ОРИЕНТИРЫ: Мэры выходят на рынок

В г. Архангельске нет ни одного качественного современного торгового центра и ни одного федерального продуктового оператора, жаловался мэр северного города Александр Донской на конференции в Торгово-промышленной палате. Этой осенью он приехал в Москву специально, чтобы выступить перед инвесторами всех мастей и сословий. Привлечь их в свой город руководитель пытался очень активно. Он показал длинный перечень объектов, находящихся в муниципальной собственности, которые в ближайшие два года администрация Архангельска будет продавать на аукционе. Это и “советские” кинотеатры, и неэффективно работающие магазины, и просто морально устаревшие сооружения.

Основную часть объектов мэр предлагает продать девелоперам-инвесторам, которые возведут большие торговые центры – такие же, как в Москве и европейских столицах. Он также жалует известные в России гипермаркеты и супермаркеты. В Архангельске выставлены на продажу кинотеатры “Мир” и “Русь”, магазин “Детский мир”. В городе нет не только больших и красивых ТЦ, но и современных кинотеатров и даже нормального фаст-фуда. Вот на месте того же кинотеатра “Русь” можно создать гипермаркет, прикинули в архангельской администрации. Впрочем, все зависит от того, что выгоднее будет девелоперу строить на том или ином участке. Так или иначе за два года все объекты, находящиеся в собственности муниципалитета, планируется продать на торгах – это около 300 строений. В ближайший же год мэрия желает выставить на торги 100 объектов и найти инвесторов на строительство и даже редевелопмент таких зданий. Средства от продажи пойдут на развитие городской инфраструктуры.

После публичного выступления, во время которого региональный градоначальник буквально упрашивал московских и международных инвесторов посетить город, у сторонних наблюдателей уже не оставалось сомнений: время “малых городов” (с населением около 500 000 человек) пришло. Как и предрекали эксперты, такие городки станут вторыми на очереди после городов-миллионников.

Архангельск, пожалуй, в числе первых пятисоттысячников с неразвитым торговым сегментом активно заявляет о себе. Это происходит настолько явно, что становится даже подозрительным. Вот уже много лет архангелогородцы, их администрация и участники рынка недвижимости жили тихо-мирно, строили какие душе угодно магазины, развивали собственные торговые сети, а внешних игроков особо близко к городу не подпускали. Например, известный столичный девелопер “Корпорация А. Н. Д.”, построившая ТЦ “Фестиваль” на юго-западе Москвы, пыталась получить в Архангельске площадку около двух лет назад. Однако попытки не увенчались успехом. Теперь же мэр города распахивает ворота своих владений.

То же самое можно рассказать о любом городе, в котором до сих пор нет ни одного торгового комплекса европейского уровня и ни одного общероссийского продуктового оператора или где таких форматов и игроков рынка единицы. Тула, Калуга, Оренбург, Иваново – этот список можно продолжать – до сих пор не освоены крупными российскими и зарубежными инвесторами. Архангельск в данном случае – лишь отражение начавшейся в стране тенденции. Впрочем, вслед за ним в столицу уже потянулись и другие города. На 1-м Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF) 31 октября – 1 ноября, соорганизатором которого выступили “Ведомости”, был представлен стенд Калужской области с заманчивыми предложениями для инвесторов поучаствовать в проектах, правда больше в части производственной недвижимости. Администрации других городов, которые пока не доехали до столицы, размещают информацию о продаже площадок и объектов на официальных сайтах в Интернете.

Всему свое время: если в Москве или Питере бум палаточной торговли прошел, то в некоторых региональных городах этот формат еще актуален. Когда рынки созреют для крытых продуктовых ярмарок, они появятся. Когда наступит время крупных ТЦ в европейском стиле, придут девелоперы и начнут их строить. А теперь естественная стадия развития рынка и острый дефицит торговых форматов вынуждают местных градоначальников хотя бы создавать видимость инвестиционно благоприятного климата в городе.

Помимо законов рынка, которые всех подчиняют себе, есть и еще один стимул для мэров – федеральный закон “О приватизации государственного и муниципального имущества”, который был принят и одобрен в 2001 г. Этот закон и вышедшие к нему в 2005 и 2006 гг. поправки официально утверждают возможность продавать муниципальную собственность, пополняя таким образом казну, и устанавливают четкие правила игры для местных властей. Раньше возможность, может, и была, да правил, прописанных в деталях, не существовало (закон дает право администрациям продавать объекты на аукционе). Правда, документ вышел пять лет назад, а реакция на него, как и всегда в России, в полной мере начала проявляться спустя несколько лет. Как раз у городов было время, чтобы отвыкнуть от идеи “замкнутости”, в которой многие из них пребывают, и увидеть, что мир вокруг меняется.

Распродажу муниципальной собственности именно под торговые проекты объяснить тоже несложно. ТЦ или гипермаркет окупятся быстрее, чем склад или бизнес-центр. Хлеб и зрелища – то, что нужно основной массе населения, потребителем такого продукта станет весь город. “Главное – чтобы деньги в казну шли”, – приговаривают мэры российских городков. Оно понятно: куда дольше по времени, трудозатратнее и дороже поставить на ноги близкие к банкротству промышленные предприятия. Но кто не ищет легких путей?

Но и в таких городах, как Архангельск, все перспективные участки в единичных экземплярах и на вес золота. Чтобы найти больше новых стройплощадок для прибыльных ТЦ, администрации городов готовы позволить девелоперам демонтировать неэффективные, устаревшие здания. Александр Донской не скрывает, что разрешит пришедшим в город инвесторам не только проводить редевелопмент зданий, но и сносить их. Некоторые площадки мэрия Архангельска готова изымать у прежних владельцев ради ликвидных московских, а может, и зарубежных проектов.

Пока столичные девелоперы не спешат покорять маленькие города. Хотя некоторые из этих регионов могут оказаться весьма перспективными. Потенциальным девелоперам нужны условия: благоприятная политика местных градоначальников по отношению к инвесторам и сетям из других городов, включая правила игры на тендерах, невмешательство администрации в детали проектов, присутствие в регионе профессиональных логистов, наличие рабочих рук, надежных строительных организаций-генподрядчиков и развитая местная строительная база.

Но и экономические и социальные показатели города или региона должны быть на высоком уровне, чтобы обратить на себя внимание инвестора. Для начала в городе должен образоваться класс потребителей торговых центров и гипермаркетов (в Архангельске средняя зарплата в месяц – 12 000 руб.). При наличии всех этих факторов в совокупности рынок сам придет в регион независимо от того, распахивают перед ним двери или закрывают.