Инвесторы скупают новостройки

По данным компании “Нижегородкапстрой”, цены на строящееся жилье с начала года выросли в среднем на 60%. “В августе – сентябре цены росли на 10% в месяц, сейчас их темпы не снизились”, – констатирует Павел Родионов, директор по продажам компании “Вереск”. Уменьшения темпов роста он не ждет. “К концу года граждане обычно получают разнообразные бонусы, и в их понимании недвижимость остается самым надежным и самым доходным инвестиционным инструментом”, – аргументирует эксперт.

Участники рынка говорят, что их поражает не столько высокий уровень цен, сколько скорость, с которой жилье сметается с рынка. “Я затрудняюсь сказать, какие сейчас цены. Просто потому, что жилья практически не продается”, – говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”. По его словам, у надежных опытных застройщиков все распродано задолго до сдачи домов. “У нашей компании не осталось квартир в тех домах, которые мы сдаем в I–II кварталах 2007 г. То, что предлагается на рынке, – квартиры по переуступке прав требования или от подрядчиков, но на эти цены нельзя ориентироваться”, – отмечает Иванов. “В микрорайоне “МедВежья Долина” на ул. Родионова вообще нет квартир в строящихся нами домах, а в микрорайоне Юго-Западный в доме, который мы сдаем летом, остались только трехкомнатные”, – сообщила Ольга Сажина, директор по маркетингу “Жилстрой-НН”.

Платежеспособность нижегородцев растет, но не такими быстрыми темпами, как цены на новостройки. По информации маркетолога “Нижегородкапстроя” Алексея Голубева, доходы нижегородцев в I квартале 2006 г. выросли на 21,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако покупательский ажиотаж только отчасти объясняется растущими доходами. “На рынке увеличилась доля покупателей, которые выбирают квартиры, ориентируясь в основном на выгодность их последующей перепродажи”, – говорит Голубев. По разным оценкам экспертов, число инвестиционных квартир выросло с обычных 10% до 30–40%. “Даже покупая по ипотеке, инвестировать в строящееся жилье выгодно: годовой прирост цены существенно выше 12–15% годовых за пользование кредитом”, – подсчитал Родионов.

Риэлторы отмечают, что дорожают и продаются быстрее всего однокомнатные квартиры как наиболее доступное и в то же время наиболее ликвидное жилье. Те, кто покупает для себя, чаще спрашивают двух- и трехкомнатные квартиры.

Следствием дефицита стало сближение цен на жилье в нагорной, традиционно более дорогой, и заречной частях города. “Совсем недавно цена $1000 за 1 кв. м свидетельствовала о престижном месторасположении дома и о параметрах, приближающих его к элитному жилью”, – вспоминает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы “Адрес”. Сейчас, по ее словам, тысячедолларовый рубеж перешагнули квартиры и в новостройках в спальном районе Верхние Печеры, и квартиры в заречной части города, например в Канавинском районе в микрорайоне Мещерское озеро.

Изменилось и поведение застройщиков. В прошлом году они стремились продавать квартиры как можно раньше, чтобы получить средства на начальную стадию реализации проекта, сейчас привлечение соинвесторов откладывается. С одной стороны, работа с дольщиками довольно жестко ограничена 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”, с другой – застройщики хотят получить максимальную прибыль от продажи квартир, а это можно сделать на завершающем этапе строительства. “При таких темпах роста цен на жилье, как сейчас, застройщикам выгоднее воспользоваться банковским кредитом на строительство, а продажи начинать на более поздних стадиях по более высокой цене. Поэтому многие застройщики не торопятся с продажами”, – говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Хотя она отмечает, что подобная практика может принести застройщикам проблемы. “Продать сразу большое количество квартир незадолго до сдачи дома довольно сложно, так как одним из преимуществ первичного рынка потребители всегда считали возможность рассрочки”, – резюмирует эксперт.

По мнению Сергея Иванова, застройщики вполне адаптировались к 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”: публикуют декларации, регистрируют договоры долевого участия и даже не испытывают особых проблем с получением банковских кредитов. Но новая норма Градостроительного кодекса о конкурсном предоставлении земли под застройку стала тормозом для развития рынка жилья: внедрение механизма аукционов требует времени и немалых бюджетных средств. “На 2007 г. мы работой обеспечены, а что будет дальше, прогнозировать сложно”, – говорит Иванов.

Родионов полагает, что передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов субъекту Федерации тоже оказала негативное влияние на рыночную ситуацию. “Сейчас застройщики тратят много времени на оформление разного рода бумаг и на переоформление документов на землю. Если срок договора аренды на землю истек, для его продления надо заключить новый договор – уже не с муниципалитетом, а с правительством области”, – рассказывает эксперт. Отмечая, что из-за этого затягиваются сроки сдачи домов, Родионов прогнозирует, что в ноябре – декабре будет сдано столько же жилья, сколько было сдано в течение прошедших 10 месяцев.

В течение всего года эксперты говорили о снижении объема предложения на рынке жилья и не верили, что объем нового предложения хотя бы сравняется с прошлогодним – около 360 000 кв. м. Сейчас прогнозы изменились. Иванов полагает, что будет построено не менее 400 000 кв. м жилья, Голубев прогнозирует 0,5 млн кв. м.

Однако “дополнительные” метры не влияют на объем предложения на рынке. Многие нижегородские застройщики не могут сдать построенное жилье из-за проблем с подключением к сетям. В таких домах давно живут покупатели квартир, но они не могут стать собственниками, потому что дома не приняты госкомиссией и свидетельство о праве собственности на них получить невозможно. “Правительство сделало и делает очень много, чтобы застройщики сдали наконец эти зависшие объекты, помогает решить проблемы с подключением к коммуникациям, – говорит Иванов. – Но эти метры давно построены, учтены и проданы, т. е. в рыночном процессе не участвуют”.