ДОХОДНОЕ МЕСТО: РЕАЛити-шоу для инвесторов
Москва не испытывает серьезных проблем с привлечением инвестиций в недвижимость, особенно в ее коммерческий сектор. Российские девелоперы на собственные и кредитные средства возводят и офисные центры, и торговые объекты. Но интерес иностранных инвесторов к столичному рынку недвижимости пока небольшой, хотя уже есть примеры финансирования строящихся объектов. Один из них – многофункциональный комплекс на Новом Арбате, девелопер которого – корейская компания Lotte & Lotte. По расчетам московского правительства, участие в коммерческих проектах международных девелоперов будет способствовать появлению серьезной конкурентной среды и, как следствие, город сможет заключать инвестиционные контракты по более высоким ценам.
Гора и Магомед
Путь инвесторов в Москву непрост. Особенно это касается международных инвестиций. Правительство Москвы ищет разные варианты сотрудничества. Один из них – участие в международных выставках, проводимых за рубежом. Экспозиция Москвы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций “Экспо Реал” представлена с 1999 г. На каждый форум Москва готовит новые проекты и презентации, предлагает новые направления для сотрудничества на взаимовыгодных условиях. К примеру, на выставке “Экспо Реал”, проходившей в октябре 2006 г. в Германии (Мюнхен), правительство Москвы организовало показательный аукцион по продаже инвестиционного контракта в режиме видеомоста Москва – Мюнхен, на участие в котором были приглашены как российские, так и международные компании.
Видеомост в российской практике проведения торгов используется впервые. Поэтому, прежде чем его организовать и провести, в тендерном комитете тщательно изучили международный опыт. В частности, итоги подобных аукционов в США и Великобритании показали, что количество участников увеличивается на 10–15%. Выше и цены продажи лотов.
По предположению организаторов, видеоаукцион в первую очередь должен был заинтересовать инвесторов из Германии. Как объяснили в тендерном комитете, количество немецких компаний, принимавших участие в российских проектах, всегда было велико, а те условия, по которым осуществляется сотрудничество между странами, интересны и России, и Германии. Заметный интерес к сотрудничеству с Россией проявляют инвесторы из Великобритании и Австрии, что дало право организаторам предположить, что девелоперы из этих стран могут стать участниками торгов на площадке “Экспо Реала”.
Интересные предложения
Как сообщил первый заместитель руководителя тендерного комитета и ответственный секретарь комиссии по проведению показательного аукциона Алексей Березницкий журналистам, на показательные торги выставили два лота. Первая площадка находится в ЮЗАО на ул. Профсоюзной, вл. 102. По инвестиционному контракту, который будет заключен с победителем, на территории площадью 0,24 га предусмотрено строительство многофункционального комплекса с парковками. Общая площадью здания – 3900 кв. м. Из них торговая зона составит 1000 кв. м, офисная – 1300 кв. м. Высота здания – два этажа. Участок практически свободен от обременений, на его территории находится только шахта метрополитена, которую необходимо будет перенести в сторону от намеченной застройки. Срок ввода объекта – не позднее 15 месяцев с момента заключения инвестиционного контракта.
Второй участок находится на территории ВАО, на ул. Сталеваров, напротив вл. 8–10, – это внутренняя сторона МКАД. На участке площадью 2 га намечено строительство 4-этажного торгового комплекса с многоуровневой автостоянкой общей площадью 16 500 кв. м, а также здание паркинга общей площадью 10 000 кв. м. Участок с обременением. По предварительным подсчетам, озвученным Алексеем Березницким, прежде чем начать строительство, потребуется вложить около 150 млн руб., чтобы вывести с территории две теплотрассы и перенести линию ЛЭП. Также на участке расположены примерно 200 гаражей, арендные взаимоотношения с городом по которым истекли, и застройщику предстоит их вывести с занимаемой территории. По условиям контракта объект должен быть введен в эксплуатацию по истечении 12 месяцев с момента его подписания.
Особые условия
Для привлечения участников на международные торги правительство Москвы предложило упрощенную схему регистрации. Участники “Экспо Реала” могли подать заявку прямо на выставке. Сбор заявок проводился до начала торгов. Точно так же до момента открытия аукциона заявки принимались и в тендерном комитете в Москве. Все условия, которые были выдвинуты для иностранных инвесторов, действовали и для российских участников.
Чтобы сократить бумажную волокиту, был установлен минимальный конкурсный пакет, включающий заявку и инвестиционный документ. Но сумма задатка была довольно крупной – 100 000 евро или 3,5 млн руб. По мнению организаторов, это способствовало тому, чтобы на аукцион пришли действительно серьезные компании. Задатки принимались и в Германии, и в Москве. В Германии они поступали на счет немецкого адвоката, с которым у тендерного комитета заключен договор, а в Москве – непосредственно на счет тендерного комитета. По условиям проведения торгов компании, не ставшие победителями, задатки получат обратно. Если компания-победитель по какой-то причине откажется от выполнения инвестиционного контракта, сумма залога будет перечислена в бюджет города.
Как рассказал Алексей Березницкий, публикация о проведении аукциона была дана на сайте тендерного комитета, который ежедневно посещают более 2000 человек. Там же был размещен полный комплект конкурсной документации. Поэтому каждая заинтересованная компания могла их скачать в собственном офисе, не приезжая в тендерный комитет. По участку на ул. Сталеваров было скачано 28 комплектов конкурсной документации, по ул. Профсоюзной – 75.
Заявки на участие в торгах по объекту на ул. Профсоюзной подали 23 компании, но были зарегистрированы только девять. Что в тендерном комитете обосновали введением более жестких требований к отбору участников. Зарегистрироваться для участия в аукционе могли только компании с уставным капиталом не менее 2 млн руб. или фирмы, которые смогли предоставить банковскую гарантию на сумму, составляющую 30% от общего объема финансирования проекта. Что составило около $1 млн. По словам Алексея Березницкого, принимаемые меры позволяют бороться со спекулятивными операциями на рынке недвижимости, когда, к примеру, фирма с уставным капиталом 10 000 руб. могла бы принять участие в аукционе, а потом, ничего не строя, в течение года начать перепродавать площадку.
Количество участников второго лота, предполагающего застройку площадки на ул. Сталеваров, стало известно только перед началом аукциона. В Москве зарегистрировались три участника, в Мюнхене – два. Хотя, по предварительным данным тендерного комитета, в Мюнхене тоже ожидалось три участника, но на момент открытия аукциона задаток внесли только два из них.
Алексей Березницкий также сообщил, что по условиям проводимого видеоаукциона на участок по ул. Сталеваров победитель не заключает инвестконтракт с городом, как это принято на обычных тогах, а получает сертификат на право реализации данного проекта. Такой порядок применили затем, чтобы избежать правовых коллизий. Наличие инвестиционного контракта заставило бы юристов немецких компаний долго изучать представленные документы, прежде чем принять по ним решение. “Сертификат – это фактически ценная бумага, по которой будет выпущен распорядительный документ правительства Москвы, и на основании его победитель аукциона заключит инвестиционный контракт с городом”, – отметил Березницкий.
Тренировались на ложках
Ровно в 17.00 по московскому времени аукционист (Андрей Ликефет, президент корпорации “Жилищная инициатива”) начал торги на единой торговой площадке тендерного комитета в Москве. Как отметил аукционист, впервые объекты г. Москвы продаются по прямой трансляции. Учитывая необычные условия проведения аукциона, он обратил внимание на техническую сторону вопроса. В частности, ведущий предупредил, что если в процессе торгов произойдет сбой видеосвязи и исчезновение изображения, то аукцион приостанавливается до устранения неполадок. А если неполадки не удастся устранить, аукцион будет продолжен в аудиорежиме. Участники аукциона также были проинформированы, что современные средства связи позволяют четко реагировать на поднятие карточки на разных площадках, поэтому запаздывание
появления картинки на экране исключено. Победителем аукциона признается участник, последний поднявший карточку и продержавший ее поднятой на протяжении трехкратного объявления цены аукционистом, сопровождающегося стуком молотка.
С учетом того что сам аукцион проводился в Москве, а конкурсная комиссия заседала в Мюнхене, участники аукциона видели друг друга только на экранах мониторов. На экране выводилось сразу три картинки. Первая показывала аукциониста. Вторая участникам торгов в Германии показывала участников торгов в Москве, и наоборот. Третья картинка – это таблица, в которой была отражена начальная цена лота в рублях и евро, а также цена каждого последующего шага в двух валютах. Напротив цены каждого шага отражался номер участника, ставшего победителем этого шага. Между аукционистом и его помощниками в Мюнхене действовала аудиосвязь по телефону независимая от видеоизображения. Для ее поддержания использовался специальный видеоканал, который тендерный комитет арендовал для проведения международного аукциона.
На показательный аукцион по ул. Сталеваров организаторы подготовили два сертификата. Один из них на момент проведения торгов находился в Мюнхене, а второй – в Москве. Но юридическую силу получал только тот документ, в который было вписано название компании-победителя. Второй неиспользованный сертификат по окончании торгов был погашен.
По предложению аукциониста торги начались с нулевого лота. На его примере зарегистрированные участники могли опробовать технологию проведения торгов. На торги были выставлены ложки ручной работы. Аукционист сообщил участникам, что предмет лота выбран не случайно. Тендерный комитет помогает в сборе средств на восстановление женского Зачатьевского монастыря, основанного в XIV в., а деревянные ложки сделаны руками насельниц этого монастыря. Средства, вырученные от продажи лота, по традиции передаются на восстановлении памятника истории.
Аукцион начался со стартовой цены – 1000 руб. или 30 евро и уже на начальном этапе показал высокую активность как на столичной, так и на мюнхенской площадке. Цены росли с такой скоростью, что аукционист только успевал называть их и оповещать ударом молотка о том, что очередной ценовой барьер преодолен. В Москве чаще всего вверх взмывали таблички с № 12, 13, 14, а на площадке международной выставки им не уступал представитель компании с № 20. Активность на немецкой территории была настолько велика, что аукционист даже решил подзадорить российских участников, отметив, что святыня не должна уйти за границу. В результате завязалась настоящая борьба, в процессе которой уже российские участники аукциона никак не хотели уступать иностранцам. Время, назначенное на основные торги, неумолимо таяло, а участники и не собирались сдаваться. Поэтому, посовещавшись, комиссия по проведению аукциона торги остановила на цене лота 6200 руб., признав победителями сразу двух самых активных участников. В Москве им стал участник с табличкой № 14, а в Мюнхене – с табличкой № 20.
Леонид Дегтев, руководитель тендерного комитета, находящийся на мюнхенской площадке, предложил, чтобы деньги заплатил российский победитель, а немцу ложки достались в качестве подарка. Оригинальная находка вызвала оживление в зале тендерного комитета. По-видимому, участники нулевого аукциона должным образом оценили изобретательность столичного чиновника, трансформировав идею на оставшиеся лоты. Но Алексей Березницкий поспешил всех успокоить, отметив, что ложек два комплекта, поэтому никто из победителей не останется обделенным.
Цена победы
К моменту продажи первого лота на право заключения инвестиционного контракта на реализацию проекта по строительству многофункционального комплекса на ул. Профсоюзной большинство участников успели почувствовать необходимый боевой задор. Многие из них настойчиво боролось за победу в благотворительном аукционе и хорошо поднаторели в быстром поднятии карточек. Поэтому сразу после объявления аукционистом номеров участников лота – 7, 11, 5, 9, 12, 13, 3, 1 ,14, начальной цены лота в размере 13 млн руб. и шага в 500 000 руб. торги набрали нешуточные темпы. На первых порах высокую активность проявили практически все зарегистрированные участники лота, но на фоне остальных все же реже появлялись таблички с № 1 и 3. До цены лота в 100 млн руб. самыми активными игроками были участники с № 7, 9, 13 и 14. Когда цена лота достигла отметки 100 млн руб., произошел небольшой технический сбой, что параллельно вызвало замешательство среди участников, в результате которого члены комиссии не смогли правильно зафиксировать, кто же поднял карточку первым. За считанные секунды картинка была восстановлена, а спорный шаг повторили заново. Стремление заполучить выгодный контракт вынуждало участников брать все новые и новые ценовые рубежи. Из-за временных ограничений в проведении телемоста и работы выставки “Экспо Реал” второй лот с участием иностранных инвесторов был под угрозой срыва. Поэтому секретарь конкурсной комиссии объявил, что при цене лота 146 млн руб. торги приостанавливается и продолжатся сразу после завершения международного аукциона.
За сертификат на право реализации проекта торгового комплекса на ул. Сталеваров в Москве боролись участники с № 23, 27 и 29, а в Мюнхене – с № 20 и 22. Торги открылись с начальной цены лота в размере 21,5 млн руб. или 650 000 евро. Шаг лота составил 350 000 руб. или 10 000 евро. Никто не собирался сдавать свои позиции. Участник с табличкой № 20 доставлял немало хлопот российской стороне, его номер появлялся на экране с завидным постоянством. К победе также настойчиво шел обладатель № 22 из Мюнхена – единственная женщина, участвующая в торгах. О накале борьбы можно судить уже по тому, что за время аукциона было сделано 257 шагов до того, как на 258-м молоток аукциониста трехкратно возвестил о победе участника с № 23. Он находился в Москве и представлял российскую компанию. На экране в постоянно меняющейся таблице непривычно замерла цифра 111 450 000 руб. или 3,22 млн евро, что и соответствовало финишной цене захватывающего торга.
Интригующе завершился и приостановленный аукцион по первому лоту. Но это уже не увидели в Мюнхене, так как время видеомоста закончилось. После объявления аукционистом очередной цены в 146,5 млн руб. (268-й по счету шаг) вверх поднялась только карточка участника с № 14. Аукционист по правилам трижды повторил цену лота, но покорять новую ценовую вершину так никто и не решился.
Со стороны создалось впечатление, что остальные участники, так активно боровшиеся за победу, за время вынужденной передышки осознали, насколько высока цена, и предпочли вовремя остановиться. Вместе с тем участник с табличкой № 14, нацелившись на серьезную борьбу и дальше, явно не рассчитывал, что окажется в одиночестве. Поэтому такую выстраданную победу воспринял с немного растерянным видом.
Улыбки радости не было и на лице победителя международного аукциона. Поздравления он принимал с явно озадаченным видом. Похоже, что осознание цен, по которым будут заключены инвестконтракты, не способствовало поднятию настроения ни у первого, ни у второго победителя.
С компанией “Подмосковье” “Ведомостям” связаться не удалось. А Дмитрий Майстренко, генеральный директор компании “Флэт и Ко” (участник под № 14), отметил, что компания не первый раз участвовала в городских торгах и в лоте по Профсоюзной улице была настроена на победу, хотя изначально не предполагала, что цена инвестконтракта окажется такой высокой. “Выбора нет, поэтому приходится идти на условия, которые предлагает город”, – отметил он. Вместе с тем руководитель заявил, что компания намеревается построить объект для себя (в портфеле “Флэт и Ко” есть только реализованные жилые проекты. – “Ведомости”), чтобы диверсифицировать бизнес в будущем, а полученные площади сдавать в аренду. Поэтому место расположения объекта на территории ЮЗАО оценивает как одно из основных слагаемых успеха.
Итоги аукциона оказались неожиданными и для его организаторов. По словам Алексея Березницкого, никто в тендерном комитете даже не предполагал, что цена лота на Профсоюзной улице достигнет 100 млн руб., а по ул. Сталеваров превысит 70 млн. руб. “Это лишний раз подтверждает, что аукционная система позволяет определить рыночную стоимость предложения. Если бы по этим участкам проводились конкурсы, при которых используются вскрытые конверты, город бы недополучил большое количество денег”, – подчеркнул он.
Андрей Ликефет также отметил, что он не ожидал, что аукцион продлится так долго, а борьба за победу будет настолько упорной. По оценке эксперта, цена, которую заплатят победители первого и второго лотов, не является слишком высокой, но она выше средней по рынку примерно на 15–17%. “Аукцион – это рынок, он отражает спрос, а высокие цены лотов лишний раз показали интерес инвесторов к столичной земле; это в будущем заставит многих девелоперов корректировать свои бизнес-планы”, – отметил он.
Названия компаний – участников торгов, в том числе находящихся на площадке в Мюнхене, организаторы не сообщили, хотя из разговора устроителей журналисты поняли, что в торгах кроме российских компаний принимали участие немецкие и австрийские инвесторы.
По данным тендерного комитета, сертификат на право реализации проекта по ул. Сталеваров получила компания “Подмосковье”, а инвестиционный контракт на строительство многофункционального комплекса по ул. Профсоюзной будет заключен с компанией “Флэт и Ко”. После ввода объектов в эксплуатацию инвесторы – победители аукциона получат их в собственность с оформлением долгосрочного договора аренды земельного участка.
Хотя, как признался Алексей Березницкий после завершения аукциона, ему все же хотелось, чтобы победа в показательных торгах досталась участнику из Германии. Тогда слух об этом аукционе разошелся бы по Мюнхену, его показали бы немецкие каналы, а это способствовало бы приходу в Москву международных инвесторов, говорит он.