ДОХОДНОЕ МЕСТО: Заводик для иностранца

А для самих производителей проблемы поиска, оформления земельных участков и трудности некоторых этапов строительства остаются более чем актуальными. Иностранцы больше всех жалуются на суровую русскую действительность и загадочный закон. И чтобы довести проект до конца, многим из них действительно приходится пройти к звездам через правовые, земельные и экономические тернии.

Тема промышленного девелопмента редко обсуждается в прессе. Тем временем консультанты открывают в своих компаниях отделы не только складской, но и производственной недвижимости. Как отмечает Виктор Афанасенко, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, у промышленного производства в России высокий потенциал развития. Этот сектор, по его прогнозам, будет развиваться в том числе за счет притока инвестиций из-за рубежа, где цена рабочей силы довольно высока в отличие от России. По мнению генерального директора компании NZ1 Estate (“Настоящие заводы в первую очередь”) Юлии Никитиной, интерес зарубежных инвесторов к России как к обширному рынку сбыта растет и, соответственно, появляется стимул к развитию производственных зданий на российской территории.

Производственный сектор – та сфера, в которой консультантам рынка сложнее всего собрать статистические данные, считает Афанасенко. Сектор достаточно закрытый, о нем мало пишут, девелоперские проекты в нем реализуются, как правило, без помощи брокерских и консалтинговых компаний (владельцы зарубежных брендов предпочитают самостоятельно договариваться с администрациями регионов и строить помещения по уже отработанным в других странах стандартам).

Динамика рынка

С началом 1990-х гг. налаживание предприятий по выпуску различной продукции в России стало одной из первых ниш, куда устремились иностранные инвестиции. Как сложилось в мировой практике, производства выгодно возводить в том же регионе, где продается продукт. Такой вариант обходится компании дешевле, нежели регулярные перевозки товаров из страны в страну, а присутствие на местном рынке позволяет чутко реагировать на любые экономические изменения. Зарубежные предприниматели в 1990-х гг. организовывали в РФ филиалы производств, которые до этого успешно работали в Европе и США. На первой волне в Россию пришли в том числе всемирно известные бренды. Например, компания Coca-Cola, которая к настоящему времени открыла уже 11 заводов: в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Волгограде, Ставрополе, Красноярске, Новосибирске, Владивостоке, Нижнем Новгороде, Орле, Екатеринбурге (общий объем инвестиций – около $1 млрд). За ними стали подтягиваться и более мелкие производители.

По данным компании Bovis Lend Lease, весь период развития рынка зарубежных производств в России, с 1990-х гг. и до наших дней, можно разделить на несколько этапов. По законам рынка в первую очередь на любую территорию приходят производители жизненно важной продукции и только через несколько лет в этом секторе появляется место для “предметов роскоши”. То есть в 1994–2000 гг. в Россию пришли изготовители еды и напитков. В Московской области компания Mars открыла свою шоколадную фабрику. Пришел кондитер Unilever (в Санкт-Петербург). Cadburry Schweppes стала выпускать известные всем напитки в жестяных баночках, завод она открыла в Великом Новгороде. В нескольких регионах были основаны производства Nestle. Пришли всем известные бренды – Pepsi (напитки), Danone, Campina (молочные продукты), Van Melle (кондитерские изделия), Wrigley и Stimorol (жевательная резинка). По словам регионального менеджера по развитию бизнеса Bovis Lend Lease Константина Анашкина, на первой волне, как правило, приходят и так называемые товары FMCG: в 1994–1998 гг. появились короли зубной пасты и парфюмерной продукции P&G (предприятие в Новомосковске) и Reckitt Benckiser (в Московской области), создатель бритв Gillette (в Санкт-Петербурге).

Ближе к концу 1990-х гг. стали производиться товары для животных. И уже к началу 2000 г. – стройматериалы и электроприборы. На второй волне наладилось производство гипсокартона и изоляции, в период 2001–2006 гг. открылось предприятие по выпуску стройматериалов Knauf (сначала – в Московской области, позже – в Санкт-Петербурге и Ступино). С 2001 г. стали появляться производители красок Akzo Nobel, Tikkurila (в Московской области). Из брендов строительных материалов с 2002 по 2006 г. первыми появились Saint-Gobain, Glaverbel, Pilkington. Алюминиевый профиль представляли фирмы Rehau и Veka. В 2003–2006 гг. пришли изготовители деревянных панелей Pfleiderer, Kronoshpan, Egger. В этот же период появляется механическое оборудование – Grundfoss, VTS Clima, Danfoss, Merloni Termosanitary – и белая электроника – Merloni, Electrolux. С 2004 по 2006 г. на российский рынок приходят производители табака, для которых Россия всегда была привлекательным рынком. Это такие компании, как BAT, Philip Morris, JTI. Развивается и сектор упаковки: Tetra Pak, Van Leer, Huhtamaki.

С 2006 г. для России наступил такой период, когда активно начинают развиваться бытовая электроника и автомобилестроение. К числу появившихся представителей бытовой электроники можно отнести компании Veko (завод в Санкт-Петербурге), LG Elecrtonics (в Московской области), Bosch Siemens (в Санкт-Петербурге). Среди автосборочных предприятий с 2002 по 2006 г. были построены General Motors (Тольятти), BMW (Калининград), Ford (Санкт-Петербург), Renault (Москва), Toyota, GM и Nissan (Санкт-Петербург). А из производителей шин для автомобилей пришли в РФ Continental, Michelin и Nokian.

Крупные зарубежные предприятия стараются обосноваться вблизи развитых мегаполисов. Закономерно, что большое их число сосредоточилось в Ленинградской области и Подмосковье. Можно проследить, как развивался рынок в пределах какого-то одного региона. По данным Knight Frank, в Московской области одним из первых появилось известное шоколадное предприятие Nestle – в 1996 г. в Раменском районе. С тех пор, с 1996 по 2006 г., в этом регионе открылось больше 10 крупных производств и еще несколько начали строиться. Они крупные как по масштабам, так и по объемам инвестиций в проект. Например, в 1999 г. в Наро-Фоминском районе открылось предприятие по выпуску тары и упаковки британского происхождения – Rexam, владельцы которого вложили $145 млн в проект завода. Голландская Сampina (молочные продукты) появилась в 2000 г. ($50 млн). В 2002 г. была построена голландская Nutricia, производитель пищевых продуктов, объем инвестиций в проект составил $40 млн. Saint-Gobain (строительные материалы) пришел в 2003 г. ($104 млн). Knauf за $26 млн, Hochland за $40 млн и Avon за $40 млн (стройматериалы, молочные продукты и косметика) построили производства в 2004 г. Pilkington Glass, изготовитель стекла, пришел в 2005 г. А на 2006 г. приходится начало строительства фабрик Oriflame (косметика, $45 млн), LG (электроника, $150 млн) и Tetra Pak (упаковка, $130 млн).

Российская структура производства в целом, по данным NZ1 Estate, на 2006 г. выглядит, если распределить ее по отраслям, таким образом: энергетика и топливная промышленность составляют 30,5%, черная и цветная металлургия – 7,21%, химическая и нефтехимическая промышленность – 5,5%. Машиностроение и металлообработка занимают 19,9%, ВПК – 5,76%, лесная и деревообрабатывающая промышленность – 4,2%, строительные материалы – 3,1%, легкая промышленность – 1,4%, пищевая – 14,1%, прочие отрасли – 4,1%.

Надежнее с нуля

Зарубежные производители всегда предпочитали покупать существующие здания, проводить их редевелопмент и после налаживать в них работу своих цехов. По словам генерального директора российского подразделения международной компании Schattdecor (занимается изготовлением офисной мебели и других предметов интерьера) Харальда Пурайнера, в России у компании уже есть заводы в Шатуре и Пензе, они созданы в реконструированных зданиях, доставшихся компании от прежних хозяев. Для открытия же третьего завода подходящего здания не нашлось. Тогда Schattdecor решила купить участок земли под Чеховым, в Подмосковье, чтобы построить там третье российское предприятие. “Но объект с нуля для нас скорее исключение, чем правило”, – признается Пурайнер.

Однако сооружений советской эпохи, подходящих для редевелопмента, становится все меньше и производителям все чаще приходится заниматься строительством от фундамента до крыши, отмечают российские эксперты. По замечанию Константина Анашкина, участков с подходящими по всем параметрам зданиями почти не осталось. В начале 1990-х гг. было много разорившихся российских производств, которые можно было дешево купить (например, выкупить акции предприятий) и перестроить. Теперь на рынке чаще используется выражение “построить с нуля”. Хотя для инвестора производства, как и для каждого бизнесмена, предпочтительнее готовое здание: редевелопмент не такой затратный процесс, как новое строительство. Есть еще вариант – покупка действующего производства как бизнеса. Но, по мнению Юлии Никитиной, это крайне редкая сделка: иностранцев смущает то, что финансовая деятельность многих постсоветских предприятий непрозрачна.

По словам специалиста по работе со СМИ компании Coca-Cola Владимира Кравцова, политика компании – новое строительство. Хотя возможны варианты редевелопмента (как в проекте Coca-Cola в Самаре). В России у компании получаются оба варианта.

Производитель другого профиля – косметический концерн Oriflame предпочитает строить здания с нуля по заведенным стандартам, и причина этого – как раз в специфике самого производства. “На Новорижском шоссе

в Подмосковье компания предпочла построить новые помещения, так как подходящих зданий, в которых можно было бы провести редевелопмент, не нашлось, – рассказал Сергей Канашин, заместитель генерального директора Oriflame в России. – Требования к такому виду производства, как наше, очень высокие. Помещение должно, например, обладать особыми характеристиками по очистке воздуха, воды. Потому в случаях, подобных Oriflame, производители косметической продукции предпочитают самостоятельно возводить здания. Многое зависит от стандартов качества того или иного производства. Хотя на первый взгляд в стране масса старых промышленных построек, но того, что нужно девелоперу, не найти”.

Как говорит Виктор Афанасенко, помещения под производство находятся у зарубежных компаний как в собственности, так и в аренде. Если это аренда, то производства, как правило, небольшие и легкие (отверточная сборка, например). Крупные производители (а это 80–90% игроков) предпочитают строительство собственных зданий (те же продукты питания). Довольно рискованно и не всегда экономически выгодно арендовать помещения, особенно если речь идет о крупном промышленном производстве, где используется дорогое оборудование. В случае конфликта с собственником – к примеру, на почве резкого повышения арендных ставок – у компании могут возникнуть сложности с перебазированием производства. Достаточно высоки затраты на переезд и убытки, связанные с временной остановкой конвейеров. Как приемлемый вариант можно использовать долгосрочную аренду здания. Встречаются варианты, когда компания заключает долгосрочный договор аренды с последующим выкупом здания и земельного участка.

Через тернии…

Иностранные заводы и фабрики вдохновляет приходить в Россию еще и тот факт, что во многих регионах их действительно ждут. Стоит зайти в Интернете на любой официальный сайт какой-нибудь администрации – и на нем с гордостью будет опубликована информация об открывшихся в регионе зарубежных предприятиях в рубрике “Достижения” или “Промышленность”. “Крупные производители, как правило, получают добро непосредственно на уровне администраций районов, которые в большинстве случаев способствуют иностранным предпринимателям в процессе оформления участка земли для строительства, – рассказывает Афанасенко. – Выгода обоюдна. Для района или области это дополнительные рабочие места, налоговые отчисления в бюджет и создание имиджа, особенно если открывается производство под известным международным брендом. Для производителей это возможные налоговые льготы, лояльность контролирующих и надзорных органов, ускорение процедуры получения разрешительной документации и упрощение необходимых согласований”.

Так ситуация выглядит в целом. Однако сами промышленники признаются, что порой их условия работы в том или ином районе ничем не отличаются от ситуации, в которой находятся все, кто работает с землей и индустриальной недвижимостью. Например, завод компании Schattdecor под Чеховым будет достроен через год, и наблюдатели предвещают проекту удачное завершение. Но главная проблема, которую Харальд Пурайнер пытается сейчас решить, – это подведение электричества к объекту. “Когда знакомишься с представителями российской власти где-нибудь во время их визитов в Европе, они активно приглашают в Россию строить на русской земле. Но когда доходит до дела, они почему-то отказываются подключать здание к коммуникациям”, – делится впечатлениями Пурайнер.

Не секрет, что иностранцам работать в России всегда было тяжелее, чем русским. Об этом свидетельствуют многочисленные примеры трудных и неудавшихся проектов (тот же отказ компании Prologis от осуществления идеи строительства складов в ближнем Подмосковье), об этом говорят и сами участники рынка на семинарах и конференциях.

По данным Харольда Пурайнера, 90% девелоперов начинают строить, не получив полного пакета согласований. Однако отсутствие того или иного документа далеко не всегда служит поводом для органов власти прекратить строительство. Как правило, процесс приостанавливается месяца на три, в течение которых компания обязана получить недостающие документы, комментирует юрист “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Екатерина Гудина. Очень часто здание так и возводится без полного пакета разрешений, документы же девелопер постепенно собирает в процессе строительства. В таком случае он должен быть готов в любой момент к ревизии чиновников, которые могут использовать незаконное положение для собственной выгоды.

По словам Константина Анашкина, почти все девелоперы и инвесторы идут на риск – приступают к строительству, не имея на руках необходимых заключений контролирующих организаций. Будь в России другая система согласований проекта, вполне вероятно, законы бы не нарушались. Но каждый этап занимает несколько месяцев, которые инвестор не может себе позволить потратить на ожидание. “Тем не менее каждый игрок заинтересован в том, чтобы произвести нормальный продукт, потому отсутствие каких-либо виз от контролирующих инстанций еще не является показателем некачественного проекта”, – считает Анашкин. В РФ процесс согласований намного длиннее, чем в других странах, особенно на стадии разработки и утверждения архитектурного проекта. Строго говоря, основная функция государства заключается в том, чтобы проследить за соблюдением экологических, противопожарных, трудовых норм во время строительства. Остальное – дело девелопера. В Европе, например, за архитектурный проект отвечает проектировщик. Но там его действительно защищает закон. В России же пока нет, как за рубежом, страхования проектировщиков зданий. Потому надзор и за этим этапом приходится осуществлять государству.

На семинаре о проблемах организации производства в России, проведенном в начале октября компанией “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” и Американской торгово-промышленной палатой, были рассмотрены некоторые зарубежные проекты, в которых на разных этапах возникали серьезные проблемы.

Один из случаев, который войдет в историю рынка, – это тяжбы со зданиями компании Coca-Cola в Самаре. Военная прокуратура потребовала вернуть в собственность государства постройки, в которых располагается одно из производств безалкогольных напитков. Именно этот завод в Самаре компания решила разместить в стенах бывшего советского предприятия.

Прокуратура попросила признать недействительным договор купли-продажи корпусов, где раньше располагался подшипниковый завод. Она подала в суд иск из-за снесенного бомбоубежища, которое располагалось на территории бывшего завода. Военные руководствовались постановлением правительства “О разграничении государственной собственности РФ” и программой приватизации, утвержденной указом президента 24 декабря 1993 г. Как отмечает партнер компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский, это пример проблемы на этапе сделки. Дело осложнилось тем, что объекты гражданской обороны, в том числе бомбоубежища, не подлежат приватизации. В пресс-службе Coca-Cola сообщили, что в данный момент судебные разбирательства продолжаются, у Министерства обороны действительно есть ряд претензий к самарскому проекту и пока никаких судебных решений не вынесено. Сам завод по выпуску напитков уже действует.

Показателен и, можно сказать, стал хрестоматийным пример косметического концерна Oriflame, который решил построить здание для производства на Новорижском шоссе (13 га). “Проблем с получением площадки под строительство и ее оформлением как раз не было, – рассказал Сергей Канашин. – Трудности начались, когда о проекте стало известно широкой общественности. Жители окрестных поселений сначала были против, и такого рода претензии очень часты, когда речь идет о строительстве производства в Подмосковье”. Но компании удалось доказать, что фабрика будет экологически безопасной и единственный ее отход – очищенная вода. Строительство Oriflame продолжилось. По официальным данным компании, комплекс должен быть завершен в конце 2006 г. В России Oriflame решила пока ограничиться одной площадкой.

По словам Виктора Афанасенко, наиболее затратная часть при реализации индустриального проекта – строительство здания. На втором месте по сложности – инфраструктура объекта, и на третьем – все операции с земельным участком. Промышленные объекты должны быть расположены в удачном месте с хорошей транспортной доступностью, желательно не очень далеко от города. Немаловажной составляющей проекта являются качественные инженерные коммуникации. Еще один фактор успеха – трудовой ресурс. “Знаю примеры, когда в одном [и том же] небольшом подмосковном поселке были построены два предприятия по выпуску теплоизоляции, – рассказывает Афанасенко. – Кроме того что сложно было найти непьющих рабочих среди местных жителей, проблемой стал и их переход с одного предприятия на другое и обратно в погоне за большим заработком. Это вынуждало предпринимателей мириться с необходимостью постоянного пересмотра заработных плат”.

Земельные реалии

Как бы там ни было, строительство предприятия начинается с поиска площадки и подготовки его к строительству – оформления в собственность, перевода земли из одной категории в другую и т. д. На данном этапе зарубежных предпринимателей как раз и поджидают основные сложности.

Известный пример трудного проекта – строительство корейской компанией LG в Рузском районе Московской области (четыре завода на 50 га). Когда год назад на площадку наведался Росприроднадзор под руководством Олега Митволя, то оказалось, что строительство там начато без заключения государственной экологической экспертизы. Однако, как говорили близкие к проекту эксперты, природоохранное ведомство могло и не приехать с проверкой, если бы планы корейцев не помешали чиновнику, у которого рядом находилась дача. Все-таки в итоге необходимые согласования LG получила, и строительство продолжилось.

Лучше заметить все подводные камни вовремя, предупреждают специалисты. Например, юристы, специализирующиеся на сделках с землей, убеждены, что проблемы на самом раннем этапе могут повредить всему проекту. Огромные приобретенные в собственность земли с заявленными на них проектами простаивают годами только потому, что изначально являются неудачными для строительства площадками.

При оформлении права на участок очень многое, по словам Виталия Можаровского, зависит от того, частная это земля, государственная, сельскохозяйственная или промышленная, приобретается она через торги или по обычной сделке, в собственность или в аренду, сколько у нее собственников. Свои особенности есть и у застроенного, и у свободного участка. Преимущества незастроенного участка в том, что он чаще всего экологически чистый, не обременен правовыми рисками, связанными с историей объекта и, главное, на нем девелопер может построить “то, что надо, а не то, что получается”. К минусам можно отнести дополнительное строительство инженерных коммуникаций, смену категории земли и часто – земельные долги. При покупке застроенной территории девелопер получает уже готовые коммуникации, право на коммерческое освоение участка (так как земли переведены в промышленную категорию). Но обратная сторона всего этого – ветхие коммуникации, экологическая загрязненность участка, необходимость сноса устаревших сооружений и правовые риски, связанные с историей объекта.

Если инвестор и девелопер, затеяв проект, решают провести правовой аудит, им стоит заострить внимание на нескольких моментах, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Отследить последовательность перехода прав на приобретаемую недвижимость. Выяснить, какова категория земель. Какие есть ограничения в использовании участка. Ограничения могут быть экологическими, санитарными, это может быть зона охраны исторического наследия или территория со специальным режимом – на государственной границе, например. Стоит понять сразу, какие у площадки обременения и может ли она в принципе быть использована для строительного проекта (это, в частности, указано в плане перспективного развития территорий). Кроме того, законодательство в области прав аренды участков в каждом регионе России может иметь свои особенности.

Новый русский иностранец

Местные игроки отмечают, что в настоящее время уже можно говорить об отдельной прослойке иностранцев-девелоперов, которым с успехом удается работать в российском производственном секторе. По мнению Константина Анашкина, это иностранцы, которые накопили опыт работы в РФ. “Когда они приходят в Россию, у них еще есть некоторые иллюзии, – делится мнением Анашкин. – У международных компаний, конечно, богатая практика налаживания производств в разных странах мира. Собираясь в Россию, они, возможно, думают, что это будет еще одна страна, где они как бы растиражируют предыдущий зарубежный опыт. Их предубеждения состоят в том, что страна дешевая, газа и электричества много. На практике оказывается все дороже, а власти не сразу идут им навстречу. Проанализировав все это, они начинают играть по российским правилам”.

Похожее мнение высказывает Виталий Можаровский. Появились игроки, которые действительно изучили русский менталитет, что дает им возможность успешно строить отношения с другими игроками и представителями государства, соглашается он.

На семинаре о проблемах организации производства в России, проведенном компанией “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” и Американской торгово-промышленной палатой, было много зарубежных участников рынка. Лидер стекольной промышленности и крупнейший производитель минераловатной изоляции – французский концерн Saint-Gobain работает в России с 1995 г. Компания продает продукцию для строительной отрасли и сама же строит цеха для ее производства. Один из заводов она открыла в Егорьевске. Как отмечает финансовый директор компании Франсуа Карье, основная сложность, по опыту Saint-Gobain, – найти в России надежного партнера. То же самое отметил и Сергей Канашин. Однако обе компании нашли возможность развивать свои проекты.

Другая компания – производитель стекла и изделий из стекла Guardian Industries Europe, подразделение американской структуры – уже несколько лет работает в России. Один из ее заводов строится в Рязани. Юридический советник компании Винсент Пранжье теперь частый участник бизнес-семинаров, на которых он делится опытом освоения России. “В первую очередь вы должны налаживать контакты со всеми нужными людьми в городе, где строите”, – любит повторять он.