ВДАЛИ: Не отходя от кассы

Европейцы покоряют “стометровку”

В исследовании компании Cushman & Wakefield “Обзор рынка торговых центров Европы” сообщается, что в самом ближайшем будущем общая площадь сдаваемых в аренду торговых помещений в Европе превысит 100 млн кв. м и концу 2007 г. достигнет отметки 107 млн кв. м. Примечательно, что Россия выходит на 1-е место в Европе по количеству торговых центров, планируемых к открытию в период с июля 2006 г. по декабрь 2007 г. На 2-м месте в рейтинге находится Польша.

Директор глобального подразделения торговой недвижимости Cushman & Wakefield Джон Стрэчен отметил: “Преодоление рубежа в 100 млн кв. м торговых площадей станет историческим моментом. Это доказывает, что торговые центры становятся все более важной частью жизни в европейских странах”.

Сегодня Россия находится на вершине рейтинга по количеству вводимых в эксплуатацию площадей в 2006 и 2007 гг. – в этот период планируется ввести в эксплуатацию 1,5 млн кв. м новых торговых центров. Вот только несколько из наиболее значимых проектов: шведская компания IKEA планирует открыть пять “Мегамоллов” в IV квартале 2006 г. – в Екатеринбурге (открытие состоялось 7 октября), Нижнем Новгороде, два в Санкт-Петербурге (в районах Дыбенко и Парнас), а также Москве (Белая Дача). Среди других проектов, готовящихся к открытию, – офисно-торговый центр Lotte Plaza корейской компании “Лотте Груп”, располагающийся на пересечении ул. Новый Арбат и Садового кольца.

Если в странах новой Европы наблюдается количественный рост торговых площадей, то в странах старой Европы – качественный. “Высокие темпы роста объемов новых торговых площадей демонстрируют не только развивающиеся рынки Центральной и Восточной Европы, но и более развитые рынки Западной Европы, – констатирует директор по торговым центрам в Европе компании Cushman & Wakefield Борис фон Хар Хаймайер. – Причем в этих странах девелоперы вынуждены изменять концепции торговых центров, ориентируясь на постоянно возрастающие потребности арендаторов и покупателей”.

Нью-Йорк – Гонконг – Париж

Это не маршрут авиарейса, а последовательность самых дорогих, а значит, самых престижных торговых столиц. Отчет “Главные торговые улицы мира”, составленный компанией Cushman & Wakefield по данным 233 главных торговых магистралей в 47 странах, не стал сенсацией для участников рынка ритейла. Как и в прошлом году, самой дорогой торговой улицей стала Пятая авеню на Манхэттене (Нью-Йорк). Аренда средних размеров торгового павильона (площадью 93 кв. м) на Пятой авеню в самом ее бойком месте – на пересечении с 57-й улицей будет стоить около $1,35 млн в год.

Исполнительный директор Cushman & Wakefield в Нью-Йорке Гене Шпигельман комментирует: “Ведущие бренды мира борются за лидерство на лучшей торговой улице мира. И дело здесь не только в росте объемов продаж, но и в прокладывании дороги на Пятую авеню своим бутикам. Уже сам факт того, что они находятся здесь, поднимает авторитет бренда в глазах потребителей”.

Благодаря вышеозначенной тенденции фирменный бутик элитной одежды для спорта и отдыха Abercrombie & Fitch открылся на 56-й улице, гигантский фирменный салон телекоммуникационной компании Nokia – на Восточной 57-й улице, а супермаркет компьютерной техники и аксессуаров Apple – на углу Пятой авеню и 59-й улицы. Появление салонов производителей высоких технологий на престижной Пятой авеню – еще одно веяние времени, особенно когда они, как в случае с Nokia, открываются напротив таких знаковых бутиков, как Tiffany.

2-е и 3-е места, как и в прошлом году, делят гонконгская улица Косвей-Бей и сердце Парижа – ул. Елисейские Поля.

Самый большой количественный скачок сделала крупнейшая в Индии торговая улица – Хан-Маркет, которая за год смогла преодолеть 17 позиций и теперь занимает 24-е место в рейтинге.

Другие города, существенно повысившие свое место в рейтинге, – столица Бельгии Брюссель (ул. Рю-Нёв), поднявшаяся на пять пунктов и занявшая в итоге 23-е место, и столица Румынии Бухарест (б-р Магеру), поднявшаяся сразу на 6 позиций и занявшая в итоге 30-е место.

Однако самый значительный в качественном отношении рост арендных ставок наблюдается все-таки в странах Юго-Восточной Азии: по состоянию на III квартал 2006 г. эти ставки за последний год поднялись на 20% в местной валюте. “Недавно китайское правительство удовлетворило ходатайства многих иностранных ритейлеров открыть им двери на самый динамично развивающийся рынок в мире”, – отметил руководитель департамента ритейла компании Cushman & Wakefield в странах Юго-Восточной Азии Себастьян Скиф.

“Сектор организованной торговли в Индии будет ежегодно расти на 40–45% на протяжении следующих пяти лет, – говорит исполнительный директор компании Cushman & Wakefield по операциям в Индии Санджей Датт. – И хотя сегодня его доля на рынке составляет всего 2–3%, уже к концу этого десятилетия она может возрасти до 12–14%”. Бурный рост ритейла в Индии обеспечивается высокими темпами экономического роста в стране и увеличением доходов населения”.

Хотя Москва снискала себе славу одного из самых дорогих городов мира, она остается за пределами “десятки самых дорогих торговых улиц”. Как и в прошлом году, она занимает почетное 11-е место.

Вместе с тем в 97% задействованных в мониторинге городов арендные ставки поднялись. По мнению авторов отчета, во всем мире и дальше продолжится рост спроса на современные торговые площади. Особенно эта тенденция будет прогрессировать по мере открытия больших и емких потребительских рынков, таких как Индия, Бразилия и Россия, где наряду с покупательским спросом растет и потребность в высококачественных торговых площадях и ритейлерах с мировым именем.

Большие магазины, именные пирамиды

Редкая представительница прекрасного пола не любит шопинг, особенно в период рождественских распродаж. Вывески с надписью Sale “украшают” бутики на самых известных торговых улицах мира, а великосветские модницы не считают зазорным приобрести на распродаже вещичку от Версаче за треть настоящей цены. Постепенно дамы входят в азарт и не могут остановиться. Именно для таких особей и изобретен новый иронический термин — “шопоголики”. Дабы не уподобляться героине романа английской писательницы Софии Кинселлы “Тайный мир шопоголика”, ежемесячно пускающей на ветер 1000 фунтов стерлингов, психологи советуют перед посещением магазинов составлять хотя бы весьма схематичный список покупок и по возможности избегать безналичных расчетов. Эти меры позволят держать эмоции под контролем.

В наше время, когда все более популярным становится международный шопинг, важно разбираться в национальных особенностях шопинга в отдельно взятой стране.

Пятая авеню, разделяющая Манхэттен на западную и восточную части, – это улица парадов и магазинов. Самая популярная ее часть – отрезок между 34-й и 60-й улицами. Хотя здесь самые дорогие в мире арендные ставки, открыть салон или бутик на Пятой авеню чрезвычайно престижно. Направления деятельности салонов подвержены влиянию времени: в сентябре этого года напротив бутика Tiffany открылся трехэтажный салон Nokia, в котором представлен весь модельный ряд мобильных телефонов этой марки. А 10-метровый стеклянный купол венчает гигантский подземный супермаркет Apple Computers.

Другая самая дорогая торговая улица мира – Косвей-Бей располагается в восточной части Гонконга. Здесь находится 13-этажный универмаг японской сети Sogo и популярный у молодежи офисно-торговый комплекс Times Square, в котором расположен супермаркет элитной гонконгской сети C!ty Super, основанной в 1996 г. Подобно другим азиатским сетям, деятельность C!ty Super не выходит за рамки континента. Вместе с тем в магазинах нередко проводятся громкие промоакции, включая всевозможные ярмарки.

Законодателем мод по праву считается Париж, известный, кроме всего прочего, своими многочисленными магазинами. Большинство иностранцев отправляются в поисках модных новинок на Елисейские Поля — широкую зеленую улицу протяженностью 2 км в северо-западной части Парижа, от пл. Согласия до пл. Шарля де Голля. С середины XIX в. и по сей день о поддержании гламурного имиджа улицы заботится комитет Елисейских Полей – старейшая в городе общественная организация предпринимателей. Невозможно представить Елисейские Поля без бутиков и фирменных магазинов элитных брендов – 7-этажный фирменный салон Louis Vuitton, фирменные магазины Guerlain, Adidas, Sephora и др. Однако, посещая Париж, настоящие шопоголики не ограничиваются парадной улицей. Ничуть не в меньшей степени их привлекают так называемые “большие магазины”. Средняя часть б-ра Осман, в пределах которой расположены Galeries Lafayette и Le Printemps, так и называется – “район больших магазинов”. В доме № 40 по б-ру Осман находится один из старейших парижских универмагов Galeries Lafayette. Здесь можно не только приобрести приглянувшийся товар, но и посмотреть очередной показ мод, заказать пошив одежды по индивидуальным меркам и многое другое. Если сумма покупки превышает 250 евро, предусмотрена бесплатная доставка товаров по указанному адресу.

Старейшим из “больших магазинов” по праву считается Le Bon Marche (площадь – 31 000 кв. м) – первый в мире универмаг, основанный в 1852 г. Аристидом Бусико. Подобно другим реформам барона Османа, магазин стал символом индустриальной эпохи. Архитекторы здания — Луи-Шарль Буало и Гюстав Эйфель. Примечательно, что последний имел возможность попрактиковаться в работе с металлическими конструкциями универмага еще до грандиозного триумфа Эйфелевой башни. Одной из эксклюзивных услуг Le Bon Marche является заказ личного стилиста, кроме того, в универмаге часто проводятся специализированные выставки по моде и дизайну.

Еще одна парижская реликвия — универмаг Le Printemps (б-р Осман, 64), открывшийся в 1865 г. Этим летом универмаг был продан за 1,075 млрд евро. Его новые хозяева – Маурицио Борлетти, владеющий сетью магазинов Rinascente в Италии, и RREEF – сформированная Deutsche Bank структура, отвечающая за инвестиции в недвижимость. Примечательно, что основанная в 1917 г. компания Rinascente является крупнейшей на сегодня сетью универмагов в Италии. “Эта сделка создает уникальную возможность для наших фондов, уже успешно инвестировавших средства в итальянскую сеть универмагов,— отмечает директор по операциям в странах Европы RREE, Даниэль Риньи. – Тем самым мы подчеркнем важность и перспективы наших инвестиций в недвижимость, в первую очередь в долгосрочные и качественные индустриальные проекты”.

Впрочем, убедиться в благоприятном влиянии новых владельцев на развитие универмагов доводилось уже неоднократно. Ярчайший тому пример — гигантский лондонский универмаг Harrods (торговая площадь – 92 000 кв. м) на Бромптон-роуд. Универмаг был основан еще в 1849 г. Чарльзом Генри Хэрродом. Однако подлинного расцвета и известности Harrods достиг после 1985 г., когда его приобрел египетский миллиардер Мохаммед аль-Файед. Заплатив за гигантский универмаг 615 млн фунтов стерлингов, аль-Файед так и не получил гражданство Великобритании. Впрочем, это не помешало ему увековечить свой образ, пусть даже в рамках отдельно взятого универсама. Дело в том, что сфинксы на египетском эскалаторе, украсившем Harrods после реконструкции, донельзя напоминают самого Мохаммеда аль-Файеда. А в интервью CNN аль-Файед любовно называет Harrods “своей пирамидой”.

И все-таки Harrods все больше можно отнести к разряду достопримечательностей. Большинство лондонцев и туристов делают покупки на Оксфорд-стрит, торговой мекке английской столицы. Здесь есть как респектабельные магазины элегантной одежды — Selfridges, Debenhams, Marks & Spencer, – так и магазины с умеренными ценами (например, C&A) и совсем дешевые магазинчики. Популярны у шопоголиков также магазины и бутики на Ковент-Гарден, Бонд-стрит и Слоун-стрит.

Хотя родина “больших магазинов” – Франция, самое большое распространение они получили в Японии. В каждом крупном городе страны представлены десятки “больших магазинов”. Самые известные из них — Isetan Department и Takashimaya. Примечательно, что именно в Японии появились магазины товаров класса люкс на вокзальных станциях, похожие на магазины duty free в аэропортах. Роль Пятой авеню в Токио играет район Гинза, получивший свое название в 1869 г. Он охватывает восемь кварталов, в которых находится свыше 10 000 магазинов и магазинчиков, включая шесть крупных универсамов, в том числе и Ginza Printemps. Помимо многочисленных бутиков всемирно и регионально известных брендов здесь есть три уникальных места: традиционный японский театр кабуки, штаб-квартира компании Sony с гигантским шоурумом и оптовый рыбный рынок, где рано утром можно приобрести рыбу и морепродукты всех видов и размеров.

Малые формы

Дискуссия о том, какому формату магазинов принадлежит будущее, идет уже не первый год. Если раньше крупные ритейлеры интересовались только городами-миллионниками, то теперь они готовы довольствоваться и меньшими объемами, которые обеспечивают постоянный спрос. “Россия – быстро развивающийся рынок, и мы с оптимизмом смотрим в будущее. Спрос продолжает расти как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей. Но если раньше предпочтение отдавалось городам-миллионникам, то сегодня девелоперы торговых центров все больше обращают свое внимание на города с населением от 400 000 до 600 000 человек”, – отмечает директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Наталия Орешина.

Существует, однако, еще один миф — об угрозе, которую представляют супермаркеты для бутиков и других специализированных магазинов. Беспокоятся по этому поводу не только в странах с развивающейся экономикой, но и в известной вековыми традициями Великобритании. Вместе с тем статистика доказывает отсутствие данной угрозы. По данным Office of Fair Trading (OFT), рост числа магазинов шаговой доступности в Великобритании за последние пять лет составил 31%, тогда как рост предприятий гастрономического ритейла – всего 24%. Видимо, желая подстраховаться, владельцы небольших специализированных магазинов в Великобритании приобрели за последние пять лет свыше 1200 земельных участков. Очевидно, они полагают, что открытие новых магазинов в этих точках и, как следствие, хотя бы видимое усиление своего присутствия позволят им более эффективно выдерживать конкуренцию со стороны сетевых супермаркетов.

Директор Оксфордского института управления ритейлом Джонатан Рейнольдс за будущее торговых улиц спокоен. “Отдельные торговые улицы в таких процветающих районах, как Марлоу или Бакс, вполне способны выжить, — говорит он. — Все они способны поддерживать спрос как на специализированные магазины, так и на супермаркеты. Что касается менее благоприятных районов, то в них, увы, слишком низкая покупательская способность, которая не в состоянии обеспечить спрос на оба формата магазинов”. Рейнольдс предлагает отойти от понятия торговых улиц, которое, по его мнению, не в состоянии отразить динамично изменяющийся стандарт торговой точки. “Торговая улица — слишком эмоциональное понятие, – считает он.— Мы должны определиться, подразумеваем мы под этим определением торговые магистрали в крупнейших городах-миллионниках, рыночные площади районных центров или мегакомплексы в пригородах. Формы торговых центров постоянно меняются, меняется и их соотношение, отражая появление все новых форматов. Думаю, что теперь и инвесторы в сектор ритейла должны будут стать более квалифицированными”.

Эту позицию разделяет и Наталья Орешина. “Мы обратили внимание на возрастающую важность присутствия операторов развлекательного сектора. Например, в декабре этого года российский оператор “Регионы” открывает в Санкт-Петербурге торгово-развлекательный центр “Июнь”,— сообщает Орешина.— Общая арендная площадь комплекса составит 31 000 кв. м, из которых 50% будет отдано под досуг и развлечения – многозальный кинотеатр, игровую зону, боулинг и фитнес-центр”. Подобные вкусы отличают и население Индии – другого динамично развивающегося рынка ритейла. “Рост покупательской способности населения страны способствует увеличению числа желающих опробовать на себе действие западных моделей торгово-развлекательной индустрии”, – отмечает Санджей Датт.

Очевидно, что бурное развитие сектора ритейла будет и дальше способствовать развитию все большей гибкости мышления у его участников. “Шопинг глобален, им занимаются везде – от главных улиц Буэнос-Айреса и Нью-Йорка до Парижа и Нью-Дели, — отмечает Джон Стрэчен. – В минувшем году торговый сектор претерпел значительные изменения: открывались новые магазины, на рынке появлялись новые форматы, ритейлеры открывали для себя новые рынки, например развивающиеся. А существующие методы на развитых рынках будут все дальше трансформироваться, с тем чтобы отвечать все растущим потребностям потребителей и растущему спросу со стороны арендаторов”.