Россия стоит 23,6 трлн руб.
Суммарная кадастровая стоимость всех земель России составляет 23,6 трлн руб., посчитала Роснедвижимость. Это не фиксированная раз и навсегда величина. “Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет [в зависимости от темпа роста цен на нее]”, – цитирует “Интерфакс” интервью руководителя агентства Михаила Мишустина “Российской газете”, публикуемое сегодня.
Земельный кадастр еще не готов, а выяснить стоимость земли позволило завершение работы по разделению России на оценочные районы, объясняет чиновник Минэкономразвития. Кадастровая стоимость зависит от географии участка, а также от категории земли, к которой он относится. “Формирование кадастра – процесс бесконечный, он пополняется по мере обращений [собственников], но эти данные позволяют сделать приблизительные расчеты”, – отмечает чиновник. Погрешность в ней, безусловно, есть, поскольку кадастровая стоимость основана на массовой оценке, добавляет он.
“23,6 трлн руб. – маловато будет”, – считает экономист банка “Траст” Евгений Надоршин. В 2005 г., по данным Росстата, ВВП России был немногим меньше – 21,598 трлн руб., а в этом году, по расчетам Надоршина, достигнет 27 трлн руб.
В США ВВП в 2005 г. составил $12,6 трлн, а кадастровая стоимость земли, по данным Всемирного банка, – $33 трлн. В Австралии соотношение примерно такое же: ВВП – $384 млрд, а кадастровая стоимость – $1,1 трлн. Во Франции при ВВП в $1,7 трлн земля стоит $3,6 трлн.
Оценка стоимости земли нужна, ведь она может служить залогом, но бедные страны слишком мало им пользуются, писал в книге “Загадка капитала” экономист Эрнандо де Сото. Чем выше стоимость земли, тем лучше, ведь тем выгоднее ее использовать как залог и развивать экономику, считает ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев. Но если земля стоит слишком дорого, а ВВП небольшой, значит, государство не использует всех возможностей развития экономики, добавляет он. “В принципе, земля – это фиксированный фактор и производства, и чем богаче экономика, тем она дороже”, – заключает Гуриев.
Цифра, выведенная Роснедвижимостью, совершенно ничего не показывает: настоящая цена земли может быть как выше, так и ниже, уверены эксперты. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости может отличаться в разы даже для соседних участков, говорит партнер юркомпании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. “Взять, например, два участка одинаковой площади в одном районе, одной категории, но один – в первой линии от шоссе, а второй – дальше: цена будет отличаться раза в два в пользу первого”, – рассказывает юрист. Кадастровая стоимость, как правило, выше рыночной цены – не зря же в законопроекте о выкупе земли под промышленными предприятиями, который сейчас рассматривается в Госдуме, ставка выкупа в среднем по стране составляет всего 2,5% от кадастровой стоимости, а в Москве и Петербурге – 20%, говорит Можаровский. Во всяком случае, на недвижимость рыночная цена выше кадастровой, ведь она формируется в зависимости от спроса и предложения, а кадастровая – исходя из затрат на строительство, спорит юрист компании “Иванян и партнеры” Юлия Бахарева.
Есть большая разница между регионами, соглашаются оба эксперта. В Москве, Петербурге, Краснодарском крае рыночная стоимость превышает кадастровую, а где-нибудь на Ямале – наоборот, считает Бахарева.
У огромной части территории России – лесов, воды, вечной мерзлоты – вообще нет никакой рыночной стоимости, напоминает Можаровский. Те участки, которые могут быть в обороте, стоят треть или – максимум – половину от оценки, данной Роснедвижимостью, полагает Можаровский. А по мнению Бахаревой, это можно будет понять лет через 15–20, когда вся возможная земля станет предметом для сделок.