ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Не сделал сам – найми другого

Как говорит Сергей Абазаров, директор по развитию бизнеса компании “Ваш дом”, аутсорсинг – это эффективный инструмент решения ряда стратегических вопросов, которые неизбежно возникают в процессе девелопмента коммерческой недвижимости. “Это позволяет компании сосредоточиться на профильных задачах без ущерба для уровня предоставляемых услуг в целом”, – говорит Абазаров. “Ответственность за выполнение определенных функций в производственном процессе перекладывается на сторонние компании, которые за счет узкой специализации могут решать задачи порой значительно быстрее, дешевле и качественнее, чем сделали бы это мы собственными силами”, – объясняет Валех Рзаев, директор по внешним связям группы компаний Forum Properties.

Что

Как отмечает генеральный директор RIGroup Андрей Халтурин, структура девелоперской компании напрямую зависит от выбранной ею стратегии развития и задач, поставленных акционерами. Девелопер может иметь все собственные службы, начиная от проектирования (вплоть до проектного института внутри компании) и заканчивая продажами, и даже выполнять функции подрядчика на своих объектах. Но собрать сильных менеджеров по всем направлениям и обеспечить максимальную эффективность в каждом звене цепочки – почти невыполнимая задача. Поэтому некоторые работы на разных этапах реализации проекта могут быть отданы на аутсорсинг, чтобы компания могла сосредоточиться на основном бизнесе. Например, при разработке коммерческой концепции проекта девелопер может заказать маркетинговое исследование у сторонней консалтинговой компании.

По словам Валеха Рзаева, Forum Properties удобнее нанимать для производства строительных работ специализированную фирму-подрядчика, чем содержать в штате сотни рабочих, прорабов и т. д. “Также на аутсорсинг обычно передаются архитектурные работы, что позволяет на каждый проект нанимать то архитектурное бюро, которое способно найти оптимальное по стилю, планировкам решение. Например, архитектурное бюро Михаила Филиппова, сотрудничество с которым позволило создать нам в Москве уникальное жилое здание “Римский дом”, куда на экскурсию возят студентов, архитектурные бюро Сергея Чобана, Сергея Киселева и др. Проектирование и монтаж инженерных коммуникаций в строящемся комплексе также передаются на аутсорсинг”, – комментирует эксперт.

Часто девелоперы обращаются к профессиональным консультантам для получения квалифицированной маркетинговой оценки конкретного участка или проекта, разработки концепции будущего проекта. В риэлторские агентства передают функции продаж или сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.

По словам специалистов компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR), главные и очевидные преимущества привлечения управляющей компании, в том числе в сфере эксплуатации объектов недвижимости, таковы: это освобождает девелопера от выполнения непрофильных функций и связанных с ними временных и управленческих затрат, позволяет снизить количество персонала, задействованного в неосновном бизнесе компании, а также потребность собственников снять с себя необходимость выстраивать отношения с коммунальными и другими надзорными службами. “Важными факторами для наших клиентов являются консультации по правильному содержанию здания в соответствии с российскими нормами и правилами оснащения и эксплуатации объекта, своевременной закупке расходных материалов, лицензированию услуг и т. д.”, – комментирует ситуацию пресс-секретарь CWSR Елена Васильева.

По словам Сергея Абазарова, чаще всего на долю аутсорсинга в сегменте коммерческой недвижимости приходятся кейтеринговые и клининговые услуги. “Это в разы повышает эффективность управления объектами, способствует развитию качества инфраструктуры, позволяет включать в пакет предложения деятельность, требующую прохождения особых процедур лицензирования”, – комментирует Абазаров.

Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar. Commercial Property, также отмечает, что, как правило, в сфере коммерческой недвижимости на аутсорсинг отдаются такие виды деятельности, как клининг, техническая эксплуатация здания.

“На этапе эксплуатации зданий и сооружений на аутсорсинг может отдаваться как управление объектом целиком, так и решение конкретных задач: уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов и эскалаторов, систем связи и телекоммуникаций, электросетей, инженерных сетей и проч. Профессиональные девелоперы привлекают обслуживающие организации еще на этапе строительства торговых и офисных комплексов. Также может привлекаться внешняя служба, отвечающая за безопасность”, – комментирует Халтурин.

По словам коммерческого директора компании “СТ Групп Регион” Дмитрия Шмелева, на аутсорсинг часто отдаются и такие прикладные работы, как ландшафтное проектирование. Он называет классическим девелопером лишь ту компанию, которая отдает на аутсорсинг все задачи, помимо непосредственно администрирования проекта и развития бизнеса.

Александр Гурьянов, директор по связям с общественностью Century 21, добавляет, что часто перед компаниями встает вопрос рекламы и PR, изготовления полиграфии и сувенирной продукции. “С такими задачами обращаются в аутсорсинговые компании либо когда еще нет своих собственных департаментов, либо если принципиально пользуются подобными услугами. Многое здесь зависит от объема работ. Аутсорсинговые компании берут чаще всего на себя маркетинг (стратегию), PR, рекламу, полиграфию, event-мероприятия, продвижение, включающее в себя весь комплекс вышеперечисленных услуг”, – объясняет Гурьянов.

Также аутсорсеры могут обеспечивать финансовые взаиморасчеты, проверять юридическую чистоту сделки, готовить документы для ее регистрации. При оформлении прав на недвижимость, в связи с тем что законодательство РФ предусматривает достаточно сложную юридическую и технологическую процедуру, физические и юридические лица нередко сталкиваются с многочисленными трудностями. В связи с этим в Москве произошло формирование отдельного сегмента рынка недвижимости – рынка услуг по подготовке и передаче документов на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

“В целом вполне возможно отдать во внешнее ведение все, что не является профильным направлением деятельности компании-девелопера, и заниматься лишь организацией процесса”, – резюмирует Андрей Халтурин.

Кто

При выборе компании-аутсорсера зачастую используется тендерный подход. “Учитывается множество параметров, среди них – время существования и опыт работы компании на рынке, величина предприятия (количество профессиональных сотрудников), рекомендации крупных клиентов, оптимальное соотношение показателей “цена – качество”, объемы схожих сделок”, – комментирует принципы отбора Халтурин.

По словам Дмитрия Шмелева, “СТ Групп Регион” часто проводит тендеры и приглашает к участию в них компании с иностранным капиталом. Расширив число участников и не ограничиваясь рамками одной страны, проще найти необходимый уровень цены и качества, уверен он.

Немаловажное значение при выборе победителей в тендере играют не только цена и качество, но и время проведения работ. Как рассказал Шмелев, на последнем проведенном ими тендере, например, турецкая компания предложила построить 60 000 кв. м за 36 месяцев, а китайская компания предложила построить тот же объем за 24 месяца, хотя и в четыре раза дороже. Выиграла тендер китайская компания.

По мнению Абазарова, на выбор в пользу определенных компаний влияют их репутация, срок работы на рынке, участие в уже реализованных проектах, финансовая прозрачность и, конечно же, качества самого предложения и уровень предоставляемых услуг. Валех Рзаев называет примерно те же критерии выбора партнеров: степень профессиональной известности, репутацию, опыт и качество работы.

“Любое решение о приглашении сторонней компании на аутсорсинг, как бы кокетливо это ни звучало, своего рода предложение руки и сердца. Важно, когда и профессиональные качества компании, и человеческие качества его специалистов высоки. Иной раз можно встретить блестящего профессионала, с которым по человечески трудно работать, и сотрудничество в таком случае частенько заходит в тупик либо общий продукт получается весьма посредственным”, – рассуждает о проблеме выбора Рзаев.

Кроме того, важно, чтобы в данной организации было достаточное количество необходимого персонала, способного за короткие сроки выполнить ту или иную задачу. “Если клиент застрял в лифте бизнес-центра, то соответствующие службы должны приступить к работе как можно скорее. Или, например, зимой сломались раздвижные двери. От скорости приезда ремонтной бригады зависит состояние объекта в целом. Необходима и серьезная материально-ремонтная база”, – говорит Королев.

Кроме того, существуют некоторые виды деятельности, для выполнения которой лучше привлекать компании, аккредитованные специальными государственными структурами. “Например, если речь идет о работе с пожарными сетями, то, разумеется, целесообразнее будет выбрать для этого организацию, рекомендованную пожарной инспекцией данного района”, – добавляет Королев.

Если речь идет о творческих сферах, таких как архитектурное проектирование или реклама, то немаловажно, чтобы у компании были солидное портфолио и рекомендации. “Наличие у компании-аутсорсера обширного портфолио с отзывами агентств, которые уже пользовались ее услугами, – первое, на что смотрят работодатели. А присутствие в этом списке крупных, известных агентств на рынке недвижимости скорее склонит нуждающуюся в аутсорсинге компанию к положительному решению”, – комментирует Гурьянов.

Ключевая идея аутсорсинга заключается в предоставлении клиенту услуг высшего качества, но по привлекательной для него стоимости. Здесь оптимальное сочетание цены и качества каждая компания выбирает для себя. Так, по словам Дмитрия Шмелева, если речь идет о строительстве уникального объекта коммерческой недвижимости в Сибири, то затраты на архитектуру будут одни, а если о строительстве дома в рамках программы “Доступное жилье” – совершенно другие.

Хотя выбор компаний чаще всего происходит с помощью тендера, есть некоторые – теперь уже единичные – сферы, где фактически царит монополия. Так, по словам Андрея Королева, к компаниям-монополистам можно отнести организации, работающие с пожарными сетями, охранные предприятия, а также фирмы, работающие с электросетями.

По словам Андрея Халтурина, с ростом рынка услуг в области недвижимости монополии встречаются все реже и реже. Однако, например, в столице на рынке посредников между клиентами и регистраторами монополистом является АО “МЖР” (или “Мосжилрегистрация”).

В сфере рекламы и PR на сегодняшний день компаний, обладающих монополией на что-то, не осталось. “Хотя раньше, к примеру, когда рынок только развивался, была одна компания, которая занималась неоновыми вывесками. Другая занималась лазерной резкой пластика. Третья могла сделать объемные металлические буквы для вывески”, – рассказывает Александр Гурьянов. Сейчас рынок существенно разросся и такие вещи уже можно заказать в различных компаниях, выбрав наиболее достойную.

Как

Отдельная тема – организация работы между девелопером и уже найденным подрядчиком. Как говорят все специалисты, между заказчиком и аутсорсером в обязательном порядке заключается договор, в котором прописываются все нюансы их отношений: обязанности привлеченной компании, полномочия, в рамках которых компания может работать, форма и периодичность отчетности и, соответственно, сроки и формы взаиморасчетов. Кроме того, в договоре прописываются возможные обстоятельства, которые могут иметь место в процессе выполнения поставленных задач, что помогает избежать конфликтных ситуаций. В процессе своей работы компания контролируется со стороны девелопера на предмет исполнения предмета договора.

Сергей Абазаров делит секрет успешного сотрудничества на три составляющих. “Во-первых, с компанией-аутсорсером обязательно заключается договор, где по пунктам прописываются сроки выполнения всех договоренностей, которых компания-исполнитель обязательно придерживается. Во-вторых, компания-аутсорсер отчитывается перед заказчиком о выполненной работе и показывает результаты. В-третьих, компания обязана знать, как лучше поступить в той или иной ситуации”, – говорит эксперт. Оплата работ, по словам экспертов, как правило, производится авансовыми платежами.

Очевидно, что в использовании компаний-аутсорсеров есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести возможность заниматься основной работой, вести другие проекты, зная, что все работы, отданные “на сторону”, будут выполнены в срок и качественно. Минус – работу компании-аутсорсера сложно контролировать, не будучи экспертом в сфере проводимых работы. И если свой собственный отдел всегда рядом и процесс работы можно направлять в нужное русло и интересоваться деталями выполнения работы, то компания-аутсорсер приходит в обозначенные сроки и не столь лояльна к пожеланиям работодателя. Впрочем, выбрать лояльную компанию и организовать процесс контроля сроков и качества – это и есть работа настоящего профессионального девелопера.