим лицам. Наконец, существуют особые нормы по ограниченному использованию земель, на которых расположены памятники истории и культуры, историко-культурные комплексы, археологические памятники.

То есть де-факто большинство участков земли имеют некие ограничения в использовании или могут быть использованы в ряде случаев другими лицами, но де-юре это не закреплено в виде сервитутов.

Зачастую девелопер, который купил участок земли для освоения – к примеру, строительства элитного коттеджного поселка на берегу водохранилища, – уже после приобретения проводит полноценную экспертизу участка для выявления всех ограничений по его использованию (физических, маркетинговых и юридических) и обнаруживает, что как раз строительство элитного поселка на этих землях невозможно, поскольку они граничат или входят в водоохранную зону и должны предоставлять возможность прохода к воде всем желающим. А значит, о закрытом клубном поселке не может быть и речи. В результате – претензии к продавцу земли, потраченное время, деньги и простой земельного участка.

Пока еще довольно много свободной земли, строительство поселков у воды или у леса не слишком затрудняет доступ к берегу или доступ к лесу, и такие поселки уверенно позиционируют себя как элитные, клубные. Но по мере освоения земель это может стать реальной проблемой для жителей поселка – если пройти к воде или лесу будет возможно только через этот поселок, то поселок будет обязан обеспечить свободный проход.

В других случаях девелопер не проводит экспертизу и сталкивается с обременением земли, к примеру с проложенными под землей трубами, уже на этапе строительства. Если же девелопер закрывает глаза на существующие ограничения по использованию земли, строит коттеджный поселок, то с возможными проблемами сталкиваются уже частные собственники – владельцы участков, которые построили на них коттеджи. Например, обнаруживается, что соответствующим службам необходим доступ к кабелю или иному линейному объекту, который расположен прямо под домом. В случае, когда линейный объект имеет охранную зону, не предполагающую возведение строений, ситуация может развиваться крайне нежелательным для владельца образом (вплоть до сноса строения).

В таких случаях претензии пострадавшего всегда обращаются к продавцу земельного участка, который продал его с фактическими обременениями, но не сообщил об этом покупателю. Но если продавцом участка окажется физическое лицо, т. е. обычный человек, который не знал и не мог знать об этих обременениях, поскольку не обладал всеми возможностями получить исчерпывающую информацию, суд может посчитать его добросовестным продавцом, и в таком случае все бремя ответственности ляжет на нового собственника земли.

Но коммерческие организации, в особенности специализирующиеся на операциях с землей, занимающиеся строительством, в том числе и девелоперы, которые располагают всеми возможностями для того, чтобы получить сведения о характеристиках продаваемого участка, обязаны приложить все усилия, чтобы выяснить все возможные обременения земли. В этом смысле коммерческий продавец становится более уязвимым, ведь в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Нарушение этого правила как раз и влечет права покупателя предъявить соответствующие претензии к продавцу, которые могут выражаться в соразмерном уменьшении стоимости участка, возмещении убытков, отказе от исполнения договора.

Покупать кота в мешке

Так как именно девелопер заинтересован в капитализации земли и ее эффективном освоении и в то же время именно девелопер наиболее уязвим перед лицом закона при возникновении претензий, именно он и должен проявлять наибольшую осмотрительность при покупке участков для освоения.

К примеру, Земельный кодекс РФ не предусматривает напрямую возможности установления публичного сервитута в отношении земельного участка, который граничит с водным объектом, но девелопер обязательно должен обратить внимание на прохождение границ прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны, которые тоже имеют характер сервитутов, если их понимать не только как право ограниченного пользования чужим земельным участком, но и как ограничение права собственности на землю.

Все уже наслышаны о том, что в таких зонах нельзя строить коттеджи, но, когда участок огибает водный объект полностью или в значительной его части, собственник должен быть готов еще и к тому, чтобы обеспечить проход к воде всех желающих. Это вытекает из положений Водного кодекса РФ, согласно которым каждый может пользоваться водными объектами общего пользования (публичный водный сервитут), для чего выделяется полоса суши вдоль берега (бечевник). А к бечевнику требуется проход. Вот здесь и может быть установлен публичный сервитут (статья 23 Земельного кодекса РФ).

Но физические свойства участка – близость к воде, наличие или отсутствие дороги, граница с лесом, – не зафиксированные в виде зарегистрированного сервитута, хотя бы могут быть установлены при покупке внимательным девелопером при визуальном исследовании. Гораздо сложнее дело обстоит с подземными коммуникациями – обнаружить их без соответствующей экспертизы крайне сложно.

Практика оформления сервитутов – это прежде всего достоверный источник получения сведений обо всех характеристиках земельного участка, необходимых для формирования прозрачных отношений между продавцом и покупателем. Конечно, такие сведения могут быть получены покупателем, любым заинтересованным лицом и из других источников, но это влечет дополнительные траты, порой весьма серьезные. К примеру, можно запросить соответствующие организации – “Газпром”, Ростехнадзор и проч., – не проходят ли по данному участку трубы, какие-то коммуникации. Однако отправкой запросов на деле мало кто занимается, просто покупают участок – и все. А если есть зарегистрированный сервитут, обременять себя такими заботами уже не нужно.

Кроме того, только сервитут дает информацию об условиях, на которых осуществляется право пользования участком. К примеру, собственник участка может знать о том, что по его землям проходит система водоснабжения, но не знать, какие ограничения предусмотрены в связи с этим фактом: где можно возводить сооружения, на какой глубине можно прокладывать коммуникации и т. д.

Особенно внимательно девелопер должен анализировать участки, граничащие с землей, которую он собирается покупать, потому что он сам может оказаться в роли требующего установить сервитут на соседние территории. Классический пример – дорога. Помимо строительства коттеджного поселка девелопер обязан обеспечить подъезд к поселку, который часто проходит по чужим землям. В таком случае необходимо оформлять сервитут на право ограниченного пользования этим участком, а именно проезд по территории.

В отношении дорог имеется одно “но”. Проселочная дорога вряд ли может сегодня кого-то устроить. Как правило, необходимо построить качественный асфальтированный подъезд к домам, а сервитут как раз и не предусматривает возможности застройки и модернизации участка, на который возникло право пользования. То есть обязать собственника соседнего участка предоставить возможность проезда по его территории с помощью сервитута возможно, а построить хорошую дорогу на его землях нельзя.

Кому нужно?

Несмотря на прохладное отношение девелоперов к сервитутам, их установление все-таки выгодно прежде всего самому собственнику земли, права которого, казалось бы, сервитутом ущемляются. Важно помнить, что де-факто обременения на землю уже существуют и являются неотъемлемой характеристикой участка и только оформление сервитута устанавливает размер платы и другие условия, на которых можно пользоваться землей.

Сервитут может защитить собственника от незаконных посягательств на его владения: в соглашении об установлении сервитута может быть оговорено, в каких случаях соответствующая организация может приехать и получить доступ к линейным объектам, например только в случае аварии, а не по любой необходимости, которая может возникать ежедневно. Сервитут может оговаривать пределы возможной застройки и обезопасить собственника от возможных претензий. Соглашением могут быть возложены дополнительные обязанности на лицо, в интересах которого устанавливается сервитут. Например, рекультивировать участок после произведенных работ в установленной срок и с установлением договорной ответственности за нарушение этого срока. Наконец, собственник земельного участка может потребовать плату за пользование его землей и компенсировать свои убытки, но основанием для извлечения прибыли может послужить только оформленный сервитут.

Что касается рынка купли-продажи земли, то в установлении сервитута на уже обремененный участок заинтересованы и продавец, и покупатель, так как только сервитут сможет обезопасить обе стороны от взаимных претензий и стать гарантом чистоты и прозрачности сделки. Покупатель получает уверенность в том, что имеет полное представление о качестве земли, которую покупает, а продавец ограждает себя от возможных судебных исков. Продать обремененную землю без установленного сервитута – значит сделать себя заложником сделки. Ведь девелопер всегда сможет обвинить продавца в том, что терпит убытки из-за обременения, о котором ему не сообщили, поскольку из-за этого обременения не может осваивать землю.

В ответе за все

Необходимость установления практики сервитутов как части цивилизованного рынка земли понимает и государство. Уже сейчас регистрационная служба при сделках купли-продажи участков дополнительно к договору требует гарантийное письмо, в котором необходимо сообщить обо всех обременениях участка. Однако в условиях отсутствия практики сервитутов продавец оказывается в тупиковой ситуации: не сообщить об обременениях нельзя, так как это противоречит закону, а если сообщать об обременениях, возникает вопрос, почему на землю не оформлен сервитут и эти обременения не закреплены юридически.

Регистрационная палата регистрирует сервитут, как и любые сделки с недвижимостью. Сведения о сервитуте содержатся в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая является правоудостоверяющим документом при совершении сделок с землей, а также в кадастровом плане участка.

Повторение скандалов

Не исключено, что будут повторяться скандалы со сносом незаконно построенных коттеджей. Другие службы, к примеру Ростехнадзор, будут инициировать снос построек в охранных зонах газопроводов, трубопроводов, а собственники земель все чаще будут сталкиваться с ситуациями, в которых сервитут станет единственной защитой их прав. Все это послужит стимулом для актуализации юридического оформления обременений земли.

Очевидно, что нормативного регулирования земельных отношений в области сервитутов недостаточно. Если в какой-то момент собственники земли осознают необходимость установления такой практики, белые пятна в законодательстве и отсутствие юридического опыта в этом вопросе серьезно осложнят оборот земельных участков. Касается это прежде всего линейных объектов – для них нужно специальное регулирование. Понятно, что существует разница между городскими землями и землями вне города: городская земля испещрена коммуникациями, и то, что применимо для земель за пределами города, вряд ли будет работать в городе. В настоящий момент законодательство такой разницы не замечает. А ведь даже в Москве открываются наконец шлюзы для реального оборота земельных участков.

История повторяется

В программе социально-экономического развития РФ на 2006–2008 гг., в разделе “Развитие рынка земли и недвижимости”, указана необходимость детализации правового регулирования и усовершенствования порядков именно в части установления сервитутов. В этом смысле стоит обратиться к юридическому обеспечению земельных отношений в дореволюционной России, где практика сервитутов была развита, а в законодательстве четко описывался каждый вид сервитута в зависимости от характера обременения и детально прописывались взаимоотношения между собственником земли и лицами, в интересах которых устанавливается сервитут.

Обновленное законодательство, регламентирующее порядок предоставления сервитутов, безусловно, окажет серьезное влияние на рынок земли и приведет к нормализации земельного оборота.