ДОХОДНОЕ МЕСТО: Остаться на плаву
Casus belli
В конце сентября 2006 г. мэрия предприняла очередную, уже четвертую за последние несколько лет, попытку выселить арендаторов с занимаемых ими барж и дебаркадеров. Первым о необходимости положить конец сложившейся практике заявил столичный градоначальник Юрий Лужков. По его словам, эти объекты не соответствуют требованиям, выдвигаемым к архитектурным объектам, расположенным в центре Москвы. В частности, считает мэр, “эти объекты уродуют облик города”. “Мы решим задачу по удалению этих жутких элементов с Москвы-реки. Она должна быть чистенькой”, – заявил он на одном из заседаний правительства.
Не только архитектурная составляющая дебаркадеров не устраивает московских чиновников, но и нормы потребления их арендаторами воды и электричества. В результате администрация города решила действовать репрессивными методами. 27 сентября 2006 г. “Мосводоканал” отключил воду всем дебаркадерам, расположенным в самом привлекательном районе – на Фрунзенской набережной.
По официальной версии, отключение произошло по нескольким причинам. Во-первых, владельцы речной недвижимости якобы превысили лимит потребляемой воды, а во-вторых, не выполнили требования экологов по контролю за канализационными отходами. Первоначально предполагалось, что воду также могли отключить в связи с подготовкой к зиме, однако эти сведения не подтвердились. Как бы то ни было, арендаторы речной акватории отрицают свою вину перед “Мосводоканалом” и называют все обвинения надуманными.
Однако столичные власти не ограничились водной блокадой. Вслед за решением “Мосводоканала” исполнявший в сентябре 2006 г. обязанности мэра столицы Петр Аксенов поручил представителю “Мосэнергосбыта” разобраться, на каких основаниях владельцы дебаркадеров заключили договоры на поставку электроэнергии. “Дебаркадеры, находящиеся в акватории Москвы-реки на территории города, потребляют в пять раз больше электроэнергии, чем обычные магазины”, – цитирует “Интерфакс” выступление чиновника на совещании в комплексе городского хозяйства. Более того, по словам Петра Аксенова, некоторые дебаркадеры подключены к электроэнергии просто незаконно. В частности, речь идет о барже, пришвартованной возле кинотеатра “Спутник”.
На помощь столичным властям пообещал прийти и замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. Как заявил чиновник сразу нескольким информагентствам, специалисты его ведомства готовы в любой момент выехать на пришвартованные на Фрунзенской набережной баржи, чтобы проверить соблюдение экологического законодательства. Хотя мэрия Москвы не первый раз пытается выселить арендаторов с акватории реки, прежде дело не доходило до столь масштабного и откровенного конфликта, и предыдущие попытки, например в ноябре 2002 г. и феврале 2003 г., так ничем и не закончились. “Мы начали настоящую войну против этих сооружений”, – пояснил на одном из заседаний столичного правительства Юрий Лужков. Затем на месяц московские власти забыли о проблеме столичных дебаркадеров, однако 30 октября 2006 г. Юрий Лужков официально обратился к премьер-министру Михаилу Фрадкову по вопросу отзыва лицензий на размещение дебаркадеров в черте Москвы. В свою очередь, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды столицы Леонид Бочин пообещал “навести порядок” в префектуре ЦАО.
Как бы то ни было, но через месяц после начала конфликта, в начале ноября 2006 г., все дебаркадеры на Фрунзенской набережной еще стояли, а федеральные власти никак не отреагировали на столичный сигнал. В ответ на блокаду арендаторы водной акватории занялись организацией совместного иска, но никакого продолжения эта инициатива не получила. Некоторые же арендаторы предпочли оставить Москву-реку, в частности, агентство New Media Stars переехало на завод “Салют”.
Копай глубже
По мнению экспертов, противостояние московских властей и владельцев дебаркадеров является спором хозяйствующих субъектов. “В целом ситуация похожа на хозяйственные споры между властями города и федеральным центром. Желание правительства Москвы облагородить вид столичных набережных вполне понятно, учитывая значительные средства, вкладываемые в создание нового лица города, и контрастирующий с этим лицом непрезентабельный вид некоторых припаркованных барж. А единственные рычаги, с помощью которых московские власти могут давить на неугодных, – отключение городских коммуникаций, что и наблюдается в данный момент”, – говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.
Согласно Водному кодексу акватория Москвы-реки находится в ведении федеральных властей, а следовательно, московская мэрия не получает арендной платы от магазинов, ресторанов и офисов на воде. Более того, изначально плата за пользование водными ресурсами несопоставима с арендой дорогой московской земли, тем более на Фрунзенской набережной. “Арендной платы на акватории Москвы почти не существует. Дело в том, что Москва-река – это федеральная собственность. И все подобные отчисления идут в федеральный бюджет. Размеры отчислений незначительны и несравнимы с арендными ставками для какого-нибудь муниципального объекта из нежилого фонда”, – утверждает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Андрей Бушин.
Однако невысокие арендные ставки не отменяют необходимости получить множество согласований для установки дебаркадера. “Для организации на дебаркадере ресторана, кафе, казино и т. д. требуется немало согласований. Все согласующие ведомства можно четко разделить на “водные” – федеральные и “береговые” – городские”, – рассказывает Андрей Бушин. По его словам, создание и эксплуатация плавсредств подпадает под юрисдикцию Российского речного регистра, Государственной речной судоходной инспекции и других федеральных водных служб. После согласования с федеральными ведомствами должен быть заключен договор с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства правительства Москвы на подключение к водоснабжению, электроэнергии и другим коммуникациям. Городские власти также имеют право устанавливать требования к внешнему виду объекта, его месту размещения и назначению. Наконец, арендаторы речной акватории должны заключить договоры непосредственно с “Мосводоканалом” и “Мосэнергосбытом”.
В итоге с учетом всех согласований и затрат на установку и отделку дебаркадеров арендная ставка может достигнуть нескольких сотен долларов в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, но обычно не приближается к среднерыночному показателю для офисов класса B, которая, по данным Colliers International, в настоящий момент составляет $550–700 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов.
“Стоимость аренды современных помещений, расположенных на дебаркадерах, ниже аналогичных предложений в стационарных объектах в среднем на 30–40%, что связано с определенными неудобствами “недвижимости на воде”. Подобные объекты довольно сложно классифицировать, тем не менее они составляют конкуренцию предложениям верхнего ценового сегмента класса С и нижнего класса В. По техническим показателям помещения на баржах или дебаркадерах значительно уступают обычным зданиям, тогда как с точки зрения места расположения и имиджевой составляющей отдельные предложения могут быть уникальными”, – считает Владимир Журавлев.
По его данным, в Крылатском арендовать помещение на дебаркадере стоит $250–300 за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов, на Краснопресненской набережной такой офис обойдется уже в $300–400 за 1 кв. м в год, на Крымской набережной и наб. Тараса Шевченко арендная плата может достигать $450 за 1 кв. м, а на Якиманской и Фрунзенской набережных – $500. Как подчеркивает Журавлев, несмотря на уровень конечных арендных ставок, непосредственно аренда акватории стоянки для дебаркадера почти ничего не стоит. Арендаторы дебаркадеров могут быть аффилированы с арендодателями, например, New Media Stars арендует офис у одного из своих инвесторов, но платит по общим правилам.
Обитатели акватории
По данным Андрея Бушина, на данный момент в Москве насчитывается около 250 дебаркадеров, барж и теплоходов. “Чаще всего арендуют баржи и дебаркадеры рестораны и магазины. Арендаторами офисов на баржах и дебаркадерах являются самые разные компании, но в основном их выбор определяет желание располагаться в оригинальном офисе”, – говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.
“В основном предложениями на воде интересуются представители медийного бизнеса, издательства, редакции, интернет-сервисные компании, казино, операторы развлекательного сегмента и рестораны. Подобным арендаторам интересно необычное место расположение объекта в центре Москвы, тогда как, с другой стороны, они согласны пожертвовать частью технических качеств офиса”, – уточняет Владимир Журавлев.
По его словам, штат таких компаний-арендаторов обычно не превышает 80–100 человек, потому что более крупному арендатору было бы проблематично разместиться в плавучем офисе, средняя площадь которого в Москве составляет 700–800 кв. м. Состав арендаторов на речных магистралях Москвы и европейских городов, добавляет эксперт, по большому счету не слишком различается. Однако в Европе в подобных объектах довольно часто размещаются художественные мастерские и студи, чего пока вовсе нет в России.
Помещения на столичных дебаркадерах в настоящий момент арендуют некоторые известные компании, предпочитающие офисы на воде. По соседству с ними можно встретить и магазины, и рестораны. “Среди наиболее известных арендаторов дебаркадеров на Фрунзенской набережной можно назвать ресторан “Сказка Востока”, телекомпанию “ВИД”, ресторан “Мама Зоя”, агентство New Media Stars Константина Рыкова, ресторан японской кухни “Айко”, – отмечает Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. Кроме того, на Фрунзенской набережной находится офис компании “Ивея & Верже”, предоставляющей услуги дизайна и полиграфии, инвестиционно-риэлторская компания “Мик-Инвест”, ресторан-бар “Причал торпедных катеров”. До этого один из дебаркадеров занимал магазин мебели, однако в настоящий момент он находится на реконструкции.
“С оговорками к этой же категории можно отнести сооружение в центре Москвы – на Чистопрудном бульваре, 12-А, обосновался ресторан “Шатер” известного ресторатора Романа Рожняковского. Можно привести примеры теплоходов, которые используются подобным же образом, т. е. под бары, кафе, клубы, магазины: “Сильвер”, “Александр Блок”, отшвартованный в районе “Москва-Сити”, – говорит Андрей Бушин. По его словам, с точки зрения коммуникационной оснащенности теплоходы проще в эксплуатации, так как они изначально рассчитаны на автономную работу в отличие от тех же дебаркадеров, которые сильно зависят от наземных коммуникаций – электроэнергии, водопровода, канализации.
По словам Андрея Бушина, несмотря на вышеприведенные примеры, офисные помещения на дебаркадерах являются в Москве большой редкостью. Во-первых, считает эксперт, это не слишком удобно с точки зрения организации рабочего пространства, а во-вторых, Речной регистр, регулирующий процесс переоборудования плавсредства, накладывает серьезные нормативные ограничения. В частности, из соображения норм безопасности на дебаркадере нельзя построить многоэтажное здание и максимальное
количество этажей – два. “Можно, конечно, задействовать трюмные помещения, которые, как правило, представлены двумя палубами. Однако одну палубу в любом случае придется отдать под технические помещения. Остается в общей сложности три полезных уровня. К тому же следует учесть, что длина дебаркадера составляет 25–60 м, а ширина – лишь 10–12 м. Вот и получается, что для размещения на дебаркадере крупной организации площадей будет явно недостаточно”, – добавляет Андрей Бушин.
Если московские офисы на воде специалисты считают скорее исключением, то о наличии плавучих жилых домов на Москве-реке и вовсе говорить не приходится. “Первый прецедент официально оформленного оборудованного дома на воде в России уже есть – он возведен в Санкт-Петербурге и пришвартован на Крестовском острове. Можно считать его первой ласточкой, так как спрос на такое жилье есть – довольно много желающих иметь дом на воде”, – утверждает Ольга Кисарина. Однако, по ее словам, на практике пока очень сложно говорить о сколько-нибудь массовом строительстве подобных объектов, так как их сооружение и регистрация связаны с рядом технических и бюрократических сложностей. Например, дом на дебаркадере никогда не сможет получить статус жилого здания, а по классификации всегда будет оставаться маломерным плавательным судном.
“Требования к жилому помещению далеко не всегда соответствуют показателям жилой баржи. Но главной причиной непопулярности жилья на воде является российский менталитет. Прежде всего людей волнует проблема обеспечения безопасности. Ну и помимо всего прочего переоборудование дебаркадера будет стоить $1–2 млн, баржи – несколько меньше. Поэтому экономически выгоднее приобрести квартиру или коттедж бизнес- или премиум-класса”, – говорит Андрей Бушин.
Никаких перспектив
По мнению большинства экспертов, будущего у сегмента “недвижимости на воде” в российской столице просто нет. Одна из основных причин – климат. “В первую очередь популярности таких объектов препятствуют климатические условия: более полугода в Москве проживание даже на благоустроенной барже некомфортно. Во-вторых, экологическая ситуация на Москве-реке далеко не благополучна, за исключением небольшого отрезка реки в СЗАО. Тем не менее подобные предложения в этом районе зачастую малопривлекательны из-за большого расстояния до центральной части Москвы”, – утверждает Владимир Журавлев. Такого же мнения придерживается и Андрей Жамкин.
По его словам, существует несколько факторов, из-за которых в России не строят дома на воде и не живут на баржах. Во-первых, на Москве-реке слишком коротки сроки навигации – с апреля по октябрь. Во-вторых, из-за постоянного воздействия замерзшей акватории здание-судно может быстро прийти в негодность. В-третьих, в России слишком жесткая нормативная база, касающаяся сооружений вблизи воды. “Уже существующие рестораны на воде рассматриваются лишь как временные сооружения сезонного типа. Жилые строения нельзя отнести к этой категории, так как сезонного жилья в российском законодательстве не предусмотрено. Поэтому по закону размещать жилые дома на воде нельзя. В связи с этим здания на воде могут возникать лишь там, где есть соответствующий климат и нет законодательных ограничений”, – считает эксперт.
По словам Владимира Журавлева, “география конфликта на сегодняшний день еще ограничивается центральной частью города, однако с динамичным освоением участков, прилегающих к реке, расширение числа спорных объектов – лишь вопрос времени”. “По экономическим причинам Москва не заинтересована в размещении этих плавсредств, так как доход получает федеральная структура, а не Москва. Иными словами, речь идет о столкновении экономических интересов”, – соглашается Андрей Бушин.
Западный опыт
Идея использовать речную акваторию для расположения коммерческой и жилой недвижимости пришла в Россию с Запада. “Размещение объектов на акваториях рек в городах – распространенная в мире практика. Довольно много недвижимости на воде предлагается в Париже, Амстердаме, есть такие дома в Англии, США, Канаде”, – отмечает Ольга Кисарина. По ее словам, “недвижимость на воде” можно разделить на две категории. Во-первых, это объекты, надолго прикрепленные к конкретному месту и не способные к перемещению по воде, организованные на дебаркадерах, причалах, понтонах, баржах, а во-вторых, так называемые houseboats, которые могут перемещаться по водоему, например яхты и корабли. И те и другие виды плавучей недвижимости в западных странах весьма популярны.
“Дебаркадеры автономны, мобильны, удобны в строительстве, обладают превосходными видовыми характеристиками. Но самое главное – в Париже, Стокгольме, Амстердаме исторически сложилось так, что арендовать часть канала намного дешевле, чем аналогичный кусок земли в центре города. Предприимчивые европейские бизнесмены использовали это преимущество, в результате сегодня в Европе не только жилье на воде, но и различные торговые и бизнес-центры, рестораны, развлекательные комплексы никого не удивляют”, – объясняет Андрей Жамкин.
По словам Ольги Кисариной, наибольшее количество современных объектов на воде расположено в Голландии, также довольно много таких объектов недвижимости в Париже. На воде располагаются гостиницы, развлекательные объекты, рестораны, жилые помещения и офисы. “В большинстве случаев дебаркадеры и баржи используются в качестве жилых помещений, а также для организации гостиниц и развлекательных объектов, в то время как прецеденты размещения на воде деловых центров единичны. В основном практика размещать офисные помещения на баржах сложилась в африканских и азиатских странах, тем не менее данные прецеденты не имеют ничего общего с цивилизованным рынком недвижимости”, – считает Владимир Журавлев. Например, в индийском штате Кералла распространены практически все виды “недвижимости на воде”: рестораны, жилые дома, офисы, магазины и парикмахерские. По мнению специалистов, такая практика является следствием низкого уровня жизни.
Популярность барж в Голландии эксперты связывают с политическими и экономическими катастрофами. Согласно голландской статистике в этой стране на баржах в настоящий момент живет 10 000 семей, а на одном из таких сооружений открыт музей жилых дебаркадеров.