Придется подождать

Насыщение самарского рынка офисных помещений опять откладывается. Из всех масштабных бизнес-центров, заявленных к сдаче в 2006 г., в эксплуатацию введены только два. В августе этого года была сдана вторая очередь комплекса “Витязь” – девятиэтажное здание площадью 4000 кв. м. Как рассказал Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра “Мабис”, девелопера “Витязя”, сейчас компания оформляет документы на право собственности на вторую очередь и ведет строительство третьей, а также строит паркинг на 800 машино-мест. Весь бизнес-центр общей площадью около 70 000 кв. м планируется сдать в 2007 г.

В июле “БЭЛ Девелопмент” начал сдавать в аренду часть площадей своего бизнес-центра, этот комплекс общей площадью 15 000 кв. м тоже будет сдан в начале 2007 г.

Другие анонсированные объекты в эксплуатацию не введены. Причины этого их девелоперы предпочитают не комментировать, а риэлторы объясняют сложившуюся ситуацию сменой власти на политической арене Самары. “До октября рынок замер в ожидании выборов мэра, – говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. – Многие чиновники, ожидая смены власти, старались отложить подписание разрешительных документов и необходимые согласования”. Другие эксперты соглашаются с Винтаевым, утверждая, что это стало одним из основных факторов задержки сдачи офисных центров. Хотя риэлторы не исключают возможности, что некоторые центры все же могут появиться в эксплуатации в декабре 2006 г.

В октябре этого года было заявлено о новом крупном проекте на рынке офисов. В центре Самары планируется построить многофункциональный деловой центр. Его строит инвестиционно-строительная компания “Губерния” (ее учредителем является Торгово-промышленная палата Самарской области). Сумма инвестиций оценивается более чем в 1 млрд руб. Общая площадь бизнес-центра превысит 43 000 кв. м. По прогнозам, проект будет реализован к 2009 г. В администрации области объясняют, что центр должен способствовать развитию предпринимательской и инновационной деятельности. В его состав войдут не только офисы, но и торговые помещения.

“На рынке почти нет площадей класса А, а они становятся все более востребованными”, – рассказывает Галина Сорокина, руководитель департамента коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании “Дом”. По ее словам, бизнес в регионе развивается бурно, приходит все больше новых крупных компаний – не только из Москвы, но и из Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода. “От них очень много заявок на помещения класса А, но в Самаре пока нет бизнес-центров такого уровня, кроме офисного комплекса “БЭЛ Девелопмент”, – продолжает Сорокина. – Как только будут построены такие центры, от желающих не будет отбоя”.

Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании “Информатика”, говорит, что качественные площади востребованы как у крупнейших самарских, так и у федеральных компаний, приходящих в область. Правда, понимание того, что такое высококлассный офис, у них разное. “У большинства местных компаний невысокие требования к офису, для них главное – хороший ремонт, – отмечает он. – Здание, где размещается офис, может быть и не новым, а отреставрированным домом времен сталинской постройки, важно, чтобы в нем было можно работать сразу после переезда”. “Местным компаниям в отличие от федеральных представительств, для которых важен имидж, на самом деле в основном нужен средний уровень помещений, главное, чтобы были все необходимые коммуникации: телефонные линии, Интернет”, – соглашается Винтаев. Рязанов добавляет, что некоторым компаниям, например занимающимся производственным бизнесом, не всегда важно иметь офис в центре города: “Если их производство размещено в районе Заводского шоссе, то и администрация у них там же”.

По оценке Максима Хвостова, директора по риэлторской деятельности компании “Дисса”, на рынке продолжает наблюдаться нехватка офисных помещений для продажи, особенно в центральных районах. “Кроме того что не были сданы заявленные объекты, на рынок повлияла и ситуация с сокращением объемов строительства новостроек – очень часто под офисы идут первые этажи жилых домов”, – объясняет Хвостов. “Для арендаторов достаточно предложений, – добавляет Винтаев. – Мало предложений по продаже офисных помещений, а спрос на них большой, так как инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости велика”.

“Арендные ставки с начала года увеличились на 15%”, – говорит менеджер по аренде СК “Портал” Арина Макарова. В январе 1 кв. м в центре можно было снять от 600 руб. в месяц, в более отдаленных районах – от 400–450 руб. С ноября в центральных районах города предложения начинались от 750 руб. в месяц за 1 кв. м, доходя до 1000 руб., на окраинах – от 500 руб.

Цены продаж за первые три квартала 2006 г., по оценкам экспертов, подросли в среднем на 20%. Винтаев добавляет, что цена очень сильно зависит от качества объектов – на некоторые из них она выросла на 30–40%. “Если в начале 2006 г. площади в центральных районах стоили около $1200–1500 за 1 кв. м, то сейчас – $1500–1800 за 1 кв. м, а стоимость продажи некоторых объектов может доходить и до $2000 за 1 кв. м”, – говорит Винтаев.

По словам риэлторов, в 2006 г., как и в 2005 г., компании предпочитали приобретать, а не арендовать помещения. В большом дефиците были помещения от 15 до 20 кв. м: в новых бизнес-центрах кабинеты такой маленькой площади к продаже, как правило, не предлагаются. Спрос опережал предложение и по помещениям метражом от 100 до 150 кв. м. Это объясняется достаточно активным развитием малого и среднего бизнеса в Самарском регионе. Офисы от 500 до 2000 кв. м нужны лишь немногим арендаторам или покупателям, в основном очень крупным компаниям.