ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Время переквалификации
Компании, выросшие из советских строительных комбинатов и трестов, наращивают объемы строительства, формируют отраслевые холдинги и работают над снижением издержек, совершенно искренне полагая, что в этом и состоит сущность девелопмента. Компании, у которых основная добавленная стоимость исторически формируется благодаря наличию сильного административного ресурса, не слишком удачно взаимодействуют с конечным потребителем – и на стадии выработки концепции, и на стадии продвижения проекта, а затем продажи объекта. Есть небольшие креативные компании, которые известны благодаря их руководителям, – они, пожалуй, самые приятные на рынке, но, как любой индивидуальный бизнес, их работа стоит дорого. Не так давно появились, но уже неплохо зарекомендовали себя компании западного типа: технологичные, рыночно ориентированные, с западным менеджментом. Такие структуры дают сбой, только когда сталкиваются с непредвиденными в международной практике обстоятельствами – той самой спецификой российского рынка вроде дураков и дорог, которая может похоронить любой проект.
Особое место в ряду девелоперов занимают банки. Девелопмент – ресурсозависимый и высокорисковый вид деятельности. Можно, конечно, купить задорого хорошую землю в хорошем месте и возвести хорошее здание, снизив таким образом риски до минимума, но вместе с рисками в таком случае до минимума снижается и доходность. А это уже не девелопмент, а банальное строительство. Другая крайность – вложить значительные средства в приобретение невнятного участка, а затем разработать суперпроект, который выстрелит и принесет тысячи процентов прибыли.
Интерес банков к недвижимости понятен. Ведь их основная цель – сохранить и приумножить средства. С рисками банки традиционно справляются лучше, чем другие участники рынка, – у них обычно есть в наличии соответствующий персонал, технологии, опыт, сильный административный ресурс, средства для финансирования проектов. Поэтому банки активно участвуют в формировании и развитии рынка недвижимости – в основном через кредитование, инвестиционное проектирование и девелопмент. С первыми двумя способами все ясно: и кредитование, и проектное финансирование уже являются традиционными для банков видами деятельности. Непосредственное же участие в другом бизнесе – явление, прямо скажем, нечастое.
Банки, развивающие девелоперское направление, пришли к этому разными путями: одни – сознательно, другие – по воле случая. Для первых девелопмент – это логичное развитие, диверсификация бизнеса, оперативный контроль ситуации внутри финансируемых проектов и снижение рисков. Это новое направление в деятельности, которое выросло из традиционного кредитования, прошло через проектное финансирование, затем трансформировалось в желание самостоятельно поработать на высокодоходном рынке.
Для вторых это в первую очередь стремление использовать накопленные непрофильные активы, которые в какой-то момент стали рассматриваться как источник дохода с приемлемой рентабельностью. Как бы то ни было, для реализации девелоперских проектов и тем и другим пришлось создавать собственные структуры, имеющие разную степень автономности. Сейчас эти структуры действуют на рынке, являясь его полноценными участниками, и зачастую контролируют масштабные и перспективные проекты в разных сегментах. Означает ли это, что банковский сектор потихоньку приберет к рукам рынок девелопмента и потеснит традиционно влиятельные строительные корпорации?
Состояние российского рынка недвижимости до последнего времени не располагало к активному развитию девелопмента как вида деятельности, предусматривающего получение дохода в первую очередь от реализации успешной идеи и предугадывания трендов. Другими словами, в условиях неосвоенной целины в центре Москвы и огромного неудовлетворенного спроса буквально на все не было ни необходимости, ни условий для развития на малоценных земельных участках передовых востребованных проектов, кардинально меняющих в итоге стоимость земли и позволяющих получить максимальную добавленную стоимость в процессе строительства и реализации недвижимости. Все это время точки прибыльности находились в других плоскостях: административно-ресурсной, строительно-закупочной, инвестиционно-брокерской.
Это нормально, поскольку стадию насыщения рынка нельзя ни отменить, ни перешагнуть. На этом этапе происходит формирование базиса для полноценного девелопмента: рынок снижает значимость административно-хозяйственных инструментов и, соответственно, их вклад в формирование дохода от девелоперской деятельности. Вслед за этим наступает торжество концептуального подхода: актуальность градостроительных решений, магия мастер-планирования, чудо архитектурно-конструкторской мысли – словом, все то, о чем мы пока имеем весьма смутное представление. Хотя отработка именно этих позиций обеспечивает безбедное существование девелопера на развитом рынке.
Девелоперам пора определяться с конкурентными стратегиями. Это тот волшебный момент, когда руководитель оказывается на развилке в чистом поле перед камнем, на котором: “Налево пойдешь – строительные мощности потеряешь, направо пойдешь – отдельные сегменты рынка потеряешь, прямо пойдешь – бизнес потеряешь”. Но ни на одном камне не написано, где и что можно приобрести. Это всегда прерогатива знаний и ответственности первого лица компании. Весь вопрос в том, с каким знанием подошли к этому этапу участники рынка и как оно пригодится в построении конкурентной стратегии.
Для чистоты эксперимента попробуем смоделировать образ идеального девелопера будущего. Самое простое – определиться со строительным багажом. Актив, безусловно, полезный, но в девелопменте будущего не определяющий – подрядчиков можно выбирать на открытом тендере и сейчас. Идеальный девелопер будущего должен обладать актуальными знаниями в области технологий, сроков и стоимости строительства, но совершенно необязательно – строительными мощностями. Он должен знать, как правильно организовать тендер, должен быть лично знаком со всеми уважаемыми строителями, может даже иметь акции строительной компании и входить в совет ее директоров, но самому быть строителем не обязательно.
То же самое относится и к обладанию финансами. Кредитный рынок становится все более прозрачным, а сами ресурсы – доступными. При наличии хорошей репутации и соблюдении технологии управления проектом девелоперы будущего вправе ожидать, что привлечение финансирования превратится из задачи стратегической в техническую. Впрочем, подобная динамика заметна уже сейчас.
Что действительно важно будет для девелопера будущего – это способность эффективно находить землю и быстро анализировать качество участков, которых становится все меньше и меньше. А главное – уметь разрабатывать качественные концепции предлагаемых территорий, которые будут становиться все проблемнее и проблемнее. Таким образом, идеальный девелопер будущего – скорее организатор, креативщик и эксперт по качеству, нежели непосредственный исполнитель. Он скорее создает проект и подбирает исполнителей, а затем контролирует качество работ по всем направлениям, чем строит и продает.
Особый вопрос, требующий отдельного рассмотрения, – административный ресурс. Девелоперы настоящего согласятся со мной, что буквально за последние год-полтора рынок недвижимости в этой части стал другим: формула “просто деньги – товар” себя изживает. Серьезные вопросы приходится решать в рамках существующего законодательства. Высока вероятность, что со временем тенденция только усилится. Соответственно, важные отличительные признаки девелопера будущего – независимость от официальных структур, правильно выстроенные деловые отношения, отличное знание процедур и регламентов. Плюс юридическая грамотность. Тем, кто попытается добиваться преференций нерыночными методами, будет только труднее: они окажутся под постоянным пристальным и предвзятым вниманием.
Никто не собирается отрицать важность для успешного девелопмента такого фактора, как близость к власти, просто природа этой близости станет иной. Идеальный девелопер будущего скорее уверенно обсуждает за столом переговоров с властью перспективы развития территории, предлагает свои бизнес-схемы под существующие запросы и настаивает на выполнении администрацией своих обязанностей по развитию инфраструктуры и социальной сферы, чем с высунутым языком затаскивает в кабинеты различных уровней чемоданы наличных. Опять же ничего нереального в нарисованной картине нет, довольно часто такой подход встречается уже сейчас.
Будущее девелопмента за мобильными, креативными, конструктивно настроенными компаниями, имеющими обширные связи на рынке недвижимости, финансов и дружественные отношения с властями. Такие прекрасно знакомы и сотрудничают с лучшими архитекторами, инженерами, маркетологами, брокерами, дизайнерами. Они могут быстро организовать процесс, задать требуемый уровень качества и успешно его контролировать. Могут играть первую скрипку, а могут предоставить это право инвестору или, к примеру, администрации территории. Они формируют добавленную стоимость там, где ее не видят ни строители, ни инвесторы, ни власти. И именно за это им платят деньги.
Какие компании наиболее близки к этому образу, кого мы увидим в списке ведущих девелоперов через 10, через 15 лет? Будут это нынешние строители, банкиры или консультанты? Как девелопмент не появился вдруг сам по себе, а сформировался под влиянием ряда рыночных факторов – немного строительства, чуть-чуть маркетинга, толика проектного финансирования и еще много чего, – так и идеальный девелопер будущего синтезируется на глазах, вбирая в себя все лучшее и конкурентоспособное от нынешних участников рынка.
Будут ли банки в этих условиях претендовать на ведущие роли в девелопменте? Перефразирую известную английскую поговорку: “Если бы у банка были девелоперские проекты, желание и способность их реализовывать, то он был бы девелопером”. Скорее всего банки всегда будут банками, а строители – строителями.
А в том, что у российского рынка девелопмента невероятное будущее, нет никаких сомнений. Представьте себе ситуацию через 49 лет. Договоры аренды земли закончились, власти занимают осознанную позицию по отношению к развитию территорий и формированию их облика, инвесторы давно отбили свои вложения и готовы к меньшей доходности (этажности, плотности и т. д.), архитекторы набили руку на Остоженке, “Золотом острове”, Плющихе, Замоскворечье, строители готовы реализовать все самые смелые фантазии… Тут такое начнется – Шанхаю и не снилось.