Офисный оптимизм

Вопреки ожиданиям увеличение числа офисных площадей пока не в состоянии удовлетворить спрос арендаторов в новых высококлассных объектах. “Заполняемость бизнес-центров классов А и В по-прежнему составляет 97–98%, и то потому, что собственники оставляют 2–3% площадей про запас: на случай, если наиболее выгодным арендаторам понадобятся дополнительные площади”, – говорит Сергей Сухачев, вице-президент Центрального агентства недвижимости (ЦАН).

Рост объема офисных площадей мало сказывается и на ставках аренды. “За III квартал 2006 г. арендные ставки на офисы класса А и В в среднем увеличились на 1–2%, за девять месяцев прирост составил не более 10%”, – приводит данные исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова.

Сейчас арендные ставки для класса А находятся в диапазоне $525–845 за 1 кв. м. в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Арендные ставки на помещения класса В составляют $240–563 за 1 кв. м в год. Арендные ставки на встроенные офисные помещения в среднем по городу – $18–25 за 1 кв. м в месяц. “Новые проекты выходят на рынок с максимальными ставками для своего класса и тянут цены вверх”, – отмечает Дровянникова.

Эксперты полагают, что девелоперам офисной недвижимости следует благодарить общий подъем экономики и крупные федеральные компании, которые приходят в город и влекут за собой целый ряд смежных бизнесов.

По данным бюджетно-экономического комитета Законодательного собрания Петербурга, ВРП в течение последних трех лет растет на 8% в год. По прогнозу комитета экономического развития, промышленной политики и торговли петербургской администрации, темп роста ВРП за 2006 г. составит 8,4%, его объем достигнет 784 млрд руб.

“Рынок ждет, что рост продолжится, – говорит управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. – Отчасти он обязан властям, которые договорились о переезде в Петербург представительств примерно 10 крупных федеральных компаний, а также Конституционного суда”.

Чуть менее успешно идут дела в сегменте офисов класса С, популярность которого снижается как среди арендаторов, так и девелоперов.

Потерю интереса девелоперов к этому сегменту Дровянникова связывает с увеличенными на год-два сроками окупаемости проектов по сравнению с офисными центрами класса В. “Объекты класса С требуют сопоставимых с классом В объемов инвестиций, но их доходность ниже ”, – говорит она. Отток арендаторов испытывает и класс В – компании расширяются, им требуются большие площади, которые предлагают офисы класса А. Сухачев говорит, что помещения класса В были востребованы арендаторами, которые желают снять небольшие офисы. “Если раньше около половины арендаторов снимали офисы по 40–50 кв. м, то сейчас таких всего 25%. Наибольшим спросом пользуются помещения в 100–200 кв. м”, – резюмирует эксперт.

Еще одним результатом продолжающегося роста рынка становится все более заметное сегментирование предложения – девелоперы пока не жалуются на отсутствие спроса, но уже ищут индивидуальный подход к клиентам. В 2006 г. популярной стала продажа офисов на стадии строительства в собственность будущим пользователям. По данным ЦАН, начиная с 2005 г. доля офисов, выставляемых на продажу в строящихся бизнес-центрах, выросла примерно до 70 000 кв. м – это почти 30% от поступающих на рынок офисных площадей. Средняя цена таких сделок составляет $1200–2600 за 1 кв. м.

По данным компании “Петербургская недвижимость”, сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в объектах на стадии строительства.

Стабильный спрос на новые офисы в сочетании с ограниченным числом объектов для реконструкции в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков отмечает начавшееся формирование деловых зон на основных набережных – Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской и Ушаковской.

Осваивается и еще недавно считавшаяся бесперспективной периферия. К примеру, в районе площади Конституции, на пересечении Ленинского проспекта, Краснопутиловской улицы и Новоизмайловского проспекта, ведется строительство офисного центра “Константа”, строятся БЦ “Лидер” и ДМД.

Рост популярности этой зоны объясняется близостью аэропорта, перспективой соединения Измайловского и Новоизмайловского проспектов и хорошей логистикой, объясняет Дровянникова.

Такая же локальная деловая зона возникает и в Приморском районе, где высотный регламент позволяет строить небоскребы, такие как БЦ “Атлантик Сити” и “Екатерина Великая”.

Однако, по версии Praktis, петербургскому рынку есть куда расти: соотношение высококлассных офисных площадей составляет в нем 0,32 кв. м на человека при заполняемости 95–99%, что примерно втрое ниже, чем в Лондоне.

Золин считает, что снижение заполняемости до 80–85% произойдет максимум через два года. Его причиной будет переход владельцев офисных центров к новой системе планирования. “Уже сейчас большинство арендаторов просят зарезервировать для них офисные площади, компании планируют свой рост и думают о будущем, – говорит он. – Такое планирование является нормой для европейских рынков и позволяет собственникам офисных центров удерживать якорных арендаторов”.